國(guó)土局：中服地塊未內(nèi)定

　　針對(duì)近期入市的CBD熱門(mén)地塊中服地塊“內(nèi)定”等傳聞，（北京市）朝陽(yáng)區(qū)政府、北京市國(guó)土局以及北京市規(guī)劃委昨日聯(lián)合進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘及答疑。國(guó)土局表示，中服地塊承載了CBD產(chǎn)業(yè)功能，非一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因此成為首宗嚴(yán)格限制競(jìng)買(mǎi)人主體資格條件的地塊，不排除今后北京還會(huì)以這種方式出讓地塊。

　　“高門(mén)檻”意在保證開(kāi)發(fā)質(zhì)量

　　北京市規(guī)劃委員會(huì)王煒昨日表示：參與競(jìng)拍的聯(lián)合主體中金融機(jī)構(gòu)至少有一家注冊(cè)資本不少于50億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)至少有一家注冊(cè)資本不少于30億元。

　　1月29日，該地塊出讓公告規(guī)定：競(jìng)買(mǎi)人須為金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體。其中：金融機(jī)構(gòu)注冊(cè)資本不少于50億元，并在聯(lián)合體中絕對(duì)控股；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)，且注冊(cè)資本不少于30億元。

　　在答疑現(xiàn)場(chǎng)，北京市國(guó)土局土地整理儲(chǔ)備中心副主任葉向忠稱，限制中服地塊競(jìng)拍主體條件提高競(jìng)買(mǎi)門(mén)檻，初衷是保證中服地塊的開(kāi)發(fā)質(zhì)量，符合金融商業(yè)中心的定位，排除一部分資質(zhì)較低的開(kāi)發(fā)商。

　　據(jù)葉向忠介紹，為了實(shí)現(xiàn)CBD的產(chǎn)業(yè)功能，曾經(jīng)想設(shè)定中服地塊只給金融企業(yè)自用，不可以分割。后來(lái)設(shè)定引入開(kāi)發(fā)企業(yè)操盤(pán)的目的，也是希望其自身持有經(jīng)營(yíng)，不允許買(mǎi)賣(mài)。

　　競(jìng)買(mǎi)人資格限制還會(huì)出現(xiàn)

　　繼中服地塊之后，又有待出讓土地出現(xiàn)限制競(jìng)買(mǎi)人資格的條款。2月5日，大望京區(qū)域三塊地的掛牌公告中，出現(xiàn)競(jìng)買(mǎi)人“無(wú)拖欠地價(jià)款等不良記錄”、“土地成交后必須一次性付款”、以及“除住宅、公寓外，原則上不允許分割出售小產(chǎn)權(quán)”等限制性條件。

　　對(duì)此葉向忠昨日表示，中服地塊是首宗嚴(yán)格限制競(jìng)買(mǎi)人資格的地塊，不排除以后對(duì)北京區(qū)域體現(xiàn)城市和產(chǎn)業(yè)功能定位的地塊，進(jìn)行嚴(yán)格的競(jìng)買(mǎi)資格限制，以產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)進(jìn)行土地出讓；今后，土地部門(mén)將啟用“技術(shù)手段”執(zhí)行國(guó)家對(duì)土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控。

　　他認(rèn)為，競(jìng)買(mǎi)門(mén)檻的設(shè)置，在一定程度上是對(duì)其他中小房企的保護(hù)，資金實(shí)力不足就不要投入，以免出現(xiàn)拖欠地價(jià)款被收回土地或工程爛尾的現(xiàn)象。

　　此前，北京市國(guó)土局副局長(zhǎng)曾贊榮表示，為了突出區(qū)位的功能規(guī)劃，今后像麗澤商務(wù)區(qū)、大望京等北京重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)地塊上市都將設(shè)定條件，以保證功能區(qū)定位的實(shí)現(xiàn)。

　　本報(bào)記者 張曉玲 張曉蕊

　　- 爭(zhēng)論

　　否認(rèn)開(kāi)發(fā)商“內(nèi)定”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)

　　質(zhì)疑：由于此次中服地塊的標(biāo)書(shū)規(guī)定，必須成立金融機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)企業(yè)聯(lián)合體參與競(jìng)買(mǎi)，且聯(lián)合體中必須為金融機(jī)構(gòu)控股，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹質(zhì)疑“全世界符合條件的僅有一家”。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)成為“被內(nèi)定”的懷疑對(duì)象。

　　回應(yīng)：昨日，土地儲(chǔ)備管理中心副主任葉向忠表示，滿足中服地塊競(jìng)拍條件的企業(yè)必然是一個(gè)強(qiáng)有力的企業(yè)，此前中國(guó)人壽入主遠(yuǎn)洋與此次競(jìng)拍并沒(méi)有必然的聯(lián)系。

　　資料顯示，具有注冊(cè)資本不少于30億元人民幣的一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)這一條件的開(kāi)發(fā)商主要包括萬(wàn)科、保利、遠(yuǎn)洋、中糧、中信、北京首開(kāi)、萬(wàn)達(dá)與SOHO中國(guó)等一線開(kāi)發(fā)企業(yè)，而上述企業(yè)能剛好捆綁金融機(jī)構(gòu)組成的聯(lián)合共同體的企業(yè)，唯有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)。

