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    北京地王“順義造” 大龍地產(chǎn)的幕后推手是誰?
2009年11月30日 18:13 來源:中國房地產(chǎn)報(bào) 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  北京土地爭奪戰(zhàn)終于在臨近年末時達(dá)到了最高潮,順義區(qū)的天竺22號地成為北京今年的“三料地王”。同時被推上舞臺中央的還有地王的制造者大龍地產(chǎn)。

  按照2009年大牛市的盈利水準(zhǔn),大龍地產(chǎn)償還完所有的地價(jià)款需要19年;它目前的土地儲備僅為164萬平方米,之前所拿地塊的平均單價(jià)不足2500元——從資金狀況到產(chǎn)品形態(tài),地王制造者與新地王之間似乎毫無緣分可言。

  但作為順義區(qū)政府的直屬企業(yè),成為地王制造者似乎又是順理成章的事。

  制造地王

  11月20日,被業(yè)界稱為“北京中央別墅區(qū)最后一塊低密度地塊”的順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺22號住宅用地,引來了12家開發(fā)商參與競逐,其中不乏保利、遠(yuǎn)洋、中建、龍湖、合景泰富等地產(chǎn)大鱷。

  根據(jù)公開資料,該地塊土地面積52.7萬平方米,起始底價(jià)就高達(dá)14.1億元,結(jié)果出人意料。經(jīng)過190余輪的激烈競爭,大龍地產(chǎn)以50.5億元的價(jià)格拿下該幅地塊。最終成交的樓面地價(jià)超過30000元/平方米,天竺22號地成為北京今年以來起始單價(jià)、總價(jià)、成交單價(jià)的“三料地王”。地王的制造者是名不見經(jīng)傳的大龍地產(chǎn)。

  拿下地王的第一時間,大龍地產(chǎn)董事會秘書馬志方在拍賣現(xiàn)場向眾媒體宣布,大龍地產(chǎn)為順義區(qū)直屬房企,60%的業(yè)務(wù)集中在順義區(qū),并于2005年實(shí)現(xiàn)上市,大股東為北京順義大龍城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)總公司,實(shí)力雄厚,資產(chǎn)過百億。

  隨著北京新地王的誕生,大龍地產(chǎn)開始面臨越來越多的資金質(zhì)疑。

  記者查閱了大龍地產(chǎn)2009年三季度的財(cái)報(bào),大龍地產(chǎn)總資產(chǎn)約為29.4億元,經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為6億多元。

  “從財(cái)務(wù)上看,短期內(nèi)支付地王的土地款,對于大龍地產(chǎn)是個考驗(yàn)。”業(yè)內(nèi)人士表示。

  據(jù)記者了解,在50.5億元土地出讓金中,開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)為13億元,其余為土地收益金。也就是說,按照合同約定,大龍地產(chǎn)需在3日內(nèi)交清的地價(jià)款就達(dá)到37.5億元。

  值得一提的是,拿下該幅地塊前,大龍地產(chǎn)擁有的土地儲備為164萬平方米,其中49%集中在北京,土地成本僅為2229元/平方米。

  從2229元/平方米到30000元/平方米,某大型央企子公司的高管認(rèn)為,大龍地產(chǎn)此舉有些冒進(jìn)。“從低端的產(chǎn)品突然到最高端的產(chǎn)品,對于企業(yè)的資金實(shí)力、公司治理、開發(fā)團(tuán)隊(duì)等都是很大的挑戰(zhàn)!彼f。

  而大龍本身的處境也被置于鎂光燈下。該高管透露,大龍地產(chǎn)在宣武門的某項(xiàng)目拆遷工作長時間陷入困局,占壓了公司資金的同時,也損耗了時間和成本。盡管其母公司可以提供較為強(qiáng)大的支持,但從整體上看,還是給人以實(shí)力不足的感覺。

  同樣持此觀點(diǎn)的還有龐博國際地產(chǎn)機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事劉東,龐博國際在北京以代理高端項(xiàng)目為業(yè)界所知曉!叭绻驱埡、保利或者遠(yuǎn)洋拿了這塊地,對于未來的產(chǎn)品我能有大概的形象和概念。但對于大龍地產(chǎn)能夠帶來的產(chǎn)品,我現(xiàn)在還沒有任何的概念。”劉東說。

  幕后推手

  盡管外界質(zhì)疑不斷,但這些問題對于大龍而言并不是不能跨越。

  某統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對本報(bào)表示,大龍根本無須支付50.5億元之多的地價(jià)款。按照他的說法,目前土地交易的地價(jià)款由四部分構(gòu)成:土地出讓金、開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用、大市政以及政府土地收益。

  而業(yè)內(nèi)通常在開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用上作文章,讓這一價(jià)格虛高,最終這一部分會返還給一級開發(fā)商。但天竺22號地的一級開發(fā)商并非大龍地產(chǎn),而是英誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。該公司旗下項(xiàng)目龍灣別墅同時也緊鄰22號地,因而被看作該地塊的有力競爭者,但最終它沒有出現(xiàn)在競拍現(xiàn)場。

  既然與一級開發(fā)無關(guān),對22號地而言,可以有所松動的只有大市政。這一部分資金通常由地方政府拿走,因而上述人士表示,“對順義區(qū)政府來說,這不過是一個左手倒右手的過程”。

  針對土地出讓金這一部分,上述人士透露,根據(jù)北京國有土地基準(zhǔn)地價(jià),該地段的土地出讓金并不高。

  按照慣例,土地基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)定期調(diào)整,北京市最近一次調(diào)整是在2002年。記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn),天竺地區(qū)居住用地被列為六級地塊,若按熟地論,基準(zhǔn)地價(jià)單價(jià)在1060~1820元之間。即使執(zhí)行最高標(biāo)準(zhǔn),該地塊的土地出讓金也僅為9.6億元。

  “如此可見,大龍的資金負(fù)擔(dān)并不重!鄙鲜鋈耸空f。

  值得注意的是,在某國企背景開發(fā)商看來,對于順義區(qū)政府而言,由本區(qū)直屬企業(yè)拿下該地塊另有深意。

  “區(qū)里面一定要有龍頭企業(yè)。土地是可以作為資本金的,項(xiàng)目開發(fā)出來之后的市值有多少錢。順義區(qū)政府馬上就可以多一個百億企業(yè)了,而且還能解決多少人的就業(yè)問題。”該國企背景開發(fā)商說,假如該地塊被其他開發(fā)商拿走,順義區(qū)政府損失將非常大。

  另一位接受本報(bào)記者采訪的開發(fā)商也認(rèn)為,大龍拿下新地王,可以看作一個由區(qū)政府牽頭、有意為之的營銷!俺眯蝿莺,通過市場重新定價(jià)區(qū)域內(nèi)的資產(chǎn)”。

  此外,關(guān)于大龍產(chǎn)品形態(tài)方面的質(zhì)疑,一位接近大龍地產(chǎn)的人士對本報(bào)透露,不排除合作開發(fā)的可能性。

  那么,誰可能成為大龍的合作伙伴?一則3年前的舊聞似乎可以作為參考。上述接近大龍地產(chǎn)的人士透露,2006年11月,大龍偉業(yè)董事會發(fā)布公告稱非公開增發(fā)1.1億股,萬科本為該增發(fā)計(jì)劃中的主要認(rèn)購方,但后因種種原因,萬科并未參與。

  “大龍是萬科早期介入北京市場的合作伙伴之一,但這次是否有合作尚不得而知!鄙鲜鋈耸空f。

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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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