連續(xù)3個(gè)月的深圳樓市成交熱,能否持續(xù)?繼前期小戶型成交走旺之后,當(dāng)前大戶型成交明顯增長(zhǎng),深圳樓市是否全面回暖?市場(chǎng)存量多達(dá)5萬(wàn)多套,一手壓力巨大,二手房市場(chǎng)能捷足突圍嗎?……目前,針對(duì)當(dāng)前眾多熱點(diǎn)問(wèn)題,記者專訪了美聯(lián)物業(yè)深圳區(qū)域董事王書(shū)權(quán)。

　　記者(以下簡(jiǎn)稱記):從記者連續(xù)的樓盤(pán)走訪和研究機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看,深圳樓市呈現(xiàn)出成交旺盛的可喜局面。在您看來(lái),是哪些原因帶來(lái)市場(chǎng)的反轉(zhuǎn)跡象?

　　王書(shū)權(quán)(以下簡(jiǎn)稱王):經(jīng)過(guò)近一年的觀望,在國(guó)家政策連續(xù)降息、減稅之后,購(gòu)房成本大大降低,消費(fèi)者覺(jué)得差不多可以出手了。經(jīng)過(guò)5次降息后,使得5年期貸款利率由之前的7.83%下降到目前的5.94%,調(diào)息幅度高達(dá)24.14%。此外,按揭購(gòu)房的優(yōu)惠利率已由過(guò)去的85%下調(diào)為70%,這樣實(shí)際的優(yōu)惠按揭利率已經(jīng)由降息前的6.6555%下降為4.158%,下降幅度更是高達(dá)37.53%,這意味著現(xiàn)在按揭購(gòu)房的利息支出將比以前最多節(jié)省37.53%,在相同價(jià)格的情況下,30年的月供將較降息前減少24.25%。不僅如此,目前一手房?jī)r(jià)已經(jīng)由降息前的14439元/平方米(2008年8月一手成交均價(jià)),下降到2009年1月的11044.55元/平方米,價(jià)格降幅高達(dá)23.51%,這意味著現(xiàn)在入市購(gòu)買(mǎi)一手房的30年月供將較降息前少42.06%。

　　如此節(jié)省的購(gòu)房成本顯然吸引了越來(lái)越多的購(gòu)房者。1月份,深圳的成交量比去年同期增長(zhǎng)1倍多,2月份這前半月,市場(chǎng)在加速恢復(fù),以目前日成交169套左右的量來(lái)算,估計(jì)2月份的成交會(huì)超過(guò)5000套,這比2008年全年的月平均交易量多25%。

　　記:接下來(lái)幾個(gè)月,市場(chǎng)可能呈現(xiàn)什么樣的狀態(tài)?

　　王:現(xiàn)在還是春節(jié)后的首月,很多開(kāi)發(fā)商都還沒(méi)有著急推盤(pán),估計(jì)到三四月份是旺季,這兩個(gè)月正好在5月深圳春交會(huì)之前,開(kāi)發(fā)商會(huì)大量推盤(pán)。隨后六七月份,可能市場(chǎng)會(huì)有一段盤(pán)整時(shí)間,各方博弈。8月份開(kāi)始,市場(chǎng)會(huì)集聚上漲的動(dòng)力,估計(jì)較多的投資客會(huì)進(jìn)場(chǎng)。

　　記:您的看法是,下半年深圳房?jī)r(jià)會(huì)上漲?

　　王:可能會(huì)上漲一點(diǎn),區(qū)域不同上漲幅度不同。當(dāng)前,部分樓盤(pán)已開(kāi)始漲價(jià),約5%-10%,這種趨勢(shì)還在延續(xù)。漲價(jià)之后,如果消費(fèi)者不買(mǎi)賬,開(kāi)發(fā)商也不可能“朝令夕改”地很快把價(jià)格調(diào)回去,再說(shuō)這幾個(gè)月,開(kāi)發(fā)商的資金壓力也不大了。依我來(lái)看,今年上半年一手房市場(chǎng)會(huì)是一個(gè)平穩(wěn)走勢(shì),相比之下,二手房市場(chǎng)會(huì)率先突圍復(fù)蘇。

　　記:二手房率先突圍聽(tīng)起來(lái)是個(gè)新鮮觀點(diǎn),您基于何種理由得出這一判斷?

　　王:二手市場(chǎng)與一手市場(chǎng)不同,二手業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的想法不一樣,金融危機(jī)發(fā)生以來(lái),其對(duì)業(yè)主個(gè)人的影響比對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響要大,業(yè)主的資金壓力更大。由于業(yè)主是個(gè)體,可以自由快速?zèng)Q定掛牌二手房的價(jià)格。市場(chǎng)好一點(diǎn),他們會(huì)迅速上調(diào)價(jià)格,如果幾天后購(gòu)房者反映冷淡,他們又可以很快將價(jià)格調(diào)下來(lái),靈活度高。所以,從這點(diǎn)來(lái)看,我認(rèn)為今年二手房市場(chǎng)會(huì)率先突破低迷。

　　記:從去年年底以來(lái),深圳樓市已持續(xù)3個(gè)月成交旺盛,但前一階段主要集中在小戶型走俏。如今出現(xiàn)了一個(gè)新現(xiàn)象,大戶型房子的成交也旺盛起來(lái)。各種類(lèi)型的產(chǎn)品都好賣(mài),有人據(jù)此說(shuō)深圳樓市全面回暖了,對(duì)此您怎么看?

　　王:不能這么說(shuō)。前期小戶型賣(mài)完之后,大戶型成交會(huì)暫時(shí)有增長(zhǎng),但不可持續(xù)。目前來(lái)看,大戶型房子的租賃需求并不高,抑止了需求。并且,深圳樓市的存量非常大,其中有很大比例都是大戶型,目前成交量的增長(zhǎng)還是不夠快速消化存量。(記者盧先兵 馬芳)