財政體制遏制房價下跌空間

　　對于中國經(jīng)濟來說，現(xiàn)在也是同樣如此，我們來關(guān)注中國經(jīng)濟的話，大家必須談到房地產(chǎn)市場�，F(xiàn)在國內(nèi)的一線城市北京、上海、深圳，房價都達到了歷史的最高點，為什么會出現(xiàn)這樣一種狀況？我覺得這個問題應(yīng)該從兩個角度做一個分析：第一，沒有只漲不跌的市場。但是很遺憾，從實務(wù)經(jīng)濟學(xué)的角度來分析，我們實在沒有辦法給出大家一個如何去觀察和判斷房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅度調(diào)整的理由。原因非常簡單，房地產(chǎn)市場是上次應(yīng)對東南亞金融危機最為重要的法寶。所以到了今年應(yīng)對次貸危機，調(diào)控部門首當(dāng)其沖還是想到了房地產(chǎn)市場，一般來說房地產(chǎn)投資帶動固定資產(chǎn)投資的一半以上，固定資產(chǎn)投資規(guī)模一旦上去之后，宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)能夠得到迅速的優(yōu)化。

　　房地產(chǎn)作為一個救生圈，掉到水里之后，馬上能讓你浮起來，當(dāng)你浮起來之后，你可以緩口氣了，救生圈就可以扔掉了。扔得徹底不徹底呢？現(xiàn)在這個市場說得和緩一點是一個平衡點，說得搏一點就是一個拐點。全國的一線城市現(xiàn)在出現(xiàn)了明顯的價升量跌的狀況，這種狀況就是出現(xiàn)了“多空”之間的分歧，這種分歧有可能意味著一個趨勢的改變。

　　現(xiàn)在有可能房地產(chǎn)市場進入到一個拐點期，但是只是有可能。為什么沒有底氣呢？原因有幾個方面：

　　房地產(chǎn)市場有一個時間段是“半年”，剛需是比較可怕的：積壓半年之后，剛性需求就會爆發(fā)，如果我們從今年9月份開始認為全國的房地產(chǎn)市場陷入到價漲量縮的觀望期的話，同樣是到明年一季度，房地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)剛性需求爆發(fā)的狀況。

　　二套房的貸款政策是有可能壓垮房價的水泥桿，但是這個政策執(zhí)行的彈性遠超我們之前的判斷，第二套房貸的嚴(yán)管政策完全是形同虛設(shè)，這是導(dǎo)致今年上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)狂飆的重要原因。二套房貸政策的執(zhí)行如果嚴(yán)格落實的話，這個拐點出現(xiàn)的概率還是很大的，但是具體下跌幅度很難測算。

　　房價為什么會出現(xiàn)11年的牛市，房地產(chǎn)市場背后糾集著非常明顯的地方政府這樣一個利益群體，土地出讓金占到地方政府預(yù)算外收入的一半以上，賣地是各地“地王”不斷誕生的原因，為什么地方政府這么依賴房地產(chǎn)？

　　中國的財政體制是形式上的分權(quán)體制，這個分權(quán)體制是從1994年開始實施的，實施之后，地方財政占全國總財政的比重是在不斷下降，中央財政占全國總財政的比重是不斷上升，現(xiàn)在的結(jié)果大體上中央財政占全國財政的7成，地方財政占到全國財政的3成，但是各種的社會職責(zé)則是地方政府承擔(dān)了7成，中央政府承擔(dān)了3成。地方政府沒錢，它承擔(dān)了更多的社會事務(wù)項目，這是房地產(chǎn)市場長期牛市的根源所在。

　　地方政府明確地喊出土地財政，經(jīng)營土地，然后各地不斷地推高地價，地價帶動房價，所有人都把矛頭指向地方政府，但是卻沒有一個約束性的措施，為什么？很簡單，你想讓地方政府去懲罰開發(fā)商，你想讓地方政府壓住地價，錢呢？地方財政資金的錢從哪里來？中央財政愿不愿意改變既有的財政分權(quán)體制？目前來說沒有大的變化。政策如果嚴(yán)格打壓的話，房地產(chǎn)市場有可能出現(xiàn)一種調(diào)整，但是這種跌幅并不會很大，因為既有的財政分權(quán)體制已經(jīng)遏制住了房地產(chǎn)市場價格的下跌空間，地方政府不會容忍房價的下跌。

　　我本人也是一再呼吁，能否開放地方政府的融資體制，比如說我們這次應(yīng)對次貸危機，地方政府沒錢，中央政府讓你發(fā)債，發(fā)債還是以財政部的名義在發(fā)行，地方政府代發(fā)，地方政府并不是直接發(fā)債，但是這種形式是否可以作為規(guī)范化的形式？地方政府可以沒錢，當(dāng)年的財政預(yù)算可以是赤字，但是可以通過未來的財政收益做一個補充，通過發(fā)債的形式做財政體制上的改變。

　　另外，中央政府能否改變目前大量的資金傾斜到中央政府的狀況，是否改變這種狀況，這是我們判斷房地產(chǎn)市場的重要標(biāo)志，在這樣的時間點，現(xiàn)在存在改變的可能性，但是能否改變，大家和我一起來觀察。　(馬紅漫)