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土地一級(jí)市場(chǎng)透明化殊非易事 國(guó)家政策無(wú)時(shí)間表
2007年02月21日 14:22 來(lái)源:《經(jīng)濟(jì)》月刊

  土地一級(jí)市場(chǎng)背后利益關(guān)系犬牙交錯(cuò),統(tǒng)一的國(guó)家政策法規(guī)仍是空白,其之制訂尚無(wú)時(shí)間表

  1月9日,北京市國(guó)土資源局公布,兩家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成為首批土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招投標(biāo)項(xiàng)目的優(yōu)勝者。輿論稱(chēng),政府壟斷土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的局面從此將被打破。此前,北京先后出臺(tái)了三個(gè)“辦法”來(lái)推動(dòng)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)向市場(chǎng)化邁進(jìn)。

  從道理上來(lái)講,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)引入招標(biāo)機(jī)制,將令土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)和二級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)各自獨(dú)立,這意味著長(zhǎng)期處于政府指派的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)進(jìn)入市場(chǎng)透明化運(yùn)行軌道。但是,目前對(duì)此并沒(méi)有統(tǒng)一的國(guó)家法規(guī)政策,而作為地方法規(guī),北京市的“辦法”能否真的達(dá)到如期目標(biāo),消除地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)內(nèi)的種種弊端,控制和降低一級(jí)開(kāi)發(fā)成本,有待進(jìn)一步觀察。

  北京突破

  2006年12月11日上午,北京市石景山區(qū)八角西街66號(hào)方地大廈11層會(huì)議室。在聽(tīng)完呂振庫(kù)關(guān)于南宮住宅小區(qū)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的情況介紹后,十余家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代表并沒(méi)有過(guò)多的提問(wèn),整個(gè)答疑會(huì)持續(xù)了不到一個(gè)小時(shí)。呂是北京市土地整理儲(chǔ)備中心(以下稱(chēng)北京土儲(chǔ)中心)石景山區(qū)分中心副主任,也是這次一級(jí)土地開(kāi)發(fā)公開(kāi)招標(biāo)的負(fù)責(zé)人!拔覀冎皇蔷唧w負(fù)責(zé)技術(shù)性工作!眳握駧(kù)對(duì)《經(jīng)濟(jì)》表示,關(guān)于其他事宜需要向市儲(chǔ)備中心咨詢(xún)。

  此前兩周,北京市國(guó)土資源局(以下稱(chēng)北京國(guó)土局)正式將北京市石景山區(qū)南宮住宅小區(qū)用地和北京市門(mén)頭溝新城城子地區(qū)21-218號(hào)用地的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)確定為公開(kāi)招標(biāo)方式取得,這在全國(guó)還是首例。

  次日,媒體紛紛用“政府壟斷打破”,“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)駛?cè)胧袌?chǎng)透明化運(yùn)作軌道”來(lái)形容北京市此舉的重大意義。

  此前,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)由政府以不公開(kāi)的形式指定或委托開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)實(shí)施,許多開(kāi)發(fā)商在做完一級(jí)開(kāi)發(fā)后,順勢(shì)而為在二級(jí)市場(chǎng)也就是招牌掛中“近水樓臺(tái)”,獲得了土地的最終使用權(quán),直接進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。

  北京國(guó)土局下屬的北京土儲(chǔ)中心網(wǎng)站上“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招標(biāo)試點(diǎn)項(xiàng)目基本情況”一文中,包含了上述兩個(gè)地塊,另兩個(gè)試點(diǎn)地塊為海淀區(qū)大西山風(fēng)景旅游區(qū)西埠頭和順義區(qū)前進(jìn)村舊村改造一、二期一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。北京土儲(chǔ)中心的楊先生明確告訴《經(jīng)濟(jì)》,另兩個(gè)地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)也會(huì)公開(kāi)招標(biāo)。目前,這兩個(gè)地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)招標(biāo)正在進(jìn)行中。

  “先拿出兩塊地來(lái)試探一下各方的反應(yīng)。”國(guó)土資源部中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院(以下稱(chēng)“土地規(guī)劃院”)地價(jià)所高級(jí)工程師田彥軍博士對(duì)《經(jīng)濟(jì)》表示,不公開(kāi)招標(biāo)的情況在北京要占到80%-90%,其他地方也是如此。

  北京關(guān)于一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的政策背景可追溯到4年前。2002年12月,北京市國(guó)土局出臺(tái)了《北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》,其中明確規(guī)定,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)行招投標(biāo)。但由于種種原因,此項(xiàng)制度并沒(méi)有真正執(zhí)行。

  2005年9月,北京國(guó)土局又出臺(tái)了《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》(試行),同時(shí)廢止2002年的暫行辦法。2006年5月,《北京市土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》出臺(tái),明確規(guī)定:“除市政府確定的重大項(xiàng)目和利用自有國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)之外,其他土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式確定項(xiàng)目承擔(dān)主體!边@是全國(guó)第一個(gè)推出的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)招標(biāo)管理辦法,也是第一個(gè)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)模式確定土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)施主體的地方法規(guī)。因此,政策出臺(tái)之時(shí),便受到了廣泛關(guān)注。

  中國(guó)人民大學(xué)土地管理系葉劍平教授對(duì)《經(jīng)濟(jì)》表示,目前土地開(kāi)發(fā)正處于轉(zhuǎn)軌時(shí)期,實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)會(huì)讓一級(jí)開(kāi)發(fā)更規(guī)范、更透明。

  “的確向前進(jìn)了一步。”中國(guó)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)網(wǎng)負(fù)責(zé)人付兵接受《經(jīng)濟(jì)》采訪(fǎng)時(shí)表示,目前公開(kāi)招標(biāo)還不是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主流,作為試點(diǎn)和探索,北京實(shí)施的效果和影響都有待進(jìn)一步觀察。付兵認(rèn)為,二級(jí)市場(chǎng)的招牌掛在全國(guó)都比較成熟了,因此很難說(shuō)會(huì)對(duì)二級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響。

  不過(guò),中國(guó)土地學(xué)會(huì)的一位人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)》表示,土地一級(jí)開(kāi)發(fā)實(shí)行公開(kāi)招標(biāo)的最大作用是防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)直接進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng),也就是所謂的“曲線(xiàn)拿地”。

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