何去何從政策風(fēng)向大猜想

　　目前，對(duì)于房貸利率優(yōu)惠、二手房交易稅減免等優(yōu)惠政策是否有必要延續(xù)，若政策按時(shí)取消，新出臺(tái)的房貸政策又該如何取向，成為業(yè)界高度關(guān)注的問(wèn)題。

　　把脈2010年的房地產(chǎn)政策走向，有專(zhuān)家認(rèn)為政策不會(huì)有大調(diào)整，可能會(huì)采取局部微調(diào)；也有部分人士表示，隨著2009年樓市出人意料的爆熱，房貸優(yōu)惠政策極有可能按時(shí)取消。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認(rèn)為，從國(guó)家宏觀政策面看，明年房產(chǎn)政策不會(huì)有大調(diào)整，會(huì)延續(xù)今年的政策。

　　但他同時(shí)表示，2009年房地產(chǎn)政策發(fā)展空間較大，從未來(lái)來(lái)看，國(guó)家有關(guān)部門(mén)應(yīng)該對(duì)土地使用政策包括稅收政策進(jìn)行深度調(diào)整，尤其是二套房政策和稅收政策應(yīng)該超前進(jìn)行研究，制定切實(shí)可行的政策。對(duì)待一線城市的投機(jī)購(gòu)房者行為一定要限制，同時(shí)要保護(hù)和鼓勵(lì)自助購(gòu)房者，只有區(qū)別對(duì)待，才能防止泡沫形成和擴(kuò)大。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一也認(rèn)為，明年只要中國(guó)的出口沒(méi)有根本扭轉(zhuǎn)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)政策就不會(huì)有太大調(diào)整，但不排除微調(diào)的可能性。只有政策相對(duì)穩(wěn)定，供應(yīng)相應(yīng)增加，才能使房?jī)r(jià)相應(yīng)穩(wěn)定一點(diǎn)，政策的大變動(dòng)和市場(chǎng)的大起大落，對(duì)國(guó)家、對(duì)企業(yè)、對(duì)老百姓都沒(méi)有好處。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹稱(chēng)，正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)影響非常大，所以在2008年經(jīng)濟(jì)最低迷時(shí)候，對(duì)房地產(chǎn)的政策才以刺激投資、減免稅費(fèi)等保增長(zhǎng)政策為主。但由于上半年樓市回暖過(guò)于迅猛，因此樓市政策風(fēng)向開(kāi)始變化，下一步政策將轉(zhuǎn)向保穩(wěn)定為主。

　　秦虹說(shuō)，目前樓市保穩(wěn)定政策的著力點(diǎn)將會(huì)體現(xiàn)在三個(gè)結(jié)合上：一是保增長(zhǎng)與保穩(wěn)定的結(jié)合；二是短期政策與長(zhǎng)期政策的結(jié)合；三是政策的穩(wěn)定與政策的完善相結(jié)合。樓市在此基礎(chǔ)上，將會(huì)出現(xiàn)一段較長(zhǎng)時(shí)期的平穩(wěn)上行的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策方向調(diào)整，專(zhuān)家分析指出，當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)不足和過(guò)度消費(fèi)問(wèn)題并存。一方面，中國(guó)住房保障制度不完善，房?jī)r(jià)太高，中低收入者買(mǎi)不起房，住房需求得不到滿足；另一方面，中國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積已經(jīng)不小，尤其是高收入階層占有的住房資源過(guò)多，存在消費(fèi)過(guò)度問(wèn)題。

　　由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈與上下游幾十個(gè)行業(yè)相關(guān)聯(lián)，牽一發(fā)而動(dòng)全身，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度調(diào)控將對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的復(fù)蘇產(chǎn)生不利影響。因此，專(zhuān)家建議，應(yīng)主要調(diào)控供應(yīng)和需求兩個(gè)層面。加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，打擊開(kāi)發(fā)商囤房囤地行為，促進(jìn)加快實(shí)現(xiàn)有效市場(chǎng)供應(yīng)；通過(guò)收緊房屋再次流通領(lǐng)域的稅費(fèi)優(yōu)惠等，抑制樓市投資、投機(jī)需求；進(jìn)一步加大對(duì)保障性住房的市場(chǎng)供應(yīng)。

　　而作為房地產(chǎn)商的代表，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹則對(duì)媒體表示，很難估計(jì)這些救市政策會(huì)不會(huì)延續(xù)到2010年，如果這些政策不能延續(xù)，對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)將會(huì)產(chǎn)生一定的影響，但主要集中在住宅市場(chǎng)。

　　投資不足或成順延理由

　　據(jù)了解，由于二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于剛剛恢復(fù)企穩(wěn)期，而且包括北京等一線城市在內(nèi)，今年1至9月份都表現(xiàn)為，房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)很快，投資卻沒(méi)有跟上。因此，有分析認(rèn)為，有省份提出順延優(yōu)惠政策，可能與前三季度各地房地產(chǎn)投資情況不理想有關(guān)。

　　10月中旬，吉林省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)柳青向省政府匯報(bào)指出，“雖然全省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，但還存在著開(kāi)發(fā)商投資意愿不強(qiáng)、投資信心不足等問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)在優(yōu)化投資軟環(huán)境方面、稅收和金融信貸政策支持等方面，還需要政府給予更好的支持�！辈⒔ㄗh，為保持政策的連續(xù)性，促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，“將去年底出臺(tái)的《關(guān)于改善群眾住房條件和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展指導(dǎo)意見(jiàn)的通知》有效期延至2010年年底�！�

　　實(shí)際上，提出順延地方房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的，不止吉林一地，安徽、內(nèi)蒙古等固定資產(chǎn)投資仍有壓力的省份，也紛紛通過(guò)各種形式給省級(jí)政府提出建議，希望順延政策。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，從房地產(chǎn)調(diào)控的定調(diào)上來(lái)說(shuō)，地方政府自行采取順延地方性房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的做法是允許的。預(yù)計(jì)2010年，地方政府出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策力度可能要比國(guó)家層面的大。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林日前預(yù)測(cè)，2010年各省房地產(chǎn)調(diào)控可能出現(xiàn)兩種聲音：北京等房?jī)r(jià)比較高的城市，可能會(huì)對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)的政策進(jìn)行微調(diào)，鼓勵(lì)提高房地產(chǎn)投資和自住型消費(fèi)；湖南等二三線城市由于房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇周期慢于一線城市，可能會(huì)順延2008年底的優(yōu)惠政策，或采取更為激進(jìn)的扶持性措施。

　　不過(guò)，即使有各種需求，王玨林也認(rèn)為有的地方政府已經(jīng)面臨比較大的土地壓力和房?jī)r(jià)壓力，未必所有的地方政府都希望在2010年繼續(xù)堅(jiān)持原來(lái)的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策。

　　另外，有觀點(diǎn)指出，順延房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，地方政府也需要付出稅收損失等代價(jià)。尤其對(duì)于基層的縣市政府來(lái)說(shuō)，其損失的土地出讓金和房地產(chǎn)稅收等規(guī)模并不小。2010年，如果國(guó)家層面不出臺(tái)取消優(yōu)惠政策的措施，地方政府也會(huì)出現(xiàn)分化�？赡軙�(huì)出現(xiàn)兩種情況：有的地方政府取消了房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，有的地方政府順延了房地產(chǎn)優(yōu)惠政策。不過(guò)，在招商引資的壓力下，取消房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的地方政府舉措會(huì)更謹(jǐn)慎。