中介

　　自曝

　　網上交流吃差價“高招”

　　“吃差價是房產中介獲取暴利的一個重要手段，尤其是房價上升過程中。”一位曾親身經歷深圳地產中介斂財黑幕的工作人員朱偉(化名)告訴記者。

　　“最簡單的方法就是不讓真正的買家和賣家見面�！敝靷フf，先穩(wěn)定一方，即出價高于市場價的買主，或者開價低于市場價的房源。如果是物色到不了解市場價的菜鳥級買家，又肯出高價，一般就先讓對方交5000到1萬元的保證金，告訴買家如果不合適可以再退還保證金，再和業(yè)主狂砍價。又或者，中介先和低價房源的業(yè)主簽約，然后再尋覓高價買主。

　　朱偉說，很多小型中介公司看到二手房市場火爆，就進來撈一把，這些公司的老板甚至還培訓員工如何進行吃差價。譬如，當需要和業(yè)主先簽合同，把低價房源穩(wěn)定下來時，公司就會先墊付一兩萬元的定金，再讓十幾個業(yè)務員分頭尋找買家。

　　“不要以為差價只是賺三五萬，豪宅賺更多，我見過最牛一筆就能賺上幾十萬元差價的。就說業(yè)主出國或在外地做生意。”朱偉說。

　　而在某些房地產網站的論壇上，記者看到，中介工作人員公開求解關于如何吃差價的操作，跟帖者眾多，大肆討論如何規(guī)避法律風險以及引業(yè)主或買家上當。

　　據(jù)了解，自從2007年中天事件、創(chuàng)輝事件后，二手房交易過程的大部分房款從原來放在中介公司，改為銀行監(jiān)管，深圳吃差價現(xiàn)象已經有所遏制。一位資深中介工作人員方先生向記者透露，如果買賣者和中介三方面對面簽訂合同，中介方一般是很難‘吃差價’的。但中介騙的就是一些初次置業(yè)和賣房者，老投資客特別精，沒辦法騙。

　　“很多人一輩子也就買一套房，不了解市場價，不知道什么叫贖樓，什么叫全權委托公證，連陰陽合同是什么都不懂，偏偏又對中介非常信任，中介就是抓住交易雙方這些弱點，牽著他們鼻子走，進行違規(guī)操作的�！狈较壬�告訴記者說。

　　律師

　　支招

　　業(yè)主要慎賜“尚方寶劍”

　　“二手房交易里的玄機太多了，一般老百姓很難一一識破騙局�！弊鳛樯钲诙�手房律師團首席律師，廣東鼎為律師事務所主任律師張茂榮從10多年的二手房交易糾紛中，深刻感知到樓市潮漲潮落給買賣雙方、中介帶來的巨大影響。他通過自己的博客，一再提醒業(yè)主賣房時，要謹慎填寫全權委托公證書，因為它就好比古代欽差大臣手中的“尚方寶劍”一樣，有了這份委托書，受托人就獲得了隨意處置房產的權力，也是目前黑中介吃差價的主要方式。

　　記者：全權委托公證書如果簽署不當，委托了要炒房的黑中介，會產生怎樣的后果？

　　張茂榮：就會像案例二中的富桂芹一樣，被真假買家同時告。2007年7月樓市瘋狂時期，就有很多炒房客“吃差價”，今年房價重新上漲，炒房客又借機入市，在房產未過戶情況下易手賺取差價，這在業(yè)內俗稱ABC單。

　　記者：“ABC單”是怎樣操作的？

　　張茂榮：即業(yè)主在不知情的情況下“一房兩賣”，產生的根本原因在于業(yè)主做全權委托公證時未指明買受人，導致業(yè)主與炒房客簽訂買賣合同后，炒房客又以其受托人名義與實際買家以更高價錢簽訂買賣合同，一旦一個合同發(fā)生糾紛，就會波及另外一個合同形成連環(huán)訴訟，業(yè)主可能被真假兩個買家同時起訴“一房二賣”，成了“冤大頭”。

　　記者：為什么業(yè)主要贖樓就一定要簽署全權委托公證？

　　張茂榮：全權委托公證是為了保障給業(yè)主提供贖樓融款的擔保公司、中介公司、買方(簡稱出資人)等人合法權益而設立的，受托人基本上都是提供了融資款的擔保公司或中介公司工作人員。其產生原因很簡單：出資人在為業(yè)主融資贖樓后存在業(yè)主毀約不賣，融資款難以收回的風險。為了降低風險，出資人要求業(yè)主做全權委托公證給其工作人員，從而取得“免死金牌”：如果贖樓后業(yè)主毀約不賣，其工作人員可以持公證書替代業(yè)主實現(xiàn)過戶交易，然后從買主處收回融資款。

　　記者：為何很多業(yè)主會這么不小心，將房子處置權隨便委托給了黑中介？

　　張茂榮：問題就出在全權委托公證書本身存在漏洞：沒有約定交易價格、沒有指明受托人與誰去交易、一連串的受托人身份也不明。其中，受托人很可能就是中介，在房價持續(xù)飆升的情況下，受托人自作主張另行高價出售給他人，從中賺取差價的案例屢見不鮮。

　　記者：很多業(yè)主的房子都是按揭的，賣房子都需要贖樓，那么業(yè)主在簽署全權委托公證書時，應該怎樣防范風險？

　　張茂榮：建議業(yè)主在簽署授權委托書時熟悉受托人基本情況，例如，受托人是哪個公司的？明確指定最低交易價格、買受人，不要賦予受托人轉委托權，并留存一份備查。在發(fā)現(xiàn)受托人濫用委托權，自身權益可能受損的情況下及時撤銷委托，與出資人協(xié)商親自履行售房義務。

　　記者：其他方面還需要注意什么？

　　張茂榮：買賣雙方盡可能了解市場行情，定價做到心中有數(shù)。在房產交易達成簽約時，一定要堅持買賣雙方見面，并查驗相關房屋產權證明及身份證件，同時簽訂三方協(xié)議，明確三方各自承擔的責任和義務。