西 安

　　房?jī)r(jià)“破五”令人生疑

　　2009年西安商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)火熱景象，不僅成交量節(jié)節(jié)上升，商品住宅成交均價(jià)也首次突破了每平方米5000元大關(guān)。持續(xù)活躍的西安樓市，將繼續(xù)保持火熱態(tài)勢(shì)，還是步入下調(diào)軌道？

　　近10年來(lái)，西安樓市的發(fā)展一直比較平穩(wěn)，商品房?jī)r(jià)格長(zhǎng)期都處于穩(wěn)步微升態(tài)勢(shì)中，全年成交面積一直徘徊在500萬(wàn)平方米以?xún)?nèi)，價(jià)格保持在3000元上下。成交量低、價(jià)格上不去等原因使西安樓市一直處在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的二線(xiàn)邊緣位置。

　　據(jù)西安市房管部門(mén)統(tǒng)計(jì)，2009年前三季度西安市商品房銷(xiāo)售面積為816.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)73%；商品房住宅均價(jià)5026元，同比增長(zhǎng)2.39%。

　　西安一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在普遍沒(méi)有追加投資，沒(méi)有提高產(chǎn)品性能、小區(qū)綠化標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)品質(zhì)等外因的情況下，西安房?jī)r(jià)出現(xiàn)這樣的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，不能不使人聯(lián)想起房?jī)r(jià)泡沫，從而對(duì)超過(guò)5000元的均價(jià)產(chǎn)生質(zhì)疑。

　　首先受到質(zhì)疑的是高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)承受力，作為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的二線(xiàn)城市，西安市商品房均價(jià)突破5000元大關(guān)后，在全國(guó)仍處于較低水平，但相對(duì)于西安市民的收入?yún)s處于偏高狀態(tài)。相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，西安居民能夠承受的房?jī)r(jià)在3500元到4000元之間，在房?jī)r(jià)“破五”之后，有多少人能夠承受得起這樣的房?jī)r(jià)，值得懷疑。

　　其次是每個(gè)樓盤(pán)的公布價(jià)與統(tǒng)計(jì)價(jià)也受到質(zhì)疑。目前西安樓市大盤(pán)林立，奇怪的是越是大盤(pán)打折幅度就越大，從95折到80折不等。一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果是按成交價(jià)統(tǒng)計(jì)，為什么不直接以成交價(jià)公布，而是在自己先期制定的銷(xiāo)售價(jià)格上進(jìn)行折扣？其目的無(wú)非是讓人們?cè)谑袌?chǎng)上看到這個(gè)所謂的均價(jià)，認(rèn)為房?jī)r(jià)一直在漲，這樣做只能使沒(méi)有買(mǎi)房的人迫于漲價(jià)現(xiàn)實(shí)而跟風(fēng)，追漲殺跌陷入房?jī)r(jià)陷阱，所以房屋均價(jià)超過(guò)5000元的統(tǒng)計(jì)實(shí)不實(shí)依然存疑。

　　再次是普通住宅均價(jià)有被高端商品房拉升的嫌疑。2009年三季度以來(lái)，西安曲江區(qū)域高端住宅紛紛上市，這些每平方米起價(jià)七八千元的高端住宅頻繁交易，拉升了西安商品房的成交均價(jià)，這點(diǎn)也使普通消費(fèi)者對(duì)普通住宅均價(jià)超過(guò)5000元的結(jié)論產(chǎn)生不信任。

　　臨近年底，從西安當(dāng)?shù)氐膱?bào)刊廣告可以明顯感受到銷(xiāo)售壓力正日漸緊迫，前半年比較少見(jiàn)的整版大幅廣告又相繼出現(xiàn)在了各類(lèi)報(bào)紙上。這種每日不斷、鋪天蓋地的大幅廣告，實(shí)際上昭示著四季度西安開(kāi)發(fā)商面臨還貸、資金回籠的壓力，而五花八門(mén)的促銷(xiāo)手段也難以掩飾銷(xiāo)售的真正目的。

　　與此同時(shí)，通過(guò)一年的建設(shè)，商品房市場(chǎng)積累存量不斷增加。截止到12月初西安可銷(xiāo)售商品房超過(guò)13萬(wàn)套，隨著不少新盤(pán)集中推出，這個(gè)數(shù)字還將不斷增加。

　　另一方面，今年是西安舊城及城中村改造最集中的一年，也是自2007年開(kāi)始大規(guī)模拆遷以來(lái)需要大面積安置的一年，隨著東窯坊、楊家莊等一大批大型安置小區(qū)的投入使用，商品住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量也將出現(xiàn)大的變化。

　　總而言之，出盤(pán)量的加大將使西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售壓力陡然增大，如果樓市能夠繼續(xù)消化出盤(pán)量，房?jī)r(jià)就會(huì)得到支撐，否則價(jià)格只能是一個(gè)空殼。另一方面，西安樓市在背離消費(fèi)者承受能力后有可能出現(xiàn)回調(diào)要求，這種回調(diào)正是對(duì)快速上漲的回補(bǔ)要求，也是健康市場(chǎng)的正�，F(xiàn)象。

