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“京東最大運動會所”引發(fā)糾紛 業(yè)主被擋在門外
2007年06月05日 09:11 來源:中國青年報

  買房時廣告中大力宣傳的社區(qū)會所,開張后不僅全面對外營業(yè),連小區(qū)自己的業(yè)主想進入都需交納高額費用。最近,當(dāng)“京東最大運動會所”——奧力萬象新天店如期試營業(yè)時,一部分小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn),“我們被奧力用高價擋在了自己的會所門外!”

  誰的會所

  以前看見別的小區(qū)有會所,王剛都覺得挺羨慕。面對現(xiàn)在奧力給出的單店單人將近4000元一年的報價,覺得自己簡直是冤大頭。

  王剛是萬象新天的業(yè)主之一,5月19日,他和幾個業(yè)主組織了一個反對會所高價政策的簽名活動,當(dāng)天下午,有100多名業(yè)主趕來簽名并留下了聯(lián)系方式。

  不少業(yè)主對購房時開發(fā)商的宣傳印象深刻:“6500平方米的運動會所,距CBD最近、京東規(guī)模最大的健康天地!

  現(xiàn)在才知道,這一切不是免費的。這里的單人年卡3900多元,還有一種2008元用30次的卡,限三個月內(nèi)用完。就是這個價格把小區(qū)業(yè)主擋在了會所門外。

  4月24日,萬象的部分業(yè)主在售樓處五樓會議室,與奧力就會員價格問題進行首次接觸。業(yè)主表示:奧力健身應(yīng)給萬象業(yè)主一定程度的優(yōu)惠。

  然而,奧力認(rèn)為,“公司都有自己的市場策略,都會根據(jù)自己的調(diào)研制定價格體系。奧力有制定自己價格的權(quán)利。”

  協(xié)商的結(jié)果讓業(yè)主失望。業(yè)主松濤疾呼:“公益性的設(shè)施變成了賺錢的場所,屬于業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)的會所,已經(jīng)被別人不當(dāng)處置!

  更多的業(yè)主質(zhì)疑,是誰將會所交給奧力處置?

  對此,“管家”燕僑物業(yè)公司的郭經(jīng)理在電話中稱:“是開發(fā)商把會所租給奧力的,會所的產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)都是開發(fā)商的!

  然而,業(yè)主們?nèi)匀毁|(zhì)疑這家隸屬開發(fā)商的物業(yè)公司:“物權(quán)法里說了,車庫和會所都是業(yè)主的。”

  權(quán)屬問題要通過權(quán)證來確定

  “法律并不規(guī)定某一類的建筑物歸誰!敝袊嗣翊髮W(xué)制度分析與公共政策研究中心研究員舒可心不認(rèn)同某些說法,“現(xiàn)在問題的關(guān)鍵是要看權(quán)證在誰的手里。”

  “小區(qū)會所的產(chǎn)權(quán)非常復(fù)雜!笔婵尚姆治,會所的歸屬有三種可能:會所屬于全體業(yè)主、開發(fā)商或者政府。

  被稱作“維權(quán)專家”的舒可心發(fā)現(xiàn),大多數(shù)業(yè)主和開發(fā)商的糾紛都源于權(quán)屬不清。

  目前國內(nèi)現(xiàn)有的商品住宅小區(qū)多數(shù)建有會所,其中絕大部分是開發(fā)商用來售樓或展示形象的有力砝碼。業(yè)主們買房時會得到各種關(guān)于會所的美好承諾,但開發(fā)商刻意忽略權(quán)屬問題,造成實際使用中問題頻發(fā)。

  北京憶通律師事務(wù)所的畢文強律師就遇到過不少關(guān)于會所的官司,如承諾3000平方米的會所“縮水”為300平方米的,還有些會所被租給了餐館、歌舞廳等。

  很多業(yè)主注意不到這些。一位二十多歲的年輕業(yè)主表示,買房子簽合同要簽100多個名,根本來不及細(xì)琢磨,即使有異議開發(fā)商也會以“統(tǒng)一規(guī)定”為由拒絕更改。

  在畢文強看來,中國的房屋從根本上處于供不應(yīng)求的狀況,賣方市場的強大注定讓業(yè)主在房屋交易中處于弱勢。

  物權(quán)法不能解決所有問題

  在會所之爭中,業(yè)主們提的最多的就是《物權(quán)法》。有意思的是,幾乎所有專家都沒有用這部即將實施的法律來解釋會所歸屬。

  “按照最新的《物權(quán)法》草案,除非有明確約定,會所不可能歸業(yè)主所有。”中國人民大學(xué)法學(xué)院教授楊立新分析了《物權(quán)法》里有關(guān)會所的幾次修改。

  被業(yè)主們反復(fù)引用的是《物權(quán)法》草案三審稿,當(dāng)中明確提到“會所、車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外,屬于業(yè)主共有。”

  但四審稿草案里關(guān)于“會所”的規(guī)定被完全刪去。一些業(yè)主認(rèn)為,最新的八審草案中引入了“公共場所、公用設(shè)施”的概念,這里面理當(dāng)包括會所。而楊立新將其闡釋為“運動設(shè)施,綠地上的建筑物之類,不包括會所”。

  “我們的確擁有會所的產(chǎn)權(quán),”萬象新天的開發(fā)商天鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司的法律顧問嚴(yán)民表示,現(xiàn)在會所的產(chǎn)權(quán)證正在辦理當(dāng)中。

  楊立新認(rèn)為,雖然法律并沒有規(guī)定,但從《物權(quán)法》精神上來說,開發(fā)的小區(qū)里有會所,宗旨就應(yīng)該要為業(yè)主服務(wù)。如果經(jīng)營中不能避免要向社會開放,也可通過《合同法》、《消費者權(quán)益保護法》、《廣告法》多個法律協(xié)調(diào)配合來保護業(yè)主的權(quán)利。

  事實上,小區(qū)很多業(yè)主提出了自己的擔(dān)心,來往車輛破壞了小區(qū)原有的安靜,外來人員進出不能保障安全。

  “雖未對會所提出具體規(guī)定,《物權(quán)法》仍有“相鄰權(quán)”一說!碑呂膹娺M一步解釋:“除了傳統(tǒng)的通水通電,噪音光線等,相鄰權(quán)的內(nèi)涵也在不斷深入”

  畢律師表示,如果會所對外經(jīng)營影響了其他業(yè)主的生活,那即將實施的《物權(quán)法》有關(guān)相鄰權(quán)的規(guī)定將是業(yè)主維權(quán)的主要依據(jù)。

  “物權(quán)法的出臺不能解決所有問題,只相當(dāng)于一個平臺!边@位多年致力于房地產(chǎn)法律的律師將這一切比作是一個全新的游戲,《物權(quán)法》規(guī)定的是游戲方向——我們要保護自己的私有財產(chǎn),要和公有財產(chǎn)處于一定的平等地位。在這場游戲里,持有私有財產(chǎn)的公民最終將是贏家,但中間的細(xì)節(jié)要在實際中不斷調(diào)整。(白雪)


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法律顧問:大地律師事務(wù)所 趙小魯 方宇
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