還有一周多的時(shí)間，土地增值稅將在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中拉開“清算式繳納”大幕。有報(bào)道稱，上海地產(chǎn)商擬聯(lián)合上書反對(duì)清算土地增值稅。其實(shí)，對(duì)此談“稅”色變的不僅是地產(chǎn)商，一些炒家也開始忐忑不安。
二手房土地增值稅各區(qū)迥異
國(guó)家稅務(wù)總局1月16日發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，明確地將土地增值稅的征收目標(biāo)鎖定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
“其實(shí)，二手房轉(zhuǎn)讓中也存在土地增值稅這一項(xiàng)”，一位房產(chǎn)中介人士告訴記者，按《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條：個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。
據(jù)悉，我市二手房交易中，是否征收土地增值稅因地區(qū)而異。比如，有的區(qū)在二手房交易中就沒有征收土地增值稅；而有的區(qū)，土地增值稅則按房屋總價(jià)的1%征收，對(duì)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和別墅一視同仁。業(yè)內(nèi)人士表示，因?yàn)榘磭?guó)家政策，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不超過成本價(jià)的20%，土地增值稅免收。目前，北京、濟(jì)南等地針對(duì)二手房出臺(tái)了相應(yīng)的土地增值稅征收細(xì)則，重慶此次土地增值稅的細(xì)則出臺(tái)，是否會(huì)規(guī)范各地區(qū)二手房交易中土地增值稅的征收，各方充滿期待。
嚴(yán)格規(guī)范將打擊別墅炒家
“每一次稅費(fèi)的變化，對(duì)二手房市場(chǎng)都是至關(guān)重要的�！敝性禺a(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)何偉堅(jiān)表示，個(gè)人所得稅政策出臺(tái)前，一手房和二手房的比例是4：1，現(xiàn)在剛降到了5：1，說明個(gè)稅政策對(duì)二手房市場(chǎng)的影響至今未完全消除。
按《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額未超過成本20%的，免征土地增值稅。何偉堅(jiān)認(rèn)為，這對(duì)一般普通的二手房交易影響不大，但高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，將按其全部增值額計(jì)稅，這將對(duì)別墅炒家打擊最大。
據(jù)了解，目前二手房交易中，增值部分已有了個(gè)人所得稅(按增值部分20%征收，有的按成交總額的1%征收)，還有營(yíng)業(yè)稅(按交易額的5.5%征收)，契稅(一般為交易額的3%)等，如果再征收土地增值稅，一套100多萬的別墅，光稅費(fèi)就要貢獻(xiàn)近20萬，炒家的空間相當(dāng)有限了。
大澤地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)萬華表示，消費(fèi)者出于交易成本的考慮，會(huì)盡量選擇5年以上的免稅房，但重慶非普通住宅大多是2003年以后上市的，沒有過免稅期，如真的嚴(yán)格實(shí)行土地增值稅，將使得這個(gè)市場(chǎng)降到冰點(diǎn)。他強(qiáng)調(diào)，如果二手房交易不活躍，將直接影響到一手房的交易。由于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)由各地自行確定，業(yè)內(nèi)也在等待這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)如何劃定。
別墅炒家“炒房炒成房東”
炒房炒成房東，曾被揶揄為時(shí)下的“四大傻”之一。時(shí)下的別墅炒家，正面臨這樣的尷尬局面。
何偉堅(jiān)告訴記者，二手房市場(chǎng)存在著專業(yè)炒房一族，大部分都將目標(biāo)鎖定在普通標(biāo)準(zhǔn)住房，重慶目前別墅的年供應(yīng)量只有1000多套，二手市場(chǎng)上的量并不太大，因此職業(yè)炒別墅的情形并不多見。
但記者了解到這樣一個(gè)情況，2005年我市實(shí)施房產(chǎn)新政——“別墅市場(chǎng)用地停審”后，還是有部分炒家介入，吃進(jìn)了不少別墅作為投資。
一名不愿透露姓名的炒家表示，當(dāng)時(shí)吃進(jìn)別墅，主要是看好未來市場(chǎng)，未曾想新政策是一連串的“組合拳”，將其“打”得昏頭轉(zhuǎn)向。他稱，已打消在短時(shí)間內(nèi)出手別墅的打算，出租別墅作長(zhǎng)線投資。
�。▉碓矗喝A龍網(wǎng)-重慶晚報(bào) 作者：陳富勇）
