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重切賣地蛋糕難撼房?jī)r(jià) 調(diào)控為何"治標(biāo)不治本"?

2006年11月30日 10:11

  近日,央視《經(jīng)濟(jì)信息聯(lián)播》播出“建設(shè)用地使用費(fèi)倍增不會(huì)沖擊房產(chǎn)價(jià)格”的專訪節(jié)目。受訪對(duì)象系財(cái)政部綜合司司長(zhǎng)王保安。實(shí)際上,這是一則以解讀政策安定民心為主旨的解釋性報(bào)道。

  針對(duì)地方政府賣地近乎瘋狂的勢(shì)頭,中央政府半年多前打出一套遏制“瘋狂”的組合拳,其中,制定中央與地方“土地出讓金重分方案”乃政策舉措之一。經(jīng)部委之間及中央與地方之間多輪利益博弈,該方案被包含在《土地出讓金收支管理辦法》里,于10月15日被媒體披露。當(dāng)時(shí)有報(bào)道說(shuō),“辦法”已上呈國(guó)務(wù)院,爭(zhēng)取趕在年底前出臺(tái)實(shí)施。重要的是,“辦法”的調(diào)節(jié)對(duì)象并非是房?jī)r(jià),而是期待政策組合拳能適度遏制地方政府“崽賣爺田”不受節(jié)制的沖動(dòng)。

  需要向公眾和社會(huì)解釋在先的是,建設(shè)用地價(jià)格由競(jìng)標(biāo)價(jià)格、土地開(kāi)發(fā)成本、政府收益及交易中介費(fèi)用共同構(gòu)成,建設(shè)用地的使用費(fèi),發(fā)生在土地出賣成交之后,其來(lái)源是賣地后歸政府收益的其中一部分。自1999年起,這塊“蛋糕”一直由地方與中央共享,以地方為主。所謂“建設(shè)用地使用費(fèi)”,指分切“蛋糕”后歸中央所得的部分。建設(shè)用地使用費(fèi)增加一倍,意味著中央所分切到的“蛋糕”要增加一倍,“蛋糕”分切比例之變,反映出中央與地方之間利益分配比重的變化。理論上,這個(gè)變化的確不可能直接影響房?jī)r(jià)的走勢(shì)?上В捎谡叩耐该鞫忍,還是在關(guān)注房?jī)r(jià)走勢(shì)的民眾中,產(chǎn)生了情緒波動(dòng)恐慌,并對(duì)中央政府調(diào)控房?jī)r(jià)的決心和舉措產(chǎn)生了懷疑。

  站在買房人的角度,對(duì)“崽賣爺田”失控的危害性未必有切膚之痛,但對(duì)高房?jī)r(jià)卻有切膚之痛。不可否認(rèn),房?jī)r(jià)連著地價(jià),地價(jià)拉動(dòng)房?jī)r(jià),地價(jià)是商品房成本的基礎(chǔ)部分。地價(jià)的高低受土地供求關(guān)系左右,這是基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。問(wèn)題是,在現(xiàn)實(shí)國(guó)情下,供求關(guān)系決定價(jià)格的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理常常失靈。因?yàn)樵谥袊?guó),地方政府是土地資源的實(shí)際掌控者。政府之手如同一只水龍頭,當(dāng)它將水籠頭人為開(kāi)得小一些,土地成交價(jià)就跟著人為攀升。所以,中國(guó)的商品房建設(shè)用地價(jià)格,并未真實(shí)反映實(shí)際土地價(jià)格,套用經(jīng)濟(jì)學(xué)的術(shù)語(yǔ),地價(jià)并未反映出真實(shí)的供求關(guān)系。有意將水龍頭開(kāi)小的做法,在地方政府中系公開(kāi)的秘密。它們何以要如此做,其中的目的當(dāng)然是為了拉動(dòng)地方GDP,而GDP與政績(jī)直接相關(guān)。

  迄今為止,調(diào)控房?jī)r(jià)的政策舉措已經(jīng)出臺(tái)多多,但究其根本多屬“外圍舉措”或叫只能治標(biāo),效果自然乏善可陳。房?jī)r(jià)調(diào)下來(lái)其實(shí)并不難,但得采取兩條核心舉措:一是開(kāi)大供地水龍頭,再是痛下決心斬除政府部門及附屬機(jī)構(gòu),在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中明目多多且缺乏法律依據(jù)的種種收費(fèi)。

  理論上講,事情原本如此簡(jiǎn)單,但從現(xiàn)實(shí)出發(fā),房?jī)r(jià)大幅回落到正常價(jià)位,金融業(yè)就吃不消。這還只是表層的影響,更深層次的影響在于,賣地收費(fèi),實(shí)際上已經(jīng)成為一些地方財(cái)政收入的重要來(lái)源,可謂其衣食父母,生存所系。此種情況之下,通過(guò)降低各種費(fèi)用來(lái)降低房?jī)r(jià),幾乎沒(méi)有可能。

  (文章來(lái)源:中國(guó)青年報(bào) 作者:魯寧)


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