房企的逃稅行為似乎與市場(chǎng)不景氣有關(guān)，但問(wèn)題的關(guān)鍵并非僅僅如此，即便在樓市繁榮時(shí)也發(fā)生過(guò)。對(duì)此，有關(guān)部門當(dāng)審視違規(guī)問(wèn)題的癥結(jié)所在。

　　一向被視作暴利行業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，竟然成為“欠稅大戶”聚集之地。據(jù)報(bào)道，在重慶市地稅局公布的128家欠稅企業(yè)名單中，房地產(chǎn)公司及相關(guān)企業(yè)達(dá)70余個(gè)。實(shí)際上，房地產(chǎn)企業(yè)逃稅現(xiàn)象在許多城市都屢見(jiàn)不鮮。

　　房企的逃稅行為似乎與市場(chǎng)不景氣有關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，一直以來(lái)通過(guò)財(cái)務(wù)杠桿高負(fù)債運(yùn)營(yíng)才賺得盆滿缽滿，這個(gè)泡沫終有一天會(huì)破裂。近年來(lái)，央行嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸規(guī)模，通過(guò)一系列措施收緊開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的閘門。同時(shí)，市場(chǎng)的觀望氛圍使得交投清淡，樓盤(pán)滯銷也制約住了企業(yè)靠預(yù)收款回籠資金的來(lái)源。由此，部分企業(yè)甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的危局，欠稅在某種程度上就是其表現(xiàn)之一。

　　問(wèn)題的關(guān)鍵并非僅僅如此。事實(shí)上，即便在樓市繁榮時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的逃稅問(wèn)題也一直讓稅務(wù)部門頭痛不已。從2003年至2005年上半年，北京地稅調(diào)查的房地產(chǎn)企業(yè)有問(wèn)題率高達(dá)66%。2005年第三季度，在上海地稅局發(fā)布的欠稅公告中，14家房地產(chǎn)企業(yè)“榜上有名”�？梢�(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)逃稅與市場(chǎng)行情的關(guān)聯(lián)度不大，其特別的運(yùn)作方式為其逃稅提供了便捷。對(duì)此，有關(guān)部門當(dāng)審視違規(guī)問(wèn)題的癥結(jié)所在。

　　從財(cái)務(wù)操作的技術(shù)看，房地產(chǎn)企業(yè)逃稅的重要手段之一便是延遲對(duì)收入到賬的確認(rèn)。由于消費(fèi)者購(gòu)房大多需要通過(guò)銀行按揭來(lái)完成，而這部分按揭款是由貸款銀行直接以賬號(hào)劃撥的方式支付給開(kāi)發(fā)商的。這就在支付形式上為開(kāi)發(fā)商延遲確認(rèn)售房收入提供了掩蓋機(jī)會(huì)。這還只是偷逃一時(shí)的稅款，要是等到樓盤(pán)售罄、收入全部確認(rèn)后仍然要全額繳納稅款的話，那么以項(xiàng)目公司“空殼消亡”來(lái)逃稅則達(dá)到了“一了百了”的效果。

　　一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)每開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)，便成立一個(gè)所謂的項(xiàng)目公司進(jìn)行全程管理。項(xiàng)目公司是房地產(chǎn)企業(yè)的成本中心，擁有法人資格、獨(dú)立運(yùn)作。這種運(yùn)作模式固然有利于開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行集成管理、合理考核項(xiàng)目負(fù)責(zé)人業(yè)績(jī)。但在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目公司基本不會(huì)確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入，卻以“其他應(yīng)付款”、“銀行借款”等科目堆積了大量負(fù)債，成為經(jīng)營(yíng)資金流入的主要渠道。一旦樓盤(pán)銷售完畢，這些項(xiàng)目公司往往會(huì)被注銷，使某些欠稅甚至偷逃稅款的行為能夠得逞。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)房地產(chǎn)的項(xiàng)目公司數(shù)以萬(wàn)計(jì)，就在這些企業(yè)的誕生與消失之間，國(guó)家稅收大量流失�？梢�(jiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)逃稅其實(shí)是個(gè)體制性的問(wèn)題而并非僅僅是個(gè)案。

　　事實(shí)上，有關(guān)部門也曾經(jīng)試圖對(duì)此加以防范。如國(guó)稅局早在2003年就頒發(fā)過(guò)一項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)預(yù)售計(jì)提的政策，但因受制于項(xiàng)目公司隨意關(guān)門的問(wèn)題一直未能落實(shí)。可見(jiàn)，防范房地產(chǎn)企業(yè)逃稅尚需要一套系統(tǒng)的措施進(jìn)行監(jiān)管，否則就會(huì)“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”，將監(jiān)管停留于表面。

　　其實(shí)不止項(xiàng)目公司制度一項(xiàng)，近期市場(chǎng)各方對(duì)于期房銷售模式也都開(kāi)始進(jìn)行深刻反思。這樣的反思恰逢其時(shí)，筆者建議，監(jiān)管部門當(dāng)借當(dāng)前時(shí)機(jī)，及時(shí)對(duì)房地產(chǎn)管理體制進(jìn)行大刀闊斧的整體規(guī)范，唯有如此，房地產(chǎn)企業(yè)才可能革弊除新，實(shí)現(xiàn)體制性優(yōu)化。(作者馬紅漫，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)