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房價(jià)走高帶來六大風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)業(yè)挾持中國經(jīng)濟(jì)?(2)

2006年09月20日 13:58

  拉動房產(chǎn)內(nèi)需無益國民經(jīng)濟(jì)

  “眾所周知,房地產(chǎn)業(yè)作為需求市場,可以拉動鋼鐵、建材、森林工業(yè)、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。”李開發(fā)指出,從實(shí)際生活來解讀,拉動的鋼鐵產(chǎn)業(yè),是最沒有技術(shù)含量的羅紋鋼生產(chǎn),另有部分鑄鋼、防盜門及不銹鋼窗生產(chǎn);拉動的建材,是磚瓦行業(yè)、水泥生產(chǎn)工業(yè),另有塑料門窗生產(chǎn);拉動的森林工業(yè)主要是木材生產(chǎn);拉動的陶瓷生產(chǎn)、玻璃生產(chǎn)也是技術(shù)含量很小的建材生產(chǎn),所謂化工生產(chǎn)不過是涂料油漆,所謂機(jī)電產(chǎn)品就是電風(fēng)扇、空調(diào)等。其中磚瓦與建筑用鋼這兩個(gè)最基礎(chǔ)、也最沒有技術(shù)含量的產(chǎn)品占總量的90%以上。

  由此可知,住宅與房地產(chǎn)業(yè)拉動的只是產(chǎn)業(yè)鏈條中最原始、最底層的產(chǎn)業(yè),這些產(chǎn)業(yè)實(shí)際上是整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中最沒有競爭力的部分。一個(gè)所有投資中回報(bào)率最高、贏得千軍萬馬投資的房地產(chǎn)業(yè),只不過拉動的是最沒有技術(shù)含量、最原始的產(chǎn)業(yè)的時(shí)候,把房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)作短期拉動內(nèi)需的措施尚可,如果要把房地產(chǎn)定位為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),只能是本末倒置而已。

  房地產(chǎn)利潤幾何?

  “近幾年來,對房地產(chǎn)業(yè)的利潤率高解釋不一,高的說有90%,低的說只有8%左右!崩铋_發(fā)告訴記者,根據(jù)他的調(diào)查,多數(shù)清水房成本不過每平米800-1500元左右。甚至在有些邊遠(yuǎn)省份的縣城,現(xiàn)在還有800多元1平方米的樓盤;在北京市郊區(qū),也有1200元/平米的樓盤。

  據(jù)國土資源部公布的資料顯示,地價(jià)是房價(jià)構(gòu)成的重要因素,但不是決定性因素,地價(jià)成本平均只占房價(jià)成本的25%—30%。2006年以來,國土資源部組織有關(guān)單位對40個(gè)樓盤作了典型分析,從協(xié)議供地的地價(jià)與房價(jià)關(guān)系和招拍掛供地的地價(jià)與房價(jià)關(guān)系看,不論哪種供地方式,地價(jià)占房價(jià)比例平均在25%—30%。

  招拍掛地價(jià)中,土地出讓金即政府的土地純收益部分,只占地價(jià)的25%左右,其他75%左右是征地補(bǔ)償或城市拆遷費(fèi)用,以及“七通一平”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。歸納起來有兩個(gè)比例,一是政府獲得的純收益土地出讓金占地價(jià)的25%,二是地價(jià)占房價(jià)比例平均約27.5%,而房價(jià)中大約72.5%的部分是建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、利潤與稅收的總和。

  那么,在北京市商品房期房每平方米均價(jià)6725元中,一般而言,地價(jià)部分27.5%約1820元左右,建安費(fèi)高層1500/平方米,園林等設(shè)施配套約100元/平方米。其他勘探、審圖、施工報(bào)建、施工保險(xiǎn)、安檢、質(zhì)檢費(fèi)加起來50-60元/平方米。如果綜合稅賦為8%,管理費(fèi)用為5%,那么另外的35%的收益僅有兩個(gè)安排,一是灰色腐敗支出,一是企業(yè)利潤。由此可知,房地產(chǎn)收益不知比非房地產(chǎn)業(yè)的2-3%左右高出多少倍。

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