C 開發(fā)商遺留問題多 物業(yè)公司難干活

　　“小區(qū)停車位嚴重不足，部分業(yè)主和我們反映了多次。我們想把小區(qū)內(nèi)的部分綠地鏟平，再和業(yè)主收一部分改建費來修車位。但是這種決定卻遭到另外一部分業(yè)主的強烈反對。開發(fā)商的遺留問題越多，物業(yè)公司的工作越是難干�！蹦澄飿I(yè)公司經(jīng)理郭建民稱。

　　目前，許多物業(yè)公司面臨的難題就是物業(yè)費的收繳率低，一些物業(yè)公司不得放棄部分小區(qū)的業(yè)務，另謀出路。業(yè)主們不交物業(yè)費的原因則是物業(yè)公司沒有把小區(qū)管理好，但這些問題很多是開發(fā)商遺留下來的。

　　“像南城某小區(qū)，其樓盤建成已十多年，頂樓開始漏水，小區(qū)管網(wǎng)老化，小區(qū)自建鍋爐問題百出，但是物業(yè)公司必須征得80%的業(yè)主簽字同意，才能使用公共維修基金對這些問題設施進行維修，而許多業(yè)主常年不在，有的業(yè)主不同意簽字，物業(yè)公司沒錢解決設施維修問題�！�

　　“這樣，一些家中漏水，用不上暖氣的業(yè)主又感覺物業(yè)公司服務不到位，拒繳物業(yè)費，物業(yè)費收繳率低，就會賠本沒法兒干。等到老物業(yè)公司退出之后，這個小區(qū)的遺留問題會更多，而一些強勢業(yè)主會要求物業(yè)公司把遺留問題先解決掉。這樣的小區(qū)，哪個物業(yè)公司都不會接手�！惫�建民稱，如果開發(fā)商在建樓時就把小區(qū)管網(wǎng)規(guī)劃好，用質(zhì)量好的材質(zhì)建設小區(qū)，這些問題至少不會暴露得這么早。

　　除此之外，省城2000年之前建造的小區(qū)普遍存在停車位數(shù)量不足、暖氣無法分戶計熱、電梯承載能力有限、小區(qū)安保設施落后、上下水管網(wǎng)的保質(zhì)期已過的問題，個別小區(qū)還有地基下陷、墻體裂縫等建筑質(zhì)量問題。想徹底解決這些問題就需要物業(yè)公司征求業(yè)委會或80%以上的業(yè)主簽字同意，才能到房地產(chǎn)主管部門申請使用小區(qū)業(yè)主共有的公共維修基金。但這個說起來容易的事兒，物業(yè)公司做起來卻很難，“我們常常左右為難，里外不是人�！币晃晃飿I(yè)公司的負責人無奈地說。

　　太原錦宏物業(yè)公司的負責人呂全新認為，物業(yè)公司和業(yè)委會對公共維修基金的使用沒有一點主動權(quán)，這會造成小區(qū)公共設施出現(xiàn)緊急狀況時，物業(yè)公司無力解決問題。

　　而省城某區(qū)政府房地局物業(yè)科的工作人員稱，公共維修基金的保管、使用及監(jiān)管是全行業(yè)的一個難點。依照目前的法律法規(guī)，這筆錢不能交給物業(yè)公司和業(yè)委會，“物業(yè)公司和業(yè)委會的負責人或成員如果對這筆錢使用不當，甚至貪污挪用，小區(qū)業(yè)主們將受到巨大損失，誰又來給這樣的事情埋單？”

　　在目前的法規(guī)下，物業(yè)公司使用公共維修基金很難，為了避免糾紛，部分物業(yè)公司在與開發(fā)商或業(yè)委會簽訂服務協(xié)議時，會對小區(qū)內(nèi)所有設備和設施進行檢查和測評，并事先提出整改方案�！霸S多開發(fā)商遺留的問題是規(guī)劃設計前瞻性不夠，公司接手這樣的小區(qū)不僅會賠錢，還會麻煩不斷，物業(yè)公司寧可放棄這樣的業(yè)務。”呂全新表示。

　　D 物業(yè)運營惡性循環(huán)

　　“麻雀雖小，五臟俱全。”物業(yè)公司經(jīng)理郭建民稱省城目前的商品房小區(qū)多為3-6萬平方米的小區(qū)。但無論多大的小區(qū)，物業(yè)公司都得對小區(qū)內(nèi)房屋及配套的設施和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，并維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序。

　　一個10萬平方米的小區(qū)與一個5萬平方米的小區(qū)，其需要提供物業(yè)服務所配比的工種是一樣的。越是大的小區(qū)，物業(yè)公司越方便管理，而僅有一兩座樓的小區(qū)，同樣需要24小時的水電工、維修工、保潔工和保安。而同時，體量不大的小區(qū)所收取的物業(yè)費用有限，無法支持多工種24小時為業(yè)主服務。所以很多體量不大的小區(qū)物業(yè)為縮減成本，就讓工作人員身兼數(shù)職，降低招聘要求，甚至降低服務質(zhì)量。

