調(diào)控政策有保有壓

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)。12月14日，國(guó)務(wù)院要求采取綜合手段“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”。其中包括“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房”；“加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類(lèi)住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)”。顯然，今后的房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)“一刀切”，差異化定向調(diào)控將成為主要手段。

　　北京大學(xué)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控政策將采取“有保有壓，區(qū)別對(duì)待”的方式，二套房貸收緊將是必然。與此同時(shí)，中央要求適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，這表明普通住宅、自住性消費(fèi)仍將受到扶持。房地產(chǎn)政策仍屬溫和調(diào)整，行業(yè)整體趨勢(shì)仍向好。

　　長(zhǎng)城證券分析師黃清林指出，目前政策力度尚不大，預(yù)計(jì)明年上半年依然會(huì)維持適度寬松的貨幣政策，地產(chǎn)調(diào)控政策空間有限，購(gòu)房需求將不會(huì)受到明顯抑制。但下半年可能面臨緊縮政策，并將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成壓制。

　　中國(guó)高策地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)李國(guó)平分析，政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控將是有“揚(yáng)”有“抑”的雙重目標(biāo)：一方面，希望通過(guò)增加“普通商品房”的供應(yīng)以及鼓勵(lì)“自住和改善型”需求來(lái)促進(jìn)行業(yè)持續(xù)“景氣”，保障巨大的開(kāi)復(fù)工建設(shè)量，帶動(dòng)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；另一方面，政府也將通過(guò)抑制“投機(jī)性”行為來(lái)壓制漲幅過(guò)大、過(guò)快的房?jī)r(jià)，高房?jī)r(jià)不僅會(huì)給銀行房貸帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是會(huì)不斷“擠出”中等以下購(gòu)買(mǎi)力的購(gòu)房人群，對(duì)市場(chǎng)的可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)傷害。

　　2009年樓市六大關(guān)鍵詞

　　◆泡沫◆

　　2009年樓市在一片低迷中拉開(kāi)帷幕，但3月以來(lái)，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)上漲，國(guó)房景氣指數(shù)也一路回升，市場(chǎng)迅速回暖，樓市價(jià)量齊漲，僅前11個(gè)月的商品房及住宅銷(xiāo)售額就已經(jīng)遠(yuǎn)超2007年和2008年的全年水平，銷(xiāo)售面積超越2008年全年，并接近2007年峰值時(shí)的全年水平。

　　◆地王◆

　　自5月份北京拍出廣渠門(mén)外10號(hào)地開(kāi)始，眾多“地王”如雨后春筍般涌現(xiàn)。尤其到了下半年，“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象頻頻上演，土地成交總價(jià)和樓面單價(jià)紀(jì)錄屢被刷新。中海以70.6億元拿下上海長(zhǎng)風(fēng)地塊；綠地以72.45億拿下上海徐匯區(qū)地塊；廣州拍出總價(jià)高達(dá)255億元的地塊。不少央企手握重金，成為“地王”的制造者和擁有者。

　　◆捂盤(pán)◆

　　今年開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)之風(fēng)又起，推遲樓盤(pán)入市時(shí)間、分批銷(xiāo)售、炒號(hào)認(rèn)籌、內(nèi)部訂購(gòu)等現(xiàn)象層出不窮。有關(guān)部門(mén)一直在打擊開(kāi)發(fā)商的捂盤(pán)行為，尤其是在年底，相關(guān)措施開(kāi)始加強(qiáng)。

　　◆囤地◆

　　在地王頻出的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商囤地、老地王“曬太陽(yáng)”的現(xiàn)象也頗引人關(guān)注。根據(jù)國(guó)土部的調(diào)查，目前全國(guó)閑置的房地產(chǎn)用地約有1萬(wàn)公頃，閑置土地中因規(guī)劃調(diào)整為主的政府部門(mén)原因和司法查封的約占55%。打擊熱點(diǎn)城市炒地、囤地將成為國(guó)土部門(mén)下一步的工作重點(diǎn)。

　　◆上市◆

　　7月，中國(guó)建筑和北京金隅分別登陸A股和H股市場(chǎng)，標(biāo)志著房企IPO時(shí)間窗口的開(kāi)啟。11月，恒大地產(chǎn)、明發(fā)集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、深圳花樣年集團(tuán)等紛紛在香港掛牌。

　　不少已上市的地產(chǎn)商進(jìn)行了再融資。今年，“萬(wàn)保招金”四家地產(chǎn)商的再融資規(guī)模超過(guò)280億元，富力、遠(yuǎn)洋、泛海建設(shè)等公司通過(guò)發(fā)行公司債也順利募得資金。值得注意的是，銀行授信也是房企融資的重要渠道。統(tǒng)計(jì)顯示，1-11月，獲銀行授信最多的10家房企共獲得約2400億元授信，其中萬(wàn)科、綠地、金地和SOHO中國(guó)獲得的銀行授信均超過(guò)300億元。

　　◆國(guó)四條◆

　　從年初頒布的各項(xiàng)房產(chǎn)優(yōu)惠政策，再到年底打出的“國(guó)四條”等組合拳，房地產(chǎn)政策由松到緊的過(guò)程正是對(duì)樓市變化的最好注解。在稅收優(yōu)惠政策到期叫停的同時(shí)，國(guó)家將從增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等方面促進(jìn)樓市健康發(fā)展。此外，有關(guān)部門(mén)還規(guī)定，開(kāi)發(fā)商拿地首付比例不得低于出讓總價(jià)的50%。(于萍 整理)