李嘉政

　　(一)只是小陽春

　　近期，在業(yè)界對“小陽春”的熱烈追捧和議論中，關(guān)于小陽春的討論始終不絕于耳。關(guān)于一季度的小陽春行情是小陽春式的反彈還是觸底反轉(zhuǎn)？

　　我認(rèn)為是四股力量導(dǎo)致了本輪的成交放量，成就了這個(gè)小陽春：即開發(fā)商的降價(jià)跑量、強(qiáng)勁的剛性需求、部分改善型需求以及股市反彈盈利的離場資金入市，可以說在持續(xù)下滑的新增供應(yīng)量基礎(chǔ)上的需求量大增，去庫存化速度在大大加快，供求比已較去年末發(fā)生很大變化，新開樓盤不多，可選擇空間不大，再加上開發(fā)商降價(jià)跑量，樓市小陽春也在情理之中了。

　　相較去年的市場，今年一季度成交量算是天量，可相對于06、07年，這個(gè)量其實(shí)很平常，這只是積蓄已久的購買力的一次集中釋放。而在未來，在剛性需求的持續(xù)釋放、國家保增長的政策措施以及通脹預(yù)期的擠壓效應(yīng)共同作用下，房地產(chǎn)市場的小陽春還將持續(xù)一段時(shí)間，成交量也將維持在一定的水平，市場可能會在非理性下出現(xiàn)價(jià)格上漲的走勢。但千萬不要預(yù)期過高，在低迷的經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)之前，期望樓市重回06、07年的火爆不僅是不切實(shí)際，而且非常危險(xiǎn)。這個(gè)階段會發(fā)生什么，誰也不敢妄下斷言，但可以肯定的是購買力決定了房價(jià)必將為成交量讓路，暴跌不可能，暴漲更沒有基礎(chǔ)！

　　(二)松綁與擔(dān)當(dāng)

　　近日，廣州、北京相繼傳出一些限價(jià)商品房項(xiàng)目交房時(shí)遭遇消費(fèi)者拒收的報(bào)道，其原因是限價(jià)房的價(jià)格已高于在售商品房的價(jià)格。用來解決中間層群體的住房困難問題的限價(jià)房在與商品房的競爭中敗下陣來，限價(jià)房的質(zhì)疑之聲四起。

　　對于中國的房地產(chǎn)建設(shè)，我認(rèn)為一個(gè)分層次、成體系的房產(chǎn)建設(shè)格局是相當(dāng)必要的，即分三個(gè)層次建設(shè)我國的住房體系，由國家出資建設(shè)30-50平方米的小戶型廉租房保障低收入人群的居住需求是第一個(gè)層次；國家出資建設(shè)70平方米以下的小戶型經(jīng)濟(jì)適用住房以成本價(jià)出售30年使用權(quán)，不可于市場流通，期滿后根據(jù)情況決定是否續(xù)期還是由國家回購，這是第二個(gè)層次；而第三個(gè)層次的商品房市場則應(yīng)全面放開各種限制，由企業(yè)根據(jù)特定市場環(huán)境進(jìn)行自行調(diào)節(jié)。該由政府做的保障性住房就不能假手市場完成，政府要有擔(dān)當(dāng)；該由市場自行調(diào)節(jié)的政府也不能干預(yù)太多，要對正常的市場行為予以松綁。只有這樣，才能保證一個(gè)健康、良性的、持續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)市場。

　　(作者系新聚仁機(jī)構(gòu)董事長)