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    地王成房?jī)r(jià)上漲推手 一月后周邊房?jī)r(jià)普漲2000元(2)
2009年09月11日 15:09 來源:京華時(shí)報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  地王,房?jī)r(jià)的推手

  進(jìn)入9月,京城告別了酷暑,連漲數(shù)月的樓市成交量也掉頭而下,讓燥熱了半年的樓市感覺到絲絲涼意,但土地市場(chǎng)卻再次迎來高溫,各項(xiàng)地王紀(jì)錄屢被打破或者被迅速接近。這使得消費(fèi)者再次開始擔(dān)心,因銷售量下降可能帶來的房?jī)r(jià)下降,會(huì)因?yàn)榈赝踉佻F(xiàn)而成為泡影。

  -現(xiàn)象

  地王再度頻出

  經(jīng)過8月份的相對(duì)平靜期,進(jìn)入9月后,北京土地市場(chǎng)塵囂再起,各項(xiàng)地王的紀(jì)錄屢被打破。

  9月4日,SOHO中國(guó)以40億元的價(jià)格,拿下望京B29號(hào)地,使其榮登北京“商業(yè)地王”寶座。

  9月7日,萬科和中糧聯(lián)合拿下房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)1號(hào)地,溢價(jià)率達(dá)263%,樓面地價(jià)約合6452元/平方米,刷新了當(dāng)?shù)厣唐贩康貕K的最高樓面價(jià)紀(jì)錄。

  同一天,在13家公司的激烈競(jìng)爭(zhēng)中,北京金力投資有限公司以13億元的價(jià)格獲得朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)安立路西側(cè)居住用地,樓面地價(jià)約14900元/平方米,僅比6月底奧運(yùn)村鄉(xiāng)水源九廠東側(cè)住宅地塊15200元/平方米的樓面地價(jià)低了300元/平方米。

  如果加上8月31日以總價(jià)5.16億元、樓面地價(jià)15756元/平方米成交,并創(chuàng)下338%的年內(nèi)最高溢價(jià)率的豐臺(tái)區(qū)六里橋地塊,這兩周土地市場(chǎng)的高溫可謂“逆勢(shì)而動(dòng)”。而隨著新地王的誕生,區(qū)域房?jī)r(jià)又開始蠢蠢欲動(dòng),正在醞釀新一輪上漲。

  -影響

  房?jī)r(jià)普漲2000元

  記者對(duì)今年以來產(chǎn)生的6塊地王對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)進(jìn)行了調(diào)查,結(jié)果顯示,在地王產(chǎn)生的一個(gè)月后,周邊房?jī)r(jià)普遍上漲2000元/平方米以上。

  如通州九棵樹地王產(chǎn)生前,該區(qū)域項(xiàng)目銷售價(jià)格普遍為8000元/平方米左右,地王誕生后,很短時(shí)間,周邊項(xiàng)目銷售均價(jià)就突破9000元/平方米,一個(gè)月左右,銷售均價(jià)就超過了1萬元/平方米。

  最典型的案例發(fā)生在富力城。5月21日,今年首個(gè)地王——廣渠門外10號(hào)地拍出后,兩周內(nèi),富力城的二手房報(bào)價(jià)就從均價(jià)21000元/平方米上漲到23000元/平方米;6月30日,廣渠路15號(hào)地將區(qū)域樓面地價(jià)推上16000元/平方米后,富力城的二手房報(bào)價(jià)再度上漲,據(jù)我愛我家統(tǒng)計(jì),富力城7月份的二手房均價(jià)達(dá)到25000元/平方米。短短兩個(gè)月,該小區(qū)的二手房?jī)r(jià)就上漲了4000元/平方米。雖然這一漲幅中,也有整個(gè)市場(chǎng)大勢(shì)的推動(dòng),但周邊兩塊地王對(duì)其的推動(dòng)力更為顯著。

  舊地王解套

  地王們多半都是被逼出來的,絕大多數(shù)開發(fā)商在參與競(jìng)價(jià)時(shí),都不愿成為地王,很顯然,因?yàn)檫@個(gè)“王冠”的代價(jià)就是付出比周邊項(xiàng)目高得多的成本,卻要承擔(dān)未來不可控的風(fēng)險(xiǎn)。但是,周邊的項(xiàng)目卻因此獲得巨大的收益,尤其是那些曾經(jīng)被牢牢套住的老地王們。

