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    觀點碰撞:五月“小陽春”能否變成“大陽春”?
2009年05月08日 15:38 來源:揚子晚報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  4月國內(nèi)一線城市樓市表現(xiàn)不一。

  上海的商品住宅成交面積相比3月大幅增加了20%,創(chuàng)三年來歷史新高;同月北京住房成交量再創(chuàng)新高,環(huán)比3月上漲了19%;而在深圳,4月份成交比3月份小幅下降,由8509套下降至7695套,降幅接近10%。

  與京滬深三城相比,南京4月份仍然走好,由3月份的7200套上升至9755套。在連續(xù)高位運營數(shù)月之后,南京5月之后的走勢究竟會怎樣?

  本期“頭腦風(fēng)暴”邀請的嘉賓是中原地產(chǎn)南京公司總經(jīng)理趙祎駿和南京零距離廣告有限公司策劃總監(jiān)曹磊。

  正方:五月仍將高位運行

  南京零距離廣告有限公司策劃總監(jiān) 曹磊

  “經(jīng)過連續(xù)幾個月的放量,先前積累的剛性需求已經(jīng)釋放得差不多了,這個時候投資需求能不能抓好自住客的‘接力棒’,將是市場能否活躍的關(guān)鍵!

  相比4月份9755套的超高成交量,5月份有可能會小幅回落,但仍將在高位運行。

  對于5月乃至下半年的走勢,我認為應(yīng)該從以下幾方面來分析。首先,去年積壓的剛性需求有沒有釋放完?未來有沒有投資需求來接“下一棒”?

  目前,江北、江寧的房價盡管有小幅上漲,但價格尚未恢復(fù)至調(diào)整前水平,這個區(qū)域目前自住為主力,但認真分析4月的成交結(jié)構(gòu),120平方米以上戶型占了總成交的38.8%,8000元/平方米以上房源占了29.2%,從這里隱約可見投資客謹慎入場。畢竟,大面積豪宅、別墅、商業(yè)是投資客容易出現(xiàn)的區(qū)域。只有投資需求也活躍起來,市場才算真正回暖。

  個人認為,經(jīng)過春節(jié)之后的連續(xù)幾個月的成交放量,先前積累的剛性需求已經(jīng)釋放得差不多了,這個時候投資需求能不能抓好自住客的“接力棒”,將是市場能否活躍的關(guān)鍵。相比5月份,7、8月份更像是一道坎,它的走向?qū)Q定市場會不會大起大落。

  第二點,銀行的信貸支持力度和市民的通脹預(yù)期也將左右市場走勢。

  本次小陽春甚至不能說是傳統(tǒng)意義上的回暖,這中間銀行“功不可沒”,江蘇各大銀行一季度放貸了5000億,這中間有相當部分投向了房地產(chǎn)。不過,下半年銀行會不會仍有如此大的支持力度,將很大程度上決定5月乃至下半年走勢。同時,現(xiàn)在市場已經(jīng)出現(xiàn)了一些通貨膨脹預(yù)期,在這種情況下,會有相當部分市民將房子作為規(guī)避風(fēng)險的避風(fēng)港,這很可能是下半年的較大利好。

  第三點,5月份仍然是傳統(tǒng)旺季,市場的成交會有一個慣性在里面,5月成交差也差不到哪里去。

  反方:整體將會穩(wěn)步慢走

  趙祎駿 中原地產(chǎn)南京公司總經(jīng)理

  “樓市的冬天并未過去,外圍的不利經(jīng)濟環(huán)境并沒有消除,強勢上升勢頭的突破口也沒有找到,整體仍是穩(wěn)步慢走。5月以后的樓市會趨于平穩(wěn)!