　　某物業(yè)公司負責人楊先生稱，普通小區(qū)物業(yè)費的收取標準由物價部門制定審核，物業(yè)公司不能亂抬價。遺留問題多且體量小的小區(qū)，物業(yè)公司往往入不敷出，只能降低物業(yè)服務質(zhì)量，減少人力支出成本或巧立名目收費。這樣的小區(qū)，其綠化、安保、保潔等管理大都很差勁，業(yè)主們會以物業(yè)服務質(zhì)量不好拒繳物業(yè)費。物業(yè)公司又因物業(yè)費收繳率低而無法正常工作，小區(qū)的物管服務形成惡性循環(huán)�！皹I(yè)主收入穩(wěn)定、綜合素質(zhì)高，樓盤質(zhì)量不錯的小區(qū)，物業(yè)費收繳率理想，物業(yè)公司都愿意來這樣的小區(qū)服務�！�

　　山西省房地產(chǎn)協(xié)會會長袁綸華稱，體量過小的小區(qū)，物業(yè)與社區(qū)管理的關系也非�；靵y�！霸谄渌�城市就出現(xiàn)過這樣的事情，社區(qū)干部無法進入商品房小區(qū)進行政策宣傳、計生摸底、人口普查等社區(qū)工作。”有些小區(qū)橫跨兩個縣級行政區(qū)或城市主干道，同一個小區(qū)的水、電、暖等收費標準都不一樣，物業(yè)公司的工作很難。合理解決物業(yè)管理與社區(qū)、城市管理的關系，已成為物業(yè)管理服務的一個新課題。

　　E 制度配套缺失 制約物業(yè)發(fā)展

　　在我國物業(yè)服務較為先進的北京、深圳等地，當?shù)卣�府都出臺了相關的物業(yè)管理條例實施細則，進一步細化了業(yè)委會、物業(yè)公司、開發(fā)商應當承擔的責任。而在我省及省城太原，類似的細則卻未出臺。

　　我省政府主管部門相關負責人表示，我省的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與北京、深圳等地存在不小差距，全省住宅小區(qū)的物業(yè)管理覆蓋率僅為44%，尤其是大批工礦企業(yè)及事業(yè)單位職工宿舍仍然延續(xù)過去的行政后勤管理模式，由企業(yè)或單位來補貼一部分物管費用，出現(xiàn)了問題也是由企業(yè)或單位來解決，廣大居民對物業(yè)服務的認識還有待提高。目前，國家相關部門在研究制定物業(yè)管理服務實施細則，我省在國家細則出臺之后結(jié)合本省物業(yè)狀況，也將出臺操作性強、更貼切實際狀況的物業(yè)管理服務細則。

　　對眼下物業(yè)管理服務出現(xiàn)的種種問題，分管房地產(chǎn)、物業(yè)的政府部門工作人員并不否認。據(jù)了解，近幾年制定了多部建筑規(guī)范標準，從制度上引導開發(fā)商在小區(qū)建設規(guī)劃上做到規(guī)范，實現(xiàn)水、電、暖、氣四表出戶，并鼓勵開發(fā)商建設規(guī)模大、功能全、質(zhì)量過硬的好小區(qū)、好樓盤，以給物業(yè)公司提高服務質(zhì)量創(chuàng)造條件。對于老小區(qū)網(wǎng)管不分戶的問題，將逐步通過政府、單位補貼、個人出資的形式進行改造。

　　對于小區(qū)規(guī)模不大的問題，省建設廳正在引導各級政府在城市規(guī)劃、改造過程中，把棚戶區(qū)改造、舊城改造、新建商品房開發(fā)及商業(yè)網(wǎng)點鋪設有力地結(jié)合起來，完善小區(qū)居住和城市配套功能。物業(yè)公司可以擴大物業(yè)管理服務范圍，解決了其成本高運營困難的問題。“我們正在鼓勵有實力的企業(yè)參與到物業(yè)服務管理行業(yè)來，并希望現(xiàn)有企業(yè)做大做強，為提高全省居民的居住質(zhì)量努力�！毕嚓P負責人表示。

　　太原錦宏物業(yè)公司的呂全新認為，廣大居民對物業(yè)公司的認識還有待提高。物業(yè)公司的許多服務是隱性的，專業(yè)負責任的物業(yè)公司，會對小區(qū)的公共設備、安防系統(tǒng)維護保養(yǎng)到位，以延長它們的使用壽命。良好的物業(yè)管理和服務，會讓小區(qū)氛圍和諧、居住舒適舒心。物業(yè)公司要盡可能地按國家和地方政策規(guī)范去服務，可以利用節(jié)假日多舉辦一些與業(yè)主交流的活動，讓業(yè)主明白物業(yè)公司在做什么，理解物業(yè)服務，減少磨擦和爭執(zhí)。

　　本報記者 戎紫冰