國(guó)內(nèi)概況

　　4月樓市持續(xù)回暖 5月“地王”再現(xiàn)

　　數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售回暖的勢(shì)頭非常強(qiáng)勁，盡管4月份各地樓市成交走勢(shì)有所分化，但是回暖的趨勢(shì)還在持續(xù)。更值得注意的是，伴隨著銷售回暖的持續(xù)，房?jī)r(jià)也開(kāi)始有所回升。

　　進(jìn)入5月份之后，市場(chǎng)的最大看點(diǎn)則是土地市場(chǎng)的回暖和“地王”的再次出現(xiàn)。原溫州長(zhǎng)運(yùn)集團(tuán)有限公司地塊以19607元/平方米的成交樓面價(jià)格，成為了今年到目前為止的“單價(jià)地王”；大連金賽置地有限公司以37.48億的總價(jià)拿下大連高新區(qū)廟嶺村紅凌路兩側(cè)7宗地塊，成為了當(dāng)月總價(jià)“地王”。

　　有觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)企業(yè)拿地意愿開(kāi)始上升時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該開(kāi)始脫離底部了。不過(guò)也有人認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“小陽(yáng)春”只是暫時(shí)的現(xiàn)象，并不能代表其發(fā)展的總趨勢(shì)。

　　樓市一季度已見(jiàn)底？

　　NBD：今年前幾個(gè)月各種紅火的數(shù)據(jù)，能否說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)見(jiàn)底了？還是只是曇花一現(xiàn)？

　　李少明：房地產(chǎn)市場(chǎng)整體在一季度時(shí)已經(jīng)見(jiàn)底了，可以從三方面進(jìn)行說(shuō)明。行業(yè)投資增速方面一季度已經(jīng)見(jiàn)底，銷售方面從去年9月份見(jiàn)底，而成交價(jià)格在今年一季度時(shí)也看到了底部的跡象。

　　金巖石：房地產(chǎn)市場(chǎng)近期銷售出現(xiàn)了明顯放量的情況，但總體價(jià)格下跌，這主要是因?yàn)橥顿Y者是純粹的消費(fèi)需求，也就是小戶型、二手房等銷售的上漲是剛性需求的顯現(xiàn)。小戶型和二手房出現(xiàn)了10%的上漲，并不能確立整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上升，業(yè)界在這個(gè)問(wèn)題上出現(xiàn)了嚴(yán)重的多空分歧。

　　從房地產(chǎn)投資的角度看，市場(chǎng)肯定是有機(jī)會(huì)的，但是市場(chǎng)還會(huì)有進(jìn)一步放量觸底的可能，上漲和下跌的概率等同。但如果你從長(zhǎng)期的時(shí)間來(lái)看，肯定是上升的。

　　總的來(lái)說(shuō)，城市當(dāng)中的優(yōu)質(zhì)、中心區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)了見(jiàn)底的跡象，比如城市中心樓盤、水岸和交通熱點(diǎn)區(qū)域樓盤等，這部分地區(qū)價(jià)格會(huì)比較穩(wěn)定，在此之外的周邊區(qū)域?qū)��?huì)漲跌互現(xiàn)。

　　去庫(kù)存化進(jìn)行中

　　NBD：既然房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底，之前去庫(kù)存化的趨勢(shì)現(xiàn)在又是一個(gè)怎么樣的狀況呢？

　　李少明：去庫(kù)存化一直在進(jìn)行之中，現(xiàn)在是否結(jié)束了去庫(kù)存化的趨勢(shì)還很難講。

　　魯政委：此前市場(chǎng)都說(shuō)一季度開(kāi)發(fā)商的去庫(kù)存化效果顯著，有消息說(shuō)是從18個(gè)月降到了12個(gè)月，對(duì)此我們應(yīng)保持一定的懷疑。

　　目前房地產(chǎn)市場(chǎng)只有3、4月份比較活躍，而1、2月份可以說(shuō)非常平淡。將這幾個(gè)月的銷售程度拉平看來(lái)，在遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如前期的購(gòu)買熱情下，市場(chǎng)怎么會(huì)在短短時(shí)間內(nèi)就出現(xiàn)了原來(lái)半年銷售量庫(kù)存的下降？

　　如果這有這樣的數(shù)據(jù)，那么肯定是“調(diào)整了分子或者分母”。調(diào)整分子意味著統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)者認(rèn)為市場(chǎng)銷售的效果比較好，調(diào)整分母意味著統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)者認(rèn)為市場(chǎng)存量沒(méi)有預(yù)期那么高，但這個(gè)數(shù)據(jù)本身的可信度需要受到質(zhì)疑。

　　資金壓力開(kāi)發(fā)商緊繃的資金鏈有所緩解

　　截至今年一季度的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)全部資金來(lái)源同比增長(zhǎng)9.15%，其中自籌資金、國(guó)內(nèi)貸款、定金(預(yù)收款)分別同比增長(zhǎng)了13.14%、8.01%、1.59%。

　　對(duì)此，有券商研究指出，這說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商資金主要還是依賴于自籌資金。不過(guò)值得注意的是，由于銷售情況回暖，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售款出現(xiàn)了正增長(zhǎng)，并且國(guó)內(nèi)貸款與預(yù)收款的同比增速走出了拐點(diǎn)。

　　這一點(diǎn)至關(guān)重要。一季度末扣除預(yù)收賬款后，房地產(chǎn)行業(yè)92家上市公司的負(fù)債率和凈負(fù)債率分別比2008年末下降0.7和2.3個(gè)百分點(diǎn)。這意味著開(kāi)發(fā)商回籠資金的力度在不斷增加，其緊繃的資金鏈壓力有所緩解。