深圳地產(chǎn)曾經(jīng)對(duì)全國(guó)地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生過(guò)深遠(yuǎn)影響。從1987年第一塊國(guó)有土地公開(kāi)拍賣至今，深圳地產(chǎn)在行業(yè)理念、運(yùn)營(yíng)模式、管理制度、操作手法上不斷探索創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)突破�！吧钲诮�(jīng)驗(yàn)”曾經(jīng)為全國(guó)各地所爭(zhēng)相學(xué)習(xí)。而經(jīng)過(guò)二十年的發(fā)展蛻變，深圳房地產(chǎn)業(yè)在蓬勃發(fā)展的同時(shí)也顯現(xiàn)出很多問(wèn)題，2007年深圳地產(chǎn)的“高處落水”更是給中國(guó)地產(chǎn)業(yè)留下了教訓(xùn)和反思。

　　土地稀缺限制高速增長(zhǎng)

　　目前行業(yè)面臨最重要的問(wèn)題是政府監(jiān)管機(jī)制不足。首當(dāng)其沖的就是中介按揭。中介市場(chǎng)的規(guī)模大而管理機(jī)制缺乏，倘若新一輪調(diào)整浪潮開(kāi)始，這個(gè)行業(yè)將會(huì)衍生出更大的問(wèn)題。其次是深圳的保障機(jī)制沒(méi)有與地產(chǎn)相匹配地發(fā)展。過(guò)度地強(qiáng)化了市場(chǎng)機(jī)制，客觀上導(dǎo)致了市場(chǎng)的失衡。最后是深圳的舊城改造政策長(zhǎng)期搖擺不定，造成很多問(wèn)題與矛盾發(fā)生，使城市化進(jìn)程受阻，土地資源的經(jīng)營(yíng)受阻。由于這些歷史問(wèn)題，使得深圳成為典型的二元結(jié)構(gòu)城市，形成“城市包圍農(nóng)村”(城中村)的局面。

　　時(shí)至今日，相較于全國(guó)其他城市，深圳地產(chǎn)可持續(xù)性發(fā)展的意義已經(jīng)不大。深圳已不再是單靠房地產(chǎn)來(lái)保持增長(zhǎng)的城市，而土地資源的稀缺限制了深圳房地產(chǎn)的高速增長(zhǎng)。如今深圳地產(chǎn)在土地資源、政策優(yōu)勢(shì)等各方面的后發(fā)優(yōu)勢(shì)已明顯弱于其他城市。現(xiàn)在，全國(guó)的地產(chǎn)管理制度已相對(duì)成熟，一些二三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展也非常迅速，因此目前的深圳房地產(chǎn)很難再對(duì)全國(guó)產(chǎn)生較大的影響。

　　金融創(chuàng)新方興未艾

　　但與此同時(shí)，深圳地產(chǎn)在創(chuàng)新性和創(chuàng)造力方面相較于全國(guó)其他城市依然具有十分明顯的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)的發(fā)展仍將可能為行業(yè)帶來(lái)深遠(yuǎn)影響。首先是地產(chǎn)金融方面，金融體系的創(chuàng)新將對(duì)地產(chǎn)金融產(chǎn)生新的要求。而深圳地產(chǎn)可以為其提供一些好的實(shí)踐機(jī)會(huì)，比如資產(chǎn)的證券化、按揭證券化、房地產(chǎn)信托等方面的創(chuàng)新。

　　其次，深圳是惟一一個(gè)沒(méi)有農(nóng)村的城市。在城市化的過(guò)程中，在舊改、城市更新方面，深圳為全國(guó)起到了不少新的示范，僅在征地拆遷方面就積累了不少經(jīng)驗(yàn)。而且在這個(gè)過(guò)程中，深圳在這方面遇到的問(wèn)題范圍與難度都高于全國(guó)。未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，除現(xiàn)有的一些創(chuàng)新外，深圳應(yīng)該還會(huì)不斷地在這方面進(jìn)行一些有益的探索。

　　第三，稅收管理方面。深圳是物業(yè)稅試點(diǎn)城市，那么也就可能在稅制改革方面進(jìn)行探索和實(shí)踐，將對(duì)全國(guó)形成很好的借鑒與示范作用。

　　最后是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理。深圳未來(lái)將會(huì)產(chǎn)生新的經(jīng)營(yíng)管理模式。過(guò)去，深圳地產(chǎn)是粗放型發(fā)展，主要關(guān)注建設(shè)、銷售方面。隨著一些專業(yè)的經(jīng)營(yíng)公司、基金公司介入，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理將會(huì)發(fā)生一些變化，房地產(chǎn)公司會(huì)更多地側(cè)重資產(chǎn)管理，而這，正是目前深圳最有可能也是最有條件創(chuàng)新的。

　　(作者 郭建波 英聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)董事長(zhǎng))