  今年年后,尤其二三月份樓市出現(xiàn)井噴,一手房和二手房都有大幅上升,4月份南京的春交會等因素也使得成交量維持在一個高位。但5月份以及往后樓市會趨于平穩(wěn),不可能出現(xiàn)大幅上升。

  一方面,由于年后成交量的不斷上升,南京不少樓盤的房價也隨之上調(diào),房價的上調(diào)自然會影響到成交。另一方面,年后的火熱行情很大程度上是積壓已久的需求的爆發(fā),這波需求目前也釋放得差不多了。與此同時,去年以來的優(yōu)惠政策使得交易成本比較低,而這樣的低交易成本在逐漸被接受后已經(jīng)不大能刺激買房人。

  事實上,從二手房市場來看,相比3月份,4月的上門客量是有所萎縮的,盡管幅度比較小。市場行情的變化使得二手房房東信心波動較大,導(dǎo)致價格比較跳躍,甚至出現(xiàn)一天一價,觀望情緒也因此仍然存在。同時,“甲型流感”這個不可抗力的出現(xiàn),對整個樓市的影響盡管比較輕微,但仍是一個不可忽略的因素。

  總的來看,目前整體經(jīng)濟在好轉(zhuǎn),股市在逐步回升,樓市信心在恢復(fù),但居民收入并沒有大幅上升,樓市仍未到強勢反彈階段。樓市的冬天并未過去,外圍的不利經(jīng)濟環(huán)境并沒有消除,強勢上升勢頭的突破口也沒有找到,整體仍是穩(wěn)步慢走。

  由此可以預(yù)計,5月份不會像二三月份出現(xiàn)強勢反彈,樓市會理性消化。

  目前買房人仍處于信心建立階段,信心爆發(fā)仍需要一個過程。但對自住兼投資型買房人而言,現(xiàn)在不失為出手的好時機,政府和金融機構(gòu)都有許多政策扶持,購房環(huán)境寬松,可供選擇的余地依然巨大。

  其他觀點

  成交放量不會曇花一現(xiàn)

  著名經(jīng)濟學(xué)家 樊綱

  樓市政策出臺后,市場會逐步穩(wěn)定下來。最近的回暖就是一個跡象。這一個過程,不是說現(xiàn)在就不跌了。但是過程的趨勢現(xiàn)在已經(jīng)不是一個加深調(diào)整,而是逐步企穩(wěn)的過程。剛性需求是實實在在。改善性需求也是實在的。它們都不會曇花一現(xiàn)。

  后市走向取決于政策

  財經(jīng)評論家 葉檀

  樓市小陽春之后何去何從?是遭遇倒春寒,還是繼續(xù)向大陽春挺進?一切取決于政策,如果信貸寬松到引起通脹擔(dān)憂,房地產(chǎn)必然作為保值品受到追捧;如果政府下決心平抑房價,推出大量廉租住房,硬性規(guī)定開發(fā)商執(zhí)行土地開發(fā)期限的規(guī)定,那么,房價必跌無疑。

  恢復(fù)正常要到2011年

  獨立經(jīng)濟學(xué)家 謝國忠

  樓市復(fù)蘇一般比股市稍晚,如果A股最快明年年底徹底反轉(zhuǎn),樓市真正恢復(fù)正常或要到2011年。只有當市場出現(xiàn)大房地產(chǎn)商破產(chǎn)的消息時,才是樓市真正見底之時。

  樓市存在結(jié)構(gòu)性過剩

  SOHO中國董事長 潘石屹

  過剩仍是中國房地產(chǎn)市場的主流,而這種過剩主要表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性過剩:一是為國際資本服務(wù)的“外向型”房地產(chǎn)業(yè)將面臨嚴重過剩;二是接近政府保障性住房或與保障性住房處在相同檔次的“普通型”房地產(chǎn),將受到政策性擠壓而出現(xiàn)過剩。

  未來中國房地產(chǎn)市場將如何發(fā)展,最重要的還是取決于全球金融危機和中國經(jīng)濟的演變情況,在這一點上現(xiàn)在還不能過分樂觀。

【編輯:劉叢叢

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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