2010年1月10日,國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(俗稱“國十一條”)。“國十一條”的核心內(nèi)容是,政府在增加保障性住房和普通商品住房有效供給、加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的同時(shí),合理引導(dǎo)住房消費(fèi)、抑制投資投機(jī)性購房需求、防范風(fēng)險(xiǎn),進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控。

　　1月12日傍晚,央行突然公布本月18日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的消息。

　　一項(xiàng)政策出臺(tái)將產(chǎn)生什么后果,本來應(yīng)該是一目了然的。但近年來的事實(shí)證明,關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策,首先帶來的是觀望。觀望,意味著公眾(包括開發(fā)商)對(duì)政策的初衷、執(zhí)行乃至結(jié)果都抱有不太信任的態(tài)度。

　　那么,近期出臺(tái)的兩個(gè)政策對(duì)房地產(chǎn)市場意味著什么?首先,它意味著觀望,這已經(jīng)是可以感覺到的了。其次,東莞有業(yè)內(nèi)人士估計(jì),政策有可能導(dǎo)致本地房價(jià)微調(diào)。這個(gè)微調(diào),究竟指的是小幅上漲還是小幅下跌呢?

　　另外,銀行貸款收緊可能在一定時(shí)間內(nèi)打壓投資需求。

　　中原地產(chǎn)市場研究部分析指出,此次調(diào)控主要針對(duì)去年房價(jià)漲幅較大的上海、北京等城市,對(duì)低價(jià)復(fù)蘇的東莞樓市的影響有限。不過在短期內(nèi),因?yàn)橛^望氣氛的濃厚,加上上半年供應(yīng)量偏少,存貨也較少,樓市將出現(xiàn)簽約成交低迷。

　　調(diào)控力度加大仍有空子可鉆

　　記者走訪多家銀行了解到,目前嚴(yán)格遵守二套房貸首付四成的銀行屈指可數(shù),普遍首付成數(shù)在三成上下,有的甚至低至兩成。

　　部分銀行表態(tài),將根據(jù)“國11條”文件精神,調(diào)整首付比例。

　　今年以來,房貸按揭客戶還是占了銀行信貸的很大比例,但這部分客戶相比往年數(shù)量已經(jīng)減少。集中放完之后,新增貸款速度不可能像去年一樣。

　　某銀行個(gè)貸部人士說,不論信貸規(guī)模的控制如何,只要嚴(yán)格執(zhí)行國務(wù)院關(guān)于二套房貸的新規(guī)定,一定不可能像去年那樣海量放貸了而且最近以來,東莞樓價(jià)已經(jīng)明顯偏高。

　　不過,各銀行已經(jīng)聞到了政策從緊的信號(hào)�！皣�11條”的表述為:“對(duì)已利用貸款購買自住房、又申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付比例不得低于40%,貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)�！�

　　某銀行負(fù)責(zé)信貸的副行長說:“看得出,國家已經(jīng)將包括改善型需求在內(nèi)的二套房購房需求都包括在內(nèi)了,也不能再享受貸款優(yōu)惠,對(duì)市場有明顯的利空。”

　　廣東發(fā)展銀行東莞分行個(gè)人銀行部副總經(jīng)理胡寧則認(rèn)為,根據(jù)對(duì)在該行按揭購房客戶的分析,東莞的購房者大都屬于自住型客戶,投機(jī)成分不多。目前,該行二套房貸的支付比例嚴(yán)格執(zhí)行首付四成�！百J款購房者屬于零售型客戶,‘國11條’對(duì)我們的影響不會(huì)很明顯,我們一直是按照銀監(jiān)會(huì)的要求去做的,未來的貸款規(guī)模還是在可控范圍內(nèi)”。

　　那么,有部分銀行私下幫助二套房貸客戶以低于首付四成的比例去購房,是不是會(huì)讓“國11條”變成一紙空文呢?

