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    七城市樓市"回暖"是與非 萬科:再不買就"收官"
2009年03月25日 09:41 來源:中國證券報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

 

    3月16日,據(jù)中國住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)表明,前兩個(gè)月全國住房成交量同比增長(zhǎng)6.1%。2008年下半年連續(xù)出臺(tái)的刺激政策已經(jīng)開始顯現(xiàn)成效,未來一段時(shí)間對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策仍定位于觀察期,相關(guān)政策將不會(huì)有大的調(diào)整。據(jù)悉,此次調(diào)研對(duì)全國30多個(gè)大中城市進(jìn)行實(shí)地踩盤和調(diào)查,時(shí)間達(dá)一個(gè)月。 中新社發(fā) 韓玉洪 攝

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  入春以來,樓市交易活躍、土地成交回升的消息頻現(xiàn),部分開發(fā)商甚至悄然提價(jià)……房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是真的開始回暖了?3月21-24日,中國證券報(bào)記者兵分七路,對(duì)北京、上海、深圳、廣州、武漢、杭州和重慶等七大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研。

  北京:新一輪量?jī)r(jià)博弈 部分樓盤悄然提價(jià)

  上海:“搶購”再起 五成樓盤提價(jià)

  深圳:成交量恢復(fù)暗藏玄機(jī)

  廣州:量跌價(jià)跌中的“上漲”

  杭州:“價(jià)跌量升” 釋放剛性需求

  武漢:高價(jià)房觀望 低價(jià)盤抄底

  重慶:兩周深度回調(diào) 價(jià)穩(wěn)可期

  回暖不等于大幅提價(jià)

  來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,2月份30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的大中城市中,24個(gè)城市的成交量同比均大幅上漲,多數(shù)城市的月成交量超過2008年的月均成交量,房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象。

  值得注意的是,借樓市回暖的機(jī)會(huì),北京、深圳、廣州、福州等重點(diǎn)城市的多數(shù)樓盤出現(xiàn)了提價(jià)苗頭,北京有的樓盤提價(jià)幅度高達(dá)3000元/平方米以上。

  全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖,很大程度上要?dú)w功于首次置業(yè)和改善型置業(yè)等“剛性需求”的釋放,而這些需求對(duì)房?jī)r(jià)非常敏感。許多業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心,在居民收入預(yù)期不明朗、房?jī)r(jià)收入比仍然偏高的現(xiàn)實(shí)環(huán)境下,部分樓盤提價(jià)可能會(huì)令成交量反彈難以持續(xù),不利于樓市的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的變化是比較敏感的,我們看到,區(qū)域市場(chǎng)并沒有全部出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的勢(shì)頭,而且,部分城市商品房成交量回升的代價(jià)就是均價(jià)下跌。根據(jù)渤海證券研究所的統(tǒng)計(jì),3月的第三周,天津、重慶、福州等重點(diǎn)城市的商品房成交面積環(huán)比明顯增長(zhǎng),但成交均價(jià)環(huán)比有所下降。

  與部分重點(diǎn)城市商品房提價(jià)對(duì)應(yīng)的是,成交面積并沒有出現(xiàn)環(huán)比節(jié)節(jié)上升的勢(shì)頭。3月的第三周,北京的商品房成交面積雖同比大幅上升49.61%,但環(huán)比略有下降,并且已經(jīng)連續(xù)兩周環(huán)比下降;深圳的商品房成交均價(jià)環(huán)比上升9.59%,但成交面積卻下降了10.70%。開發(fā)商在提價(jià)之前還是要看看市場(chǎng)臉色的。

  當(dāng)然,對(duì)于開發(fā)商提價(jià)的現(xiàn)象,也應(yīng)具體問題具體分析。2008年是調(diào)整年,開發(fā)商積壓了大量的存貨需要消化,降價(jià)是必然的選擇。存貨壓力減輕之后,適逢樓市的“小陽春”,開發(fā)商借機(jī)提價(jià)也有了底氣。

  保利、萬科等開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng),沒有資金鏈斷裂的危險(xiǎn),在北京開發(fā)的樓盤多位于三環(huán)、四環(huán)附近,地段、戶型、物業(yè)服務(wù)較好,在定價(jià)博弈中擁有一定的話語權(quán),地產(chǎn)市場(chǎng)回暖時(shí)適當(dāng)提價(jià)并不奇怪。

  但是,一些資產(chǎn)負(fù)債率高、融資能力差、存貨在總資產(chǎn)中比例較高的開發(fā)商,大幅提價(jià)則不是明智之舉,如果購房者不認(rèn)可提價(jià),房子砸在手里的滋味并不好受。如果這些樓盤的地段又不具有特別的優(yōu)勢(shì),那么提價(jià)就更有渾水摸魚之嫌。

  許多業(yè)內(nèi)人士指出,只有改善型置業(yè)乃至投資型置業(yè)活躍起來,接上“首次置業(yè)”的班,房地產(chǎn)市場(chǎng)才能夠繼續(xù)回暖下去。但是,“改善型普通自住房”至今沒有可操作的細(xì)則出臺(tái),人均居住面積低于平均水平的居民往往買不起“改善型普通自住房”,對(duì)購買二套房的貸款限制也沒有完全放開,而且低利率水平不可能長(zhǎng)期不變。因此,改善型置業(yè)和投資型置業(yè)能否撐起房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)繁榮,仍然有待觀察。

【編輯:位宇祥
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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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