猜想三

　　穩(wěn) 價量走勢平和

　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計，上周(10月12日-18日)，深圳一手房市場比前周有大幅回升，共成交1873套，環(huán)比上升43.5%；同時，成交均價為20766元／平米，環(huán)比上升15.1%。從前八周的成交比較來看，深圳房地產(chǎn)市場一手房以及一、二手房總成交量都達(dá)到近期的高點。

　　可以看出，近期的樓市價量的波動曲線同時上行。但其中不乏國慶期間統(tǒng)計數(shù)據(jù)滯后而造成的成交量猛漲，剔去這方面因素，可以看出近期樓市價量走勢仍較緩和。

　　供求心態(tài)的不明朗可能導(dǎo)致成交價量暫時的波瀾不驚。目前，供求雙方都在觀望。開發(fā)商方面，存量壓力和資金壓力已經(jīng)緩解，銀行信貸門檻雖然有所提高，其他融資渠道仍然暢通，此時降價動力不足。

　　顯然，“穩(wěn)定”仍是目前宏觀政策在房地產(chǎn)市場唱的主基調(diào)。房地產(chǎn)市場“二套房貸”的嚴(yán)格執(zhí)行多次被強調(diào)，市場有所回調(diào)，但價格未見下滑，利好利空的微妙對沖下維持著微妙的平衡。在深圳，經(jīng)過了這兩年樓市的大起大落，公眾購房心理日趨理性，同時房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營策略也更加穩(wěn)健，這將推動樓市在價量調(diào)整中逐漸趨穩(wěn)。

　　跌 價量趨于均衡

　　市場需求的持續(xù)下滑，令不少業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑高房價的存在空間。目前，隨著房價的增長，除了市場上的投資客之外，目前深圳的自住需求已經(jīng)很難跟上房價抬升的速度，當(dāng)自住需求逐漸被擠出這個交易市場時，交易如果有所縮量，將使高房價無所支撐。

　　在2007年，深圳房價所達(dá)到的最高位17000元／平方米，此后便陷入一輪降價的周期。而在今年9月，全市房價達(dá)20940元／平方米。自今年2月以來，深圳房價已經(jīng)連續(xù)7個月攀升，累計漲幅高達(dá)90%，接近于翻倍。盡管這與豪宅項目在成交中所占的高比例不無關(guān)系，但整個市場顯然已重新躍上2007年的高點。

　　置業(yè)國際深圳公司總經(jīng)理何應(yīng)文則指出，目前中國經(jīng)濟仍處在保增長的關(guān)鍵階段。在這種情況下，樓市周期與經(jīng)濟周期保持一致，相互推動共同繁榮是最佳的發(fā)展路徑。可是，目前房屋銷售不斷下降以及開發(fā)投資相對乏力等正在促使樓市與經(jīng)濟在周期上背道而馳，房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的推動作用無法得到充分的發(fā)揮。這種局面不符供求愿景，于樓市自身發(fā)展無益。因為，樓市長期膠著發(fā)展，不僅會影響當(dāng)前的成交情況，還會影響未來的開發(fā)節(jié)奏。為了樓市的健康發(fā)展，市場應(yīng)發(fā)揮自我調(diào)節(jié)機制，或從政策層面上進行調(diào)節(jié)，打破觀望堅冰，引導(dǎo)價量兩方趨向均衡。

   本報記者 韓文嘉