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    開發(fā)商提價(jià)的邏輯 提高毛利率大做文章
2009年04月22日 11:09 來源:中國(guó)證券報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  作為企業(yè)的所有者,其衡量公司業(yè)績(jī)水平的最重要指標(biāo)便是凈資產(chǎn)收益率,該指標(biāo)代表著投資最終的回報(bào)率。根據(jù)杜邦分析體系,凈資產(chǎn)收益率可以轉(zhuǎn)化為銷售凈利率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和權(quán)益乘數(shù)的乘積。通過提高這三大財(cái)務(wù)比率可以使公司業(yè)績(jī)上升。而銷售凈利率又與銷售毛利率直接相關(guān)。

  具體到一般的企業(yè)經(jīng)營(yíng),三大財(cái)務(wù)指標(biāo)放大的表現(xiàn),一是通過提高產(chǎn)品售價(jià)來提高銷售凈利率;二是通過降價(jià)促銷的手段提高回款速度以加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率,相當(dāng)于“薄利多銷”;三是通過放大負(fù)債率和財(cái)務(wù)杠桿,增加權(quán)益乘數(shù)。按照慣例,一個(gè)行業(yè)的負(fù)債率變化不大,基本處于穩(wěn)定的區(qū)間,而且提高負(fù)債率將加大企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn);因此,為提高凈資產(chǎn)收益率,大多數(shù)企業(yè)是在銷售凈利率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率上做文章。

  但就房地產(chǎn)而言,近幾年來,我們看到追求毛利率遠(yuǎn)勝于追求資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),剔除ST后,2008年已公布年報(bào)的房地產(chǎn)公司平均凈資產(chǎn)收益率為9.91%,比上一年下降近六個(gè)百分點(diǎn);資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.3,同比下降約21%;權(quán)益乘數(shù)為2.85,同比下降約25%。

  這意味著,房地產(chǎn)企業(yè)要想提高凈資產(chǎn)收益率,必須在提高毛利率上下工夫。實(shí)際上,“提價(jià)”是地產(chǎn)企業(yè)最常用的手段。

  業(yè)內(nèi)專家分析,這與行業(yè)開發(fā)的特殊性有關(guān),也與房地產(chǎn)行業(yè)集中度低有關(guān)。在地產(chǎn)開發(fā)中,開發(fā)周期長(zhǎng)、且土地要素獲取的不確定性,造成了開發(fā)商更傾向于通過“捂盤”賣個(gè)好價(jià)錢,來提高收益率。在行業(yè)景氣高漲時(shí)如此,在市場(chǎng)低迷時(shí)也是如此。而行業(yè)集中度低,大企業(yè)市場(chǎng)份額少,多數(shù)小開發(fā)商后續(xù)開發(fā)能力低,也造成了追求毛利率的現(xiàn)實(shí)。

  目前,國(guó)房景氣指數(shù)處于歷史低位,今年一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降40%,新開工面積下降16%。在此背景下,房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存消化稍顯好轉(zhuǎn),資金壓力略顯緩解;開發(fā)商降低銷售率、提高銷售價(jià)格的說法和做法又開始抬頭。

  其實(shí),資金流動(dòng)速度對(duì)企業(yè)盈利同樣具有重要意義。大企業(yè)常常用提高資金使用效率來提高自身的收益水平。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì),萬科從獲取土地到開始售房通常僅需9-12個(gè)月。資金周轉(zhuǎn)速度提升直接帶動(dòng)企業(yè)利潤(rùn)增加。

  專家指出,當(dāng)房地產(chǎn)商認(rèn)為拿地價(jià)格較高而房?jī)r(jià)較低時(shí),可能會(huì)推遲項(xiàng)目開發(fā)。而項(xiàng)目周期過長(zhǎng)將意味著增加無效成本,影響企業(yè)資金運(yùn)作,致使財(cái)務(wù)成本趨高。在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi),開發(fā)企業(yè)由于各個(gè)項(xiàng)目拿地成本、開發(fā)成本不同,房地產(chǎn)商一般會(huì)通過其他在售項(xiàng)目熨平成本。在實(shí)際操作中,各項(xiàng)目虧損推盤以求回款的概率很小。開發(fā)商顯然更傾向于推遲開發(fā)、退地等方式降低供應(yīng)來保住房產(chǎn)價(jià)格。

  目前,雖然信貸利率較低,部分大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較易獲得低成本金融支持,但多數(shù)開發(fā)商對(duì)進(jìn)一步拿地持謹(jǐn)慎態(tài)度,這也反映了目前房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的某種邏輯。(林喆)

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我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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