房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲空間有限

　　房?jī)r(jià)已經(jīng)超出現(xiàn)階段普通百姓的承受能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮顯得很虛假。

　　進(jìn)入2009下半年，市場(chǎng)在過熱之后漸漸發(fā)生變化。以北京為例：在成交量方面，7、8、9月份已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)3個(gè)月的下滑。

　　如何看待2009年至今樓市的走勢(shì)變化，更為關(guān)鍵的是，在年底，甚至可預(yù)見的明年早些時(shí)候，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)依然不明朗的情況下，未來的行業(yè)走勢(shì)將如何？

　　花旗銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈明高表示，“目前為止，由于沒有結(jié)構(gòu)的調(diào)整，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的主要?jiǎng)恿�來自�?cái)政刺激、信貸刺激，基本上目前短期經(jīng)濟(jì)的回暖跟流動(dòng)性是密不可分的。”

　　中國(guó)的復(fù)蘇是一個(gè)不平衡的復(fù)蘇。沈明高預(yù)測(cè)，明年的貸款會(huì)在20%左右的增長(zhǎng)，這個(gè)增長(zhǎng)速度比今年的33%跌了不少，但是比一般專家建議的15%要高，如果出現(xiàn)這樣比較中間的狀況，明年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，特別是投資的增長(zhǎng)還會(huì)保持在25%到30%左右，這個(gè)一定程度上會(huì)確保中國(guó)的經(jīng)濟(jì)明年增長(zhǎng)速度比今年快，花旗預(yù)算在8%左右，這是最有可能的結(jié)果。資金壓力才是開發(fā)商降價(jià)的最主要和直接的原因，當(dāng)流動(dòng)性變得趨緊的狀態(tài)下，就不支持樓市的價(jià)格繼續(xù)上行。

　　民生銀行的藍(lán)皮書則指出，抽查的多個(gè)城市的多個(gè)項(xiàng)目的租售比例都低于1：300，項(xiàng)目的投資回報(bào)率明顯偏低。所以，目前房?jī)r(jià)已經(jīng)接近運(yùn)行到階段性的上限。進(jìn)一步上漲的空間有限，即使再漲也是虛高，很可能出現(xiàn)價(jià)升量平或量跌的狀況。

　　不過，現(xiàn)階段開發(fā)商的資金壓力很少，預(yù)計(jì)短期內(nèi)開發(fā)商集體降價(jià)的可能性微乎其微，預(yù)計(jì)2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體格局的主要特征將是：第一，需求已被充分挖掘，第二，供求關(guān)系緊張短期難以化解，第三，行業(yè)資金充足度和開發(fā)能力顯著加強(qiáng)；第四，房?jī)r(jià)高位堅(jiān)挺，甚至持續(xù)走高。當(dāng)然，如果2010年經(jīng)濟(jì)發(fā)生新的波動(dòng)，相信房?jī)r(jià)亦會(huì)做出同向反應(yīng)。

　　藍(lán)皮書認(rèn)為，2010年房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境總體偏寬松，但存在一定的變數(shù)。在經(jīng)濟(jì)未走上持續(xù)增長(zhǎng)的軌道之前，宏觀經(jīng)濟(jì)需要繼續(xù)營(yíng)造寬松的貨幣信貸環(huán)境。貨幣政策“時(shí)鐘”或已邁向?qū)捤芍泻笃冢�未來的方向是緊縮初期，當(dāng)前正處于向緊縮性貨幣政策過渡時(shí)期。

　　華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)同樣認(rèn)為，如果明年和今年比，一定比今年差，今年華遠(yuǎn)的銷售到三季度為止銷售額增長(zhǎng)了70%以上，明年別想了，明年能增長(zhǎng)30%已經(jīng)很好了，或者能增長(zhǎng)20%也已經(jīng)很好了，絕對(duì)不可能再有一個(gè)類似于今年三季度以前的70%的增長(zhǎng)。

　　“土地財(cái)政”成為房?jī)r(jià)高企的問題

　　一個(gè)悖論是，政府提出土地的價(jià)格越高越好，希望房?jī)r(jià)越低越好。事實(shí)上土地對(duì)未來房?jī)r(jià)產(chǎn)生了巨大的影響。

　　任志強(qiáng)表示，政府提出不贊成高房?jī)r(jià)，但是一直沒有人提出政府為什么不限制地價(jià)。以9月份情況來看，全國(guó)樓面地價(jià)環(huán)比上漲37%，目前為止，9月份房?jī)r(jià)同比上漲2.7%，環(huán)比上漲了0.8%，比上個(gè)月環(huán)比下降0.1%，可是土地價(jià)格飛漲，今年二季度的時(shí)候，全國(guó)拍賣的土地中37%的土地溢價(jià)超過百分之百，三季度變成57%的土地溢價(jià)超過百分之百，一半以上的土地是以超過地價(jià)百分之百的比例出讓的。

　　“土地財(cái)政”成為房地產(chǎn)價(jià)格高企的問題，值得警惕。地方財(cái)政對(duì)土地出讓金收入依賴度過高，容易扭曲政府對(duì)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理職能，助長(zhǎng)“地王”現(xiàn)象，也無法保證土地利用規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的嚴(yán)肅性。

　　民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部總裁楊毓認(rèn)為，當(dāng)前應(yīng)加緊研究出臺(tái)兩個(gè)著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)的政策，一個(gè)是房地產(chǎn)稅制問題，一個(gè)是“土地財(cái)政”問題。

　　建議推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，加快明確開征物業(yè)稅的時(shí)間。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，物業(yè)稅是遏制房地產(chǎn)投機(jī)、合理配置房地產(chǎn)資源的主要手段。我國(guó)開征物業(yè)稅，有利于理順先行房地產(chǎn)稅費(fèi)體系，降低房地產(chǎn)開發(fā)交易環(huán)節(jié)費(fèi)用，加大持有費(fèi)用，從而對(duì)房?jī)r(jià)有抑制作用。

　　本報(bào)記者 龍金光 邱友益