　　去年12月24日，中國(guó)人壽以58.19億元認(rèn)購(gòu)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)9.34億股新股，今年1月13日，中國(guó)人壽又向中國(guó)中化收購(gòu)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)4.23億股舊股。前者占遠(yuǎn)洋地產(chǎn)已發(fā)行股份的24.08%，成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第一大股東。十余天后，中服地塊的競(jìng)買(mǎi)條件公示。

　　“捆綁競(jìng)拍主體為吸引金融機(jī)構(gòu)”

　　質(zhì)疑：中服地塊出讓公告規(guī)定，競(jìng)買(mǎi)人必須為金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體。其中，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)為銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)等國(guó)家金融監(jiān)管部門(mén)批準(zhǔn)設(shè)立的具有法人資格的金融企業(yè)。此前，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)曾質(zhì)疑，“《商業(yè)銀行法》和《證券公司管理辦法》中明確規(guī)定，商業(yè)銀行和證券公司不得投資非自用不動(dòng)產(chǎn)，中服地塊把聯(lián)合體中金融機(jī)構(gòu)的范圍設(shè)定為銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)設(shè)立的金融企業(yè)，有違反相關(guān)法律法規(guī)之嫌。”

　　回應(yīng)：CBD管委會(huì)規(guī)劃處處長(zhǎng)李國(guó)紅在答疑會(huì)上表示，中服地塊作為“CBD地區(qū)最有價(jià)值的土地”和“CBD最后一塊寶地”，在開(kāi)發(fā)質(zhì)量上必然要有保證，因此在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上重點(diǎn)吸引銀行、保險(xiǎn)、證券公司、財(cái)務(wù)公司等金融法人機(jī)構(gòu)，以此提升CBD在金融發(fā)展上的龍頭地位。

　　“參與競(jìng)買(mǎi)的金融企業(yè)必須是自用，”土地儲(chǔ)備管理中心副主任葉向忠說(shuō)，設(shè)立聯(lián)合體的目的是鼓勵(lì)金融企業(yè)自用，而不是參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資；金融企業(yè)只需對(duì)自用部分進(jìn)行投資，且必須達(dá)到總投資的50%以上；入住后如有剩余單位，必須經(jīng)CBD管委會(huì)同意和批準(zhǔn)后才可出售。

　　(張曉玲 張曉蕊)

　　- 預(yù)測(cè)

　　中服地塊或底價(jià)摘牌

　　2月1日，上海外灘國(guó)際金融服務(wù)中心92億地王出爐，該地塊實(shí)行“預(yù)申請(qǐng)”制度，成交價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)預(yù)期。

　　對(duì)于中服地塊入市，此前業(yè)界認(rèn)為其成交額將過(guò)百億。不過(guò)，昨日有業(yè)內(nèi)人士指出，中服地塊或?qū)⒁缘變r(jià)摘牌。

　　“中服地塊還有底價(jià)，底價(jià)保密，”土地儲(chǔ)備管理中心副主任葉向忠說(shuō)，現(xiàn)在報(bào)的50億只是起始價(jià)，有關(guān)部門(mén)會(huì)有一個(gè)集體決策，得出一個(gè)底價(jià)，然后封好，只交給一個(gè)人。競(jìng)買(mǎi)企業(yè)報(bào)價(jià)必須超過(guò)該底價(jià)，并且如果多家企業(yè)參與的話，還要競(jìng)標(biāo)后才可摘牌。(張曉玲 張曉蕊)

　　- 觀點(diǎn)

　　“有錢(qián)≠能拿地”

　　全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)副主席兼秘書(shū)長(zhǎng)楊樂(lè)渝昨日表示，北京CBD發(fā)展過(guò)程中突出的不足，就是產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融合度不夠，散售型物業(yè)比例過(guò)大、產(chǎn)業(yè)的集中度低、配套功能的整合程度不夠等等。

　　他認(rèn)為，對(duì)中服地塊競(jìng)買(mǎi)方式進(jìn)行變革，汲取了過(guò)去發(fā)展中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，對(duì)城市核心地段商用土地的出讓方式來(lái)說(shuō)，是一種進(jìn)步，是一種在城市意義、社會(huì)意義上的公平。這種技術(shù)門(mén)檻不是不公平，而是“大公平”，淘汰不具備實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，避免“城市垃圾”出現(xiàn)，符合大多數(shù)人的利益。

　　“以產(chǎn)業(yè)思路來(lái)引導(dǎo)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，對(duì)開(kāi)發(fā)商提出的不僅是資金上的要求，更提出了在產(chǎn)業(yè)整合與物業(yè)運(yùn)營(yíng)的能力，這無(wú)論對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)、還是對(duì)開(kāi)發(fā)公司，都具有革命性的意義”楊樂(lè)渝稱，“這個(gè)信號(hào)表明，將來(lái)有錢(qián)未必就能拿地�！�

　　(張曉玲 張曉蕊)