　　蘭 州

　　“過(guò)萬(wàn)”樓盤(pán)震撼登場(chǎng)

　　“每平方米1萬(wàn)元�！痹谔m州，位于城市中心繁華地段兩個(gè)樓盤(pán)近期打出“過(guò)萬(wàn)”的銷(xiāo)售價(jià)格，著實(shí)“震撼”了許多人。因?yàn)�，在這個(gè)人均年收入剛剛過(guò)萬(wàn)元的西北內(nèi)陸城市里，這樣的價(jià)格就意味著一個(gè)普通市民每年只能買(mǎi)到僅僅超過(guò)1平方米這樣的房屋。

　　這只是個(gè)例，但在“萬(wàn)元”樓盤(pán)的背后，是這個(gè)西部城市多年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)不斷的上漲，以及在這些“萬(wàn)元”樓盤(pán)的示范拉動(dòng)下，蘭州房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的不可逆轉(zhuǎn)。

　　“以前只是覺(jué)得在北京、上海這樣的大城市才有可憐的房奴，現(xiàn)在連蘭州這樣的三線(xiàn)城市也有了�！碧m州市一家事業(yè)單位的職工支韜說(shuō)。

　　從2006年開(kāi)始，蘭州市新建商品房的價(jià)格漲幅一直居于西北五省之首，這種快速上漲的趨勢(shì)從此就沒(méi)有停下來(lái)。

　　2007年底到2008年，在一片喊跌聲中，北京、上海、深圳、廣州等東部沿海城市房?jī)r(jià)上漲放緩，商品房成交量大幅下降。但地處西北內(nèi)陸的蘭州房?jī)r(jià)不僅沒(méi)有下跌，相反成為全國(guó)房?jī)r(jià)逆勢(shì)上漲的“領(lǐng)頭羊”。

　　2009年開(kāi)春以后，蘭州樓市更是火熱起來(lái)，各個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售形勢(shì)較2008年同期有了很大的好轉(zhuǎn)。房管部門(mén)的數(shù)據(jù)顯示，2009年前三季度，蘭州市商品房完成銷(xiāo)售量大增，同比漲幅超過(guò)了四成。新房的價(jià)格也持續(xù)上漲，10月份，蘭州市商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了4590.6元，較2009年同期上漲22.27%。這是包含了蘭州市郊區(qū)房屋的價(jià)格指數(shù)，在蘭州市主城區(qū)，商品房銷(xiāo)售均價(jià)都已經(jīng)超過(guò)了6000元，甚至標(biāo)出了上萬(wàn)元的價(jià)格。

　　狂熱的房屋需求帶動(dòng)了蘭州新建房?jī)r(jià)持續(xù)走高，于是買(mǎi)不起新房的人，轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。今年10月，蘭州二手房?jī)r(jià)漲幅位居全國(guó)70個(gè)大中城市第三位。

　　結(jié)婚的壓力和持續(xù)找房的疲憊，讓支韜最終選擇成為一個(gè)“房奴”，在離蘭州市中心半個(gè)小時(shí)車(chē)程的郊區(qū)，他以5000元/平方米的價(jià)格買(mǎi)下了一套60平方米的小戶(hù)型，總價(jià)30萬(wàn)元。為此，除了花光他這幾年10萬(wàn)元的儲(chǔ)蓄外，還要向銀行貸款20萬(wàn)元。在接下來(lái)15年的時(shí)間里，每個(gè)月他和女友收入的一半都要用于償還貸款。

　　2009年12月4日，蘭州市公開(kāi)拍賣(mài)3塊土地。其中，位于城關(guān)區(qū)一宗面積16.5畝的G 0521號(hào)地塊拍出1億元的價(jià)格，畝均地價(jià)達(dá)到606萬(wàn)元。有業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，該地塊樓面地價(jià)高達(dá)每平方米2600元，加上拆遷和建設(shè)工費(fèi)，這個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)后的價(jià)格不會(huì)低于每平方米1萬(wàn)元。

　　這個(gè)樓盤(pán)的建成至少要兩到三年的時(shí)間，不知道到時(shí)這個(gè)西部城市的房?jī)r(jià)又會(huì)上漲到多少？

　　天 津

　　連續(xù)9個(gè)月成交過(guò)百萬(wàn)

