往年的10月份通常是租賃淡季的開(kāi)始，但是今年的租賃市場(chǎng)卻延續(xù)了9月份的熱度，甚至還有所升溫，租賃成交量和租金都表現(xiàn)出上漲之勢(shì)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，受買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)房?jī)r(jià)高企等因素影響，今年的租賃淡季明顯推遲。

　　租金已連漲兩個(gè)月

　　北京美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，從該公司成交的租賃業(yè)務(wù)來(lái)看，9月租賃成交量首次出現(xiàn)了2.8%的上漲，均價(jià)更是出現(xiàn)了8.5%的上漲，達(dá)1820元/套。10月租賃成交量繼續(xù)上漲，漲幅達(dá)到了8.6%，為9.2萬(wàn)套左右，而租賃成交均價(jià)則首次突破1900元，上漲幅度達(dá)4.4%。

　　在鏈家地產(chǎn)成交的租賃情況則是，租賃成交量與9月相比基本平穩(wěn)，但普通住宅平均租金環(huán)比上漲1.5%左右。

　　與9、10月份租賃市場(chǎng)形成鮮明對(duì)照的是買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)成交量的觸頂回落。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，9月樓市總成交量(包括一手房及二手房)為47706套，雖然比8月的46870套有所上漲，但比7月的49464套依然有所下降。而10月則出現(xiàn)了明顯的大幅度下滑，僅成交了39977套。

　　部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)

　　“買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的明顯降溫，是租賃市場(chǎng)在9、10月升溫明顯的最重要原因”，美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，目前買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)上以投資性需求為主，而剛性需求已經(jīng)因?yàn)榉績(jī)r(jià)太高，而出現(xiàn)了明顯的觀望，這使得很多買(mǎi)賣(mài)需求轉(zhuǎn)移到租賃市場(chǎng)。僅10月買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的成交量就比9月下滑了近7000套，部分本來(lái)的購(gòu)房者在租賃市場(chǎng)成交，使得10月的租賃市場(chǎng)繼續(xù)延續(xù)9月的回暖。

　　而租金的持續(xù)上漲，還受到需求層次提升的影響。作為原來(lái)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)對(duì)應(yīng)的需求因?yàn)橛^望轉(zhuǎn)移到租賃市場(chǎng)，這部分人群收入比較高，所以需求的房源以中高檔為主，這在一定程度上提升了租賃市場(chǎng)的平均價(jià)格。

　　鏈家地產(chǎn)分析認(rèn)為，一居室和兩居室成交占比上漲6%左右，達(dá)到近85%，這也是推動(dòng)10月租金走高的主要原因。

　　地鐵4號(hào)線兩端成租賃成交熱點(diǎn)

　　據(jù)多家中介公司反映，10月租賃市場(chǎng)最火的莫過(guò)于剛開(kāi)通的地鐵4號(hào)線沿線。租賃市場(chǎng)不同于買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)，交通利好對(duì)于買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的刺激可能要提前1-2年，而租賃市場(chǎng)明顯要等交通開(kāi)通以后才緩慢釋放。

　　9月份開(kāi)始，4號(hào)線沿線的租賃市場(chǎng)明顯升溫，到10月則迎來(lái)大爆發(fā)，國(guó)慶的長(zhǎng)假也使得很多租賃客戶有了看房的時(shí)間，南城馬家堡、北城西苑等4號(hào)線兩端原來(lái)價(jià)格比較低的板塊，成交供不應(yīng)求，部分房源供需比甚至達(dá)到了1：3。菜市口、魏公村等原來(lái)就是租賃熱點(diǎn)的區(qū)域，成交價(jià)格在9月已經(jīng)出現(xiàn)明顯上漲的情況下，10月份繼續(xù)上漲了5%左右，現(xiàn)在的兩居基本要在2600元-2800元/月左右。

　　除了地鐵4號(hào)線周邊以外，北部區(qū)域的中關(guān)村、亞運(yùn)村、安貞等地，南部的洋橋、木樨園、方莊等地，西部的公主墳、航天橋等地，東部的望京、左家莊等地，也都是近兩個(gè)月租賃成交的熱點(diǎn)區(qū)域。

　　- 市場(chǎng)預(yù)測(cè)

　　11-12月租賃市場(chǎng)可能出現(xiàn)淡季

　　美聯(lián)物業(yè)認(rèn)為，因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)一系列優(yōu)惠政策的到期可能促使市場(chǎng)成交大漲，這將影響很多租賃需求轉(zhuǎn)移到買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)。同時(shí)，因?yàn)楣┡�期的到�?lái)，部分空置的前期投資房產(chǎn)業(yè)主可能為了減少損失而選擇將房源出租，這將使北京租賃市場(chǎng)房源有一定程度上的增加，使得11-12月北京租賃市場(chǎng)可能進(jìn)入相對(duì)的淡季。但到明年1月份，租賃市場(chǎng)則將可能因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的驟冷而繼續(xù)升溫。總之，北京今年租賃市場(chǎng)的冷暖，更明顯地受到買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的影響，往年的成交旺季因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)的大熱而出現(xiàn)冷淡，而往年的成交低谷，則因?yàn)橘I(mǎi)賣(mài)需求轉(zhuǎn)移則明顯升溫。

　　鏈家地產(chǎn)認(rèn)為，從需求走勢(shì)來(lái)看，由購(gòu)轉(zhuǎn)租的需求并不能從根本上扭轉(zhuǎn)租賃淡季的勢(shì)頭。今年租賃交易市場(chǎng)真正表現(xiàn)出淡季特征將從11月份開(kāi)始，這也與租賃市場(chǎng)有著明顯季節(jié)性變化、一般春節(jié)前的三個(gè)月為租賃淡季的特點(diǎn)相符合。

　　本報(bào)記者 楊娟娟