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誰是房價飆升背后推手?供應不足是“罪魁禍首”
2007年02月15日 09:09 來源:中華工商時報


    據(jù)悉,中國建設部近期將會同全國房地產市場宏觀調控部際聯(lián)席會議成員單位,對各地落實住房建設規(guī)劃尤其是廉租住房開工建設等情況進行檢查。對調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結構性矛盾突出、拆遷問題較多及未把新建住房套型結構比例分解到區(qū)域,未落實到具體地塊、項目的城市,要限期整改并追究有關領導的責任。 中新社發(fā) 劉君鳳 攝


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  中國人民銀行2月9日發(fā)布的《2006年第四季度貨幣政策執(zhí)行報告》稱,2006年第四季度70個大中城市中,部分城市房價漲幅仍然較大,同比上漲較快的有深圳、北京、福州、廈門等城市。福建最具代表性的兩個城市房價漲幅位居全國前四。

  據(jù)了解,2006年10月,廈門和福州分別以10.5%、9.6%的高漲幅位居全國70個大中城市新建商品住房銷售價格的第二位和第四位,11月,福建的房價再次勇敢地站到了風口浪尖上,福州漲幅10.4%,成為全國冠軍,廈門名列第四。

  2007年伊始,房價走向已成為民生詰問的焦點,也是政府手中燙手的難題。那么,到底是什么因素拉動了兩市房價的飆升呢?

  供應不足成了“罪魁禍首”

  據(jù)統(tǒng)計,2006年1-10月福建省商品房銷售增幅提高到21.7%,銷售增幅居全國第10位,華東地區(qū)第一位。

  近日,福建省統(tǒng)計局對高房價進行分析時得出這樣的結論:需求與供應不平衡,是福建房價上漲的根本原因,特別是住宅供應結構不合理,小戶型偏少。據(jù)統(tǒng)計,2006年福州、廈門、泉州三市商品房供

  應量,除廈門有所增加外,福州、泉州都減少了。1-9月,泉州新批商品房預售面積比上年同期減少43.0%;1-10月,福州、廈門、泉州套型面積90平方米以下普通住房竣工面積只占9.2%、14.5%和14.4%,經(jīng)濟適用房投資也僅占住宅總投資的2.5%。

  兩方面因素導致福建商品房供應不足。一是由于2005年上半年土地供應偏少,拆遷難度大、周期長,造成施工進度緩慢,使后期的竣工量增長受到影響。2006年1-11月,福建全省商品住宅竣工面積下降22.2%,其中福州、廈門、泉州市分別下降25.6%、14.1%和31.6%。另一方面是由于國家調控政策規(guī)定,新建商品住宅套型建筑面積90平方米要占70%,由此未取得施工許可證的項目,需要重新規(guī)劃、重新審批,使開工時間推遲,造成新開工面積減少。2006年7-10月,全省平均每月新開工面積151.05萬平方米,較上半年平均每月216.84萬平方米下降30.3%,福州市2006年上半年拍賣的土地大部分未開工,7-10月,全市平均每月新開工面積23.91萬平方米,較上半年下降58.1%。

  供應量的減少和需求的旺盛,表現(xiàn)為新房一開盤,銷售往往就出現(xiàn)火爆場面,直接拉動房價上漲。據(jù)悉,前不久福州市新開盤的江南水都的“美域”和“麗島”、融信地產的“三昧舒屋”以及泉州市區(qū)新建商品住房一開盤多被搶購一空。

  兩大“幫兇”火上澆油

  福建房價不斷飆升并非只是供應不足導致的結果,其中開發(fā)成本及升值炒作是促成房價上漲的“兩大幫兇”。

  成本的上漲,最突出的是地價的持續(xù)大幅上漲。福建省統(tǒng)計局分析報告顯示,地價作為商品房開發(fā)的重要成本,通常占整個開發(fā)成本的40%-60%,地價高漲也帶動房價上升。2006年土地拍賣競爭激烈,地價不斷創(chuàng)新高。以福州金山為例,2005年樓面地價最高為1420元/平方米,上漲44.6%;2006年3月拍賣的位于洪灣路的一幅地塊,樓面地價為2265元/平方米,上漲59.6%。廈門市2006年1-10月土地拍賣價達到6446元/平方米,比2005年同期上漲77.8%,位于市中心的一幅地塊樓面價高達7330元/平方米,創(chuàng)廈門市新高。新拍土地價格上漲后,周邊樓盤價格隨即提高,推動房價不斷上揚。

  另外,建安成本和運營費用也在增加。建筑工程中人工費去年1-9月上漲了8.4%;國家提高了企業(yè)所得稅預征額(利潤率從15%提高到20%),并連續(xù)多次上調貸款利率;國家強制推行節(jié)能住宅標準,也使單位面積造價增加約10%。

  第二大“幫兇”當屬不良開發(fā)商的市場炒作,推動了房價走高。許多開發(fā)商利用信息不對稱,采取各種各樣的手段來炒作,極力渲染企業(yè)的品牌價值,在廣告上打出“極品住宅”、“人間天堂的水景住宅”等;利用各種預期價值等來炒作樓盤;有的開發(fā)商囤積房源,采取分段推出樓盤或提前認購,集中簽約來制造搶購場面。

  福建省統(tǒng)計局的報告指出,目前房價高速上漲,不排除之前該省房價相對較低的因素。當前,福州、廈門、泉州等中心城市率先發(fā)展、加快發(fā)展定位已經(jīng)明確,對未來的經(jīng)濟預期看好。對于2007年的房價走勢,省統(tǒng)計局預測,隨著一系列調控措施進一步落實到位,投資性需求將會明顯減少,供應不足、結構不合理問題將因開發(fā)量較大的中低價位中小戶型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房相繼竣工交付使用而得到改善,房價過快上漲將得到有效平抑。

  但到底福建省的房價以何種形式、在多長的時間跨度中趨向理性合理,仍是未知之數(shù)。(張朝暉)

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