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    降房價與剛性需求共促回暖 供大于求前景受制
2009年04月22日 11:00 來源:上海證券報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  本報記者上月分別走訪了蘇州、常州,南京,杭州,成都,重慶二線城市的房地產(chǎn)市場,稿件請見 《二線城市房地產(chǎn)“回暖” 調查 政府、開發(fā)商齊“吆喝” 江蘇樓市回暖前途莫測》(2009-4-1 B8);《低地價讓開發(fā)商底氣十足 降價風暴將席卷杭城》(2009-4-8 B8);《樓市保溫 成渝“天量”動遷力保剛性需求》(2009-4-16B6)。通過這次大規(guī)模的實地調查,本報記者深入了解了這次全國樓市回暖中二線城市房地產(chǎn)業(yè)背后的故事,F(xiàn)將整個調查結果進行更深一層的總結分析,試圖挖掘出這次全國樓市回暖的真正原因!驯緢笥浾 唐文祺

  忽如一夜春風,各地樓市在3月份暖意叢生。成交放大的狀況,不僅僅在一線城市中出現(xiàn),杭州、南京、成都等各個二線城市,分別畫出了久違的成交高峰曲線。樓市“小陽春”,出乎意料地提早出現(xiàn)在了今年3月份。然而,對于苦候多時的開發(fā)商來說,果真是“守得云開見月明”嗎?這一輪突發(fā)的回暖,被業(yè)內(nèi)人士不約而同地解讀為“被抑制需求的短期釋放”。對于未來前景的態(tài)度,可從中窺見一斑。

  3月二線城市地產(chǎn)

  暖風頻吹

  今年3月份的樓市表現(xiàn),稱得上當之無愧的“金三月”。在中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心的檢測結果中,占比約87%的監(jiān)測城市住宅成交面積呈現(xiàn)環(huán)比上升。在監(jiān)測的30個城市中,環(huán)比漲幅處于50%-100%區(qū)間的城市共有13個。而就在2月份,近一半的城市環(huán)比增幅只是處于50%的水準以下。

  這一輪小陽春的出現(xiàn),頗為突然。“開發(fā)商們都不曾預料到。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示;氐2008年,成交委靡不振的現(xiàn)象蔓延全國樓市。以成都為例,2008年成都商品房的成交量僅為600萬平方米,而在2007年的樓市熱火時期,成都市場的商品房成交量為1200萬平方米,住宅成交1000萬平方米左右。這并不是孤例。浙江樓市的范本——杭州,自去年5月份之后,每個月的平均日成交量只能在60套的水平徘徊。

  但在如今,記者在蘇州、杭州、成都等各個二線城市進行調查的過程中發(fā)現(xiàn),成交量顯著上升的例子卻比比皆是。實際上,蘇州、南京等樓市的回暖勢頭,早在3月之前便已現(xiàn)端倪。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年1-2月,蘇州市區(qū)新建商品住宅成交6930套、85.9萬平方米,成交總額為55.42億元。而今年頭兩個月內(nèi)的南京樓市商品住宅成交量,已從去年9-10月的20多萬平方米,恢復至約55萬平方米。

  降房價與剛性需求

  共促回暖

  對于回暖的原因,不能不提到政府方面的支持。自去年下半年開始,中央和地方政府便不斷推出促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的利好措施。比如去年9月,南京市政府辦公廳率先公布了20條救市措施;10月,杭州市推出了被稱之為“力度最大”的“二十四條”;年底,成都市出臺《關于進一步改善居民居住條件促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》,蘇州市政府則在近期決定給予有條件的購房補貼。一時間,稅收、信貸、入戶等各項以往用來禁錮房地產(chǎn)業(yè)飛馳的枷鎖,相繼松動。

  記者在調查時也發(fā)現(xiàn),當房地產(chǎn)行業(yè)在拉動內(nèi)需、促進經(jīng)濟中的作用日益突顯時,如何在政策上合理把握“松”與“緊”的尺度,是當下最為微妙的關系協(xié)調。救市政策的出臺,背后隱藏的,仍然是地方政府出于自身利益的“自救”行為!胺慨a(chǎn)市場的冷卻,勢必影響到土地市場的出讓。對于依賴土地出讓制造財政收入的地方政府來說,救市拉動便是當務之急了!币幻Y深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士提出。

  不過,可以明確的一點是,無論政府出于何種考慮所進行的“托市”行為,在房價高居不下的情況下,并未曾收到市場明顯反饋。最直接的案例是,杭州市的“二十四條”,并未在去年制造出明顯回暖跡象。

  房地產(chǎn)業(yè)兼具商品化與民生的特性使得政府的出臺政策不得不小心。如果政策力度過大,房價仍然會重蹈上漲的覆轍;可是如果力道不及,卻又起不到該起的拉動作用。只能是一邊看市場反應一邊逐漸放寬。

  政策松綁速度緩慢的結果,便是效應延后導致的市場持續(xù)性低位盤整。當資金壓力開始影響到房企生存時,開發(fā)商們終于清醒認識到降價“自救”的必要性。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,3月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比下降1.3%,比2月份降幅擴大0.1個百分點。在成交量大增的情況下,價格卻并沒有同時上升,這一點,是與2007年樓市過熱時期最大的不同之處。

  而在去年,死抗房價等待政府救市的僥幸心態(tài),是開發(fā)商中的主流意識。能夠真實反映態(tài)度轉化的現(xiàn)象是,當萬科在2008年率先降價時,跟隨者寥寥;但在今年,主動降價促銷的開發(fā)商已成群聚。杭州一名開發(fā)商就表示“即使是政府有心托市抑制房價下跌,在這種情況之下也無法加以控制了。”

  雖然前期救市政策并未造就太大的市場效應,但為消費信心的恢復筑造了基礎。終于,在房價實質性調整的情況下,剛性需求開始大量釋放出來!笆袌鋈狈Φ,只是一個合理的價格。這才是拉動成交量上漲的關鍵因素。”

  供大于求仍為恢復需求

  主要障礙

  根據(jù)南京市房管局副局長郭宏定的預測,未來二季度的南京房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)穩(wěn)定。而原因之一,便是南京樓市的供需之比高達1.3:1,尚有較多存量房源亟待消化。而在成都,今年的住宅成交量可能在800萬平方米,但目前存量房源已在800多萬平方米,還不包括建筑面積高達2000萬平方米的存量地塊。

  南京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張君表示,目前的市場購買力仍然以剛性需求為主,這部分需求無法支撐市場長久的交易量提升。“改善性需求和投資性需求雖然有所試水,但一旦房價發(fā)生反彈,相信會對這部分需求產(chǎn)生抑制!

  而籠罩于開發(fā)企業(yè)之上的陰霾并未完全散去。一個較為普遍的認知是:今年下半年的市場前景并不樂觀。所謂“半年定全局!币患也季钟诙⑷城市的中等規(guī)模企業(yè),仍繼續(xù)2月底以來的策略:低于周邊市場的價格積極推盤!罢l先降價,就是先搶得了客戶、搶得了市場份額。”該公司一高管直言不諱地說,“如今仍是現(xiàn)金為王時期!

【編輯:劉叢叢

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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