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路勁基建控股94.74% 孫宏斌"順馳模式"宣告終結(jié)
2007年02月05日 14:46 來源:中國經(jīng)濟周刊


    撲朔迷離的順馳資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓迷局日前終于走到盡頭,中國地產(chǎn)業(yè)的“順馳神話”最后以孫宏斌的徹底淡出而告終。 中新社發(fā) 馬健 攝


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  撲朔迷離的順馳資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓迷局日前終于走到盡頭,中國地產(chǎn)業(yè)的“順馳神話”最后以孫宏斌的徹底淡出而告終。

  1月25日,香港港上市公司路勁基建(HK1098)發(fā)布公告,路勁及其伙伴日前再度以13.1億港元收購增持順馳中國39.74%股份,最終控股比例達到94.74%,順馳原股東孫宏斌僅持其余5.26%股份。

  2006年9月5日,路勁宣布以不超過9億元的代價收購順馳中國55%股權(quán)后,即被市場判斷為是一場未至終局的交易。當(dāng)時由于順馳財務(wù)狀況尚不明晰,倉促入局的路勁還為收購設(shè)計了多種退出機制。令人意外的是,間隔不足5個月,路勁就輕松完成了最后一躍。

  此間伴隨的,還有一直云山霧罩的順馳資產(chǎn)狀況的水落石出。對于路勁來說,雖然收購已經(jīng)收官,但如何重整順馳,一切才剛剛開始。

  兩步并作一步

  按照去年9月的最初協(xié)議,順馳中國將公司資產(chǎn)分成順馳濱海公司(下稱“順馳濱海”)、順馳地產(chǎn)公司(下稱“順馳地產(chǎn)”)和蘇州鳳凰城三項,路勁謹慎地選擇以期權(quán)方式收購,即先達成收購要約,但行權(quán)在數(shù)月之后;在此期間,路勁可以隨時停止收購(比如資產(chǎn)審計如不合預(yù)期,則可以停止收購)。收購之前,路勁貸款給順馳緩解燃眉之急。

  對于貸款風(fēng)險,路勁董事局主席單偉豹曾表示,“即使將順馳現(xiàn)有土地項目出售,也足夠償還貸款!弊阋娖渲斏骱徒鋫。

  不過之后的進程并未給收購帶來變數(shù),相反路勁開始提前行使期權(quán),去年10月和11月,分別以5億元和3.7億元收購順馳濱海55%股份和蘇州鳳凰城全部股份,比限定時間提前了5個月和7個月。業(yè)內(nèi)估計,路勁對順馳濱海和鳳凰城資產(chǎn)狀況的審計結(jié)果應(yīng)符合預(yù)期。緊接著12月,路勁按計劃向順馳地產(chǎn)貸款4億元。

  就在市場普遍預(yù)測順馳地產(chǎn)也將被“依樣畫葫蘆”時,1月23日,路勁與順馳簽訂了新協(xié)議。協(xié)議約定,路勁以13.1億港元認購順馳濱海增發(fā)的15000股股份及原有股東轉(zhuǎn)讓的3184股股份;同時順馳濱海收購順馳地產(chǎn)全部股權(quán),收購仍以期權(quán)方式約定,時限為9個月,至2007年10月31日。

  全面收購的發(fā)展之快讓人意外。路勁主席單偉豹的解釋是:中國房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿薮螅聲䴖Q定在傳統(tǒng)公路業(yè)務(wù)以外,要加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù),成為另一個主要利潤來源!澳芴崆笆召忢橊Y絕大部分股權(quán),對路勁是一個非常難得的機會,風(fēng)險小而收益大!

  而迅速退出的順馳原股東孫宏斌對此始終未有表態(tài),記者多次打手機,均處無人接聽狀態(tài)。

  收購?fù)瓿珊螅穭艑⒊猪橊Y濱海94.74%股權(quán),并通過順馳濱海掌控順馳地產(chǎn)全部股權(quán)。“從謹慎介入到追加持股,反映了投資人對資產(chǎn)價值的基本判斷!北本┐髮W(xué)經(jīng)濟所房地產(chǎn)金融研究中心主任馮科如此評價。

  順馳資產(chǎn)謎底揭曉

  隨著收購的推進,順馳資產(chǎn)輪廓也終于浮出水面。

  1月25日,路勁基建主席單偉豹在香港發(fā)布會上表示,目前順馳濱海的資產(chǎn)負債率高達110%,凈資本僅為1億元。顯見當(dāng)時順馳資產(chǎn)再融資能力已超越極限,資金鏈可謂一碰即斷。

  順馳在14個城市擁有32個項目,總面積達930萬平方米,其中順馳濱海部分包含北京、武漢、鄭州、濟南、青島共11個地產(chǎn)項目,規(guī)模達320萬平方米,涉及北京藍調(diào)、鄭州中央特區(qū)等項目。順馳地產(chǎn)則包含北京、天津、上海、石家莊、無錫等共21個地產(chǎn)項目,規(guī)模達610萬平方米,涉及北京大興黃莊、石家莊大馬村等項目;此外作為單獨收購的蘇州鳳凰城項目達160萬平方米。

