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    保險(xiǎn)資金入市對(duì)房市影響幾何?(2)
2009年10月30日 14:34 來源:四川在線 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  保險(xiǎn)資金此時(shí)獲得進(jìn)軍正處于上升期的房地產(chǎn)市場(chǎng)通行證,可謂先得天時(shí)之利,也必然會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成一定的影響。

  保險(xiǎn)資金入市對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言是甘霖。今年以來,房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆,住宅市場(chǎng)是主角,對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說,租金仍尷尬的處于下滑階段。與住宅市場(chǎng)迥異的買家群體與使用功能的特征,使得商業(yè)地產(chǎn)無法與住宅共富貴。保險(xiǎn)資金具有追求穩(wěn)健安全與穩(wěn)定收益的特點(diǎn),同時(shí)政策面也并不允許保險(xiǎn)資金直接參與房地產(chǎn)開發(fā)。可以預(yù)見,能帶來長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流,來滿足保險(xiǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債匹配原則的目標(biāo)將是保險(xiǎn)資金青睞的對(duì)象,諸如優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)和高級(jí)公寓產(chǎn)品,而同樣處于嘗試期的商業(yè)地產(chǎn)REITs也會(huì)是不錯(cuò)的選擇。而事實(shí)上,保險(xiǎn)公司對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的涉足已經(jīng)不乏先例。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì),目前已經(jīng)有超過10家大型保險(xiǎn)公司通過特批形式直接購(gòu)買或間接投資商業(yè)地產(chǎn),大都是以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)為主,從2006年到2009年5月,保險(xiǎn)公司購(gòu)買的寫字樓面積已超過120萬(wàn)平米。目前商業(yè)地產(chǎn)的不景氣,或許從某種程度上來說,恰恰給予了保險(xiǎn)資金抄底的機(jī)會(huì)。畢竟保險(xiǎn)資金作為偏向走中長(zhǎng)期投資路線的機(jī)構(gòu)投資者,只要對(duì)象的前提是優(yōu)質(zhì)物業(yè),那么就有充足的時(shí)間和耐心去孕育。更何況從經(jīng)營(yíng)收益而言,即使在目前,商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率依舊高于住宅類產(chǎn)品。

  沒有理由去認(rèn)為保險(xiǎn)資金入市會(huì)推高目前的住宅市場(chǎng)價(jià)格。首先,價(jià)格越高意味著空間越小,而若租金與價(jià)格兩者之間的上漲幅度不成比例,則更顯示了經(jīng)營(yíng)投資收益率的下降,目前高企的住宅市場(chǎng)價(jià)格,盡管從長(zhǎng)期來看,尚不具備大幅向下的動(dòng)能,但2007-2008年的市場(chǎng)走勢(shì)卻已經(jīng)確確實(shí)實(shí)的演示了生動(dòng)的一課。對(duì)于以走穩(wěn)健路線為主的保險(xiǎn)資金而言,升值性與經(jīng)營(yíng)性倒掛的住宅市場(chǎng)未必最好的選擇。其次,廉租房REITs若能全面推廣,也將成為保險(xiǎn)資金的理想目標(biāo),而若能做到此,則對(duì)于目前匱乏的廉租房建造資金將是個(gè)很大的補(bǔ)充。當(dāng)然,廉租房REITs需要政府的扶植性政策的支持,這一點(diǎn)也相當(dāng)重要。美國(guó)的廉租房REITs經(jīng)驗(yàn)?zāi)芙o我們相當(dāng)?shù)膯l(fā)。起源于上世紀(jì)60年代的美國(guó)廉租房REITs,由于收益率的問題,始終沒有做到風(fēng)生水起,而到了1986年低收入住房返稅政策的實(shí)施,廉租房REITs的投資高潮持續(xù)了20年,該方案規(guī)定:任何公司或者REITs,如果投資于符合一定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的住房,政府將在10年內(nèi)返還占整個(gè)工程造價(jià)4%的稅費(fèi),減免額在10年內(nèi)分期返還。

  對(duì)保險(xiǎn)資金而言,能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投資,無疑是很大程度的拓寬了投資渠道。而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說,新資金的介入總是好事,期待雙贏乃至多贏的出現(xiàn)。

 。ㄚw春雷)

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直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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