　　東莞銀行業(yè)資深人士表示,只要銀監(jiān)分局加強(qiáng)監(jiān)管力度,銀行是很難鉆空子的。不過,銀行可以這樣做:如果有優(yōu)質(zhì)客戶,同樣首付四成,可以在利率上給予適當(dāng)優(yōu)惠,“利率的上下浮動(dòng)空間還是有的”。

　　其實(shí),去年底上海市就出臺(tái)了“滬四條”,規(guī)定對(duì)已貸款購買一套住房,再申請(qǐng)貸款購買第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民,調(diào)整前可比照首次購買普通自住房,享受7折貸款利率和最低首付20%的優(yōu)惠政策；調(diào)整后必須符合購房前人均住房面積低于本市平均水平的條件,并須提供有效證明,才能享受貸款利率和最低首付比例的優(yōu)惠政策。

　　分析人士指出,“國11條”出臺(tái)后,改善性需求購房的利率優(yōu)惠暫時(shí)被擱置一旁,政府的主要責(zé)任是控制過快上漲的房價(jià),諸如“滬四條”這樣的地方政策都將面臨調(diào)整。

　　第一季度銷售或走低

　　有分析認(rèn)為,“國11條”非常系統(tǒng)全面,從“調(diào)結(jié)構(gòu)、抑投機(jī)、控風(fēng)險(xiǎn)、明確責(zé)任”四個(gè)方面,確定了2010年中國房地產(chǎn)政策基調(diào)和架構(gòu)。

　　不過,值得注意的是,這些政策早在2007年調(diào)控時(shí)已經(jīng)相繼出臺(tái)過,此次只是重新強(qiáng)調(diào),對(duì)市場而言,新意并不足。

　　鑒于2007年底時(shí)曾出現(xiàn)過短暫的房價(jià)拐點(diǎn),“國11條”的出臺(tái),將使購房者產(chǎn)生房價(jià)可能下跌的渴望,渴望將帶來觀望。

　　此外,按照以往的經(jīng)驗(yàn),接下來中央各部委將陸續(xù)制訂細(xì)則并落實(shí)到各級(jí)政府部門執(zhí)行,這個(gè)落地過程時(shí)間較長,從政策出臺(tái)到落實(shí)這個(gè)過程,也將延長市場的觀望期。

　　像東莞這樣的二三線城市,政策落地的時(shí)間更長,觀望情緒短時(shí)間內(nèi)難以消除。加上今年2月逢農(nóng)歷新年,這個(gè)時(shí)段本來就是房地產(chǎn)市場的淡季。所有這些因素,有可能把第一季度的銷售拉向低點(diǎn)。

　　價(jià)格或降500元

　　經(jīng)過2007年政策成功擠壓地產(chǎn)泡沫后,深圳投資客之類的投機(jī)者日漸淡出東莞市場,東莞房地產(chǎn)迎來了較為平穩(wěn)的發(fā)展時(shí)期,房地產(chǎn)市場更多表現(xiàn)為消費(fèi)屬性,以剛性需求為主,以首次置業(yè)為主。

　　此次重申首付比例,在針對(duì)投資、投機(jī)需求的同時(shí),還針對(duì)改善型置業(yè)需求。

　　在這個(gè)政策基調(diào)下,如果市場需求主力為首次自住需求,改善需求、投資需求、投機(jī)需求等都受到平抑的話,市場的成交量將大幅下降。隨著下半年供應(yīng)的增加,供應(yīng)壓力將越來越大,高位運(yùn)行的房價(jià)難免回落。

　　中原地產(chǎn)市場研究部車德銳分析,一線城市房價(jià)普遍處于高位,回落趨勢(shì)將比較明顯。東莞這樣的二三線城市調(diào)整空間相對(duì)較小。原因是整體房價(jià)在2009年市場回暖中反彈較為平穩(wěn),市場調(diào)整的空間有限。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn),此輪房價(jià)調(diào)整幅度約為2009年房價(jià)上漲空間的30%—50%。數(shù)據(jù)顯示,2009年初東莞普通住宅均價(jià)為5000元/平方米左右,至年末,普通住宅均價(jià)約為5800元/平方米。按此推算,2010年普通住宅均價(jià)的回調(diào)可能在5300-5500元/平方米,與2009年房價(jià)差距不大。