  2007年10月25日,萬科以17億元的成交價(jià)奪得西大望路27號(hào)住宅項(xiàng)目用地,折合樓面地價(jià)約為11400元/平方米,成為2007年北京出讓土地樓面單價(jià)最高的地王。但2008年急轉(zhuǎn)而下的房地產(chǎn)行情,使得這塊地王成為萬科手中燙手的山芋,直至2009年5月,該項(xiàng)目仍處擱置狀態(tài)。區(qū)域新地王的產(chǎn)生解救了它。廣渠門外10號(hào)地成交后,市場(chǎng)即傳言萬科有意啟動(dòng)該項(xiàng)目,7月份,隨著廣渠路15號(hào)地的成交,傳言更加真切起來,8月份,萬科則對(duì)外宣稱,該項(xiàng)目案名擬定為“萬科藍(lán)山”,并正式動(dòng)工。至此,舊地王成功解套。

  2007年12月24日,經(jīng)過194輪競(jìng)價(jià),華潤(rùn)置地(武漢)發(fā)展有限公司以14.3億的高價(jià)拿得大興區(qū)黃村鎮(zhèn)衛(wèi)星城北區(qū)17號(hào)地,該地塊樓面地價(jià)近6300元/平方米,幾乎達(dá)到區(qū)域房?jī)r(jià)的八成。此后一年半內(nèi),該地塊毫無動(dòng)工跡象。7月9日,上海綠地以30.25億元的總價(jià)、6605元/平方米的樓面地價(jià)拿下黃村19號(hào)商業(yè)金融和混合用地、20號(hào)居住項(xiàng)目后不久,即傳來17號(hào)地即將啟動(dòng)的消息。

  -解讀

  短期效應(yīng)與長(zhǎng)期目標(biāo)

  如何看待地王對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)?地王的頻出是因?yàn)槠髽I(yè)錢多燒的,還是需要籌集更多資金?地王頻出顯示的是市場(chǎng)對(duì)未來的信心還是市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的風(fēng)向標(biāo)?

  六里橋地王出現(xiàn)后,某網(wǎng)站針對(duì)地王對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)做了一次網(wǎng)絡(luò)調(diào)查,結(jié)果顯示,67.31%的網(wǎng)友認(rèn)為“樓面地價(jià)太高了,示范效應(yīng)足夠大,一定會(huì)推高周邊房?jī)r(jià)”,只有25%的網(wǎng)友認(rèn)為“地價(jià)跟房?jī)r(jià)關(guān)系不大,目前房?jī)r(jià)已經(jīng)很高,不會(huì)因?yàn)樾碌赝踉贊q價(jià)了 ”。

  “土地成本的上升必然促使開發(fā)商的成本上升,開發(fā)商不可能低于成本價(jià)銷售,再者,優(yōu)質(zhì)地段的稀缺性和不可復(fù)制性,是開發(fā)商手中的砝碼,再配合好的策劃和品質(zhì),賣出相對(duì)較高的價(jià)格也不是什么太大的問題!钡谝惶酱骶S斯住宅部負(fù)責(zé)人常崢表示。

  北京易居房地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)牟增彬認(rèn)為,地王對(duì)區(qū)域價(jià)格的推動(dòng)是必然的,從今年的形勢(shì)看,每一塊地王誕生后,一周內(nèi),周邊的房?jī)r(jià)就會(huì)上浮1000元-2000元/平方米。“地王的出現(xiàn)取決于開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期判斷和企業(yè)拿地的目的。衡量地王的價(jià)格是否合理,一方面需要結(jié)合市場(chǎng)預(yù)期行情,另一方面卻需要分析企業(yè)拿地目的。拿到稀缺土地獲得開發(fā)利潤(rùn)只是企業(yè)的短期目標(biāo),很多企業(yè)不惜代價(jià)拿地王還有企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)期戰(zhàn)略,以中化方興拿廣渠路15號(hào)地看,更重要的是這塊地王成為中化方興進(jìn)入北京市場(chǎng)的一塊質(zhì)量很好的敲門磚!

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直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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