  據(jù)了解,這些項目或在建,或尚未開工。且根據(jù)路勁對外公布的數(shù)字推算,順馳中國負債總計至少已達66億元。

  但路勁似乎不以為意!皩β穭哦,即使不考慮土地增值因素,路勁前后共計投入約18億元全部用作項目發(fā)展,獲得95%股權(quán),也是十分便宜劃算。”路勁基建主席單偉豹說。

  不過兩家評級機構(gòu)—標準普爾和穆迪投資均對路勁此舉持保留意見。理由是,以公路主營的路勁基建目前負債率為50%,據(jù)單偉豹自己預(yù)測,合并順馳后,路勁總負債率將達70-80%,雖然這對房地產(chǎn)企業(yè)不算高,但路勁復(fù)牌交易當(dāng)天,報收12.2港幣,下跌2.6%,市場疑慮猶存。

  從另一個角度而言,順馳也并非被“賤賣”。順馳中國一位離任不久的公司高管向《中國經(jīng)濟周刊》記者分析,如不考慮收購過程,路勁第一次收購55%股份代價約9億元(蘇州鳳凰城項目單列除外),此次增持近40%股份約投入9.1億元(按港幣人民幣等同略計,13.1億元收購價格要除去已向順馳地產(chǎn)貸款4億元),“從這個角度來看,收購價值已提升了37%。路勁認可提高了的資產(chǎn)價格,同時也說明第一次收購價格雖然偏低,但不存在賤賣之說!

  重整順馳

  伴隨路勁幾乎每月一次公告的收購進程,順馳的調(diào)整也在進行。盡管單偉豹對現(xiàn)有管理團隊表示滿意,但微變?nèi)噪y以避免。

  去年10月,單頌曦擔(dān)任順馳中國首席財務(wù)官。30歲出頭的單頌曦是路勁主席單偉豹之子,此前擔(dān)任路勁基建的財務(wù)副總監(jiān)。

  據(jù)公告稱,順馳中國原股東方在董事會總共9個席位中將縮減為一位。在沒有新召開董事會之前,目前董事長仍是孫宏斌。順馳中國總裁汪浩在電話中向記者表示,很多程序還在進行中,不便于透露。不過在順馳內(nèi)部刊物上,孫宏斌董事長的稱呼已經(jīng)悄然改成“股東” 。

  此外,近期公司副總裁荊宏也傳出離開順馳加盟融創(chuàng)集團的消息。對此,荊宏在電話中不置可否,表示一切由董事會決定。目前順馳總裁汪浩和另兩位副總裁均暫無變化。

  除人員微調(diào)上,路勁在公告中解釋利用順馳濱海來收購順馳地產(chǎn)的原因時也表示,希望以此精簡機構(gòu),提高效率。

  按照路勁基建主席單偉豹的預(yù)計,接手順馳后,路勁旗下總開發(fā)面積將達到1250萬平方米,2006年順馳全年銷售40萬平米,今年預(yù)計銷售80萬平米,明年可達200萬平方米;到2008年,房地產(chǎn)收入如能超過公路業(yè)務(wù),同時土地儲備達到800-1000萬平方米,再將順馳中國分拆上市。

  孫宏斌的下一步棋

  短短5個月,作為順馳創(chuàng)始人,孫宏斌已經(jīng)基本退出了自己一手打造的順馳帝國。自2006年9月以來,孫宏斌鮮與外界接觸,記者曾多次聯(lián)系無果。

  順馳易主,也宣告孫宏斌自創(chuàng)的“順馳擴張模式”終結(jié)。2002年國家實施土地公開“招拍掛”政策后,孫宏斌制訂了以天津為起點,快速向全國擴張的計劃。在沒有區(qū)域優(yōu)勢支持下,不惜以過高價格拿地,在預(yù)付小部分定金后,迅速開發(fā)回籠資金,償還土地出讓金,并快速轉(zhuǎn)向下一個目標。

  通過這一近乎瘋狂的計劃,短短兩年內(nèi),順馳取得中國地產(chǎn)史上前無古人的戰(zhàn)績,版圖擴張至全國十多個省,十六個城市。但在此過程中,其資金狀況也長期飽受業(yè)界質(zhì)疑。

  至2004年,國家宏觀調(diào)控系列政策陸續(xù)出臺,這一模式引發(fā)的危機終于爆發(fā),而期待海外上市、聯(lián)手外資的計劃連續(xù)破滅后,孫宏斌最終接受轉(zhuǎn)讓現(xiàn)實。

  目前,退出順馳的孫宏斌旗下仍有融創(chuàng)和順馳不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)兩大支柱。一位熟悉孫宏斌個性的人士預(yù)測,以天津、重慶、南京等二線城市為市場重點融創(chuàng),以及二度遭外資注資的順馳不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò),都有可能成為孫宏斌東山再起的平臺。

  (來源:中國經(jīng)濟周刊 作者:林深)

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