　　縱觀2009年，天津樓市成交量整體呈上升態(tài)勢(shì)。自3月至11月，連續(xù)9個(gè)月單月住宅成交面積超過(guò)百萬(wàn)平方米。中國(guó)指數(shù)研究院天津分院分析師鐘文輝在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，12月作為一年中的收尾，天津樓市成交量是漲是跌，最主要是取決于開(kāi)發(fā)企業(yè)推盤(pán)量的多少。目前從成交態(tài)勢(shì)來(lái)看，市內(nèi)六區(qū)需求極其旺盛，表現(xiàn)出有房不愁賣(mài)的態(tài)勢(shì)；而環(huán)城四區(qū)及其他地區(qū)由于供應(yīng)量相對(duì)充足，且價(jià)格已經(jīng)達(dá)到相對(duì)高度，未來(lái)住宅成交量或受此影響而稍有回落。

　　事實(shí)證明，進(jìn)入傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季的冬天以來(lái)，天津樓市始終表現(xiàn)出淡季不淡的態(tài)勢(shì)。究其原因有二：一是無(wú)論市區(qū)還是郊縣，部分樓盤(pán)集中釋放并熱銷(xiāo)，成交量大幅上漲，拉升了整體樓市的成交量；二是受優(yōu)惠政策即將到期影響，部分消費(fèi)者提前購(gòu)房，也推動(dòng)了樓市成交。

　　應(yīng)該說(shuō)，天津樓市由年初的冷，到年中的熱，再到年底的火爆，只是全國(guó)樓市的一個(gè)縮影，但每個(gè)城市都有自身的地域特點(diǎn)。說(shuō)起天津的樓市，2009年一頭一尾的兩個(gè)政策是繞不過(guò)去的，那就是“藍(lán)印戶(hù)口”和“濱海新區(qū)區(qū)劃調(diào)整”。

　　今年春節(jié)剛過(guò)，天津調(diào)整藍(lán)印戶(hù)口政策。外地人申辦天津市藍(lán)印戶(hù)口購(gòu)房款由原來(lái)的100萬(wàn)元不同程度地調(diào)低了。政策出臺(tái)后，極大地拉動(dòng)了天津新建商品住宅的成交量。據(jù)一家房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站的調(diào)查，天津每賣(mài)出100套新商品房，大約有45套的戶(hù)主是外地人。其中，符合藍(lán)印戶(hù)口政策的近40套。尤其是遠(yuǎn)郊區(qū)縣，這個(gè)比例更高。

　　臨近年末的11月中旬，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)同意天津市調(diào)整濱海新區(qū)行政區(qū)劃，撤銷(xiāo)天津市塘沽區(qū)、漢沽區(qū)、大港區(qū)3個(gè)行政區(qū)，設(shè)立濱海新區(qū)人民政府，原有的3個(gè)行政區(qū)域?yàn)闉I海新區(qū)的行政區(qū)域。房地產(chǎn)行業(yè)作為“經(jīng)濟(jì)趨暖樓先知”的風(fēng)向標(biāo)，率先作出反應(yīng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月濱海新區(qū)共成交新建商品住宅32 .81萬(wàn)平方米，而僅僅11月23日至29日月末的最后一周，濱海新區(qū)新建商品住宅就成交10 .65萬(wàn)平方米，占全月的32%。

　　從年初的藍(lán)印戶(hù)口新政，到年底的濱海體制改革，都對(duì)天津的樓市產(chǎn)生了不可輕視的推動(dòng)作用。所以有人說(shuō)，天津的樓市是典型的“政策市”，或許就從這個(gè)角度說(shuō)的。

　　中國(guó)指數(shù)研究院天津分院總經(jīng)理蔣云峰說(shuō)，對(duì)于天津住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)的判斷，如果政策變化不大，售價(jià)將保持平穩(wěn)上漲態(tài)勢(shì)。而從分區(qū)域來(lái)看，市內(nèi)六區(qū)由于供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)，將來(lái)價(jià)格將持續(xù)上漲，漲幅會(huì)大于其他區(qū)縣；而濱海新區(qū)由于濱海概念的深入，加上新行政區(qū)域的確定，一系列利好因素的促進(jìn)，濱海新區(qū)價(jià)格也將不斷上漲。

　　由于市內(nèi)六區(qū)供應(yīng)較少，成交主要集中在環(huán)城及遠(yuǎn)郊區(qū)縣，未來(lái)市場(chǎng)成交均價(jià)或許由于成交結(jié)構(gòu)的變化而呈小幅下降趨勢(shì)。而且，除區(qū)域和地段以外，購(gòu)房者將更注重樓盤(pán)的品質(zhì)，有些遠(yuǎn)郊區(qū)縣品質(zhì)不好的樓盤(pán)可能出售艱難。

　　中原地產(chǎn)投資顧問(wèn)部總監(jiān)高飛則認(rèn)為，因?yàn)橘?gòu)房者擔(dān)心優(yōu)惠政策明年取消，眼下出現(xiàn)恐慌式的搶購(gòu)，拉動(dòng)了樓市年底集中放量。而大家所關(guān)注的濱海新區(qū)樓市，目前遠(yuǎn)沒(méi)有調(diào)整到位。將于12月份召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，必將對(duì)2010年的樓市產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，值得期待。