今年，改善型需求將取代去年的婚房需求，成為房地產(chǎn)市場的成交主力。大兩房、小三房以及帶有兒童房或保姆房的住宅將受到市場的關注和青睞。

　　漢宇地產(chǎn)最新發(fā)布的房地產(chǎn)市場研究報告指出，去年結婚的年輕人近來談論最多的當屬“金豬寶寶”這個話題了。如果說兩人世界還不會造成居住空間緊張的話，那孩子的降臨所帶來的人口增加以及其他一系列問題，會促使很多年輕父母在力所能及的范圍內(nèi)改善現(xiàn)有居住條件�？梢灶A見的是，今年改善型需求將取代婚房需求成為市場的成交主力。

　　一、二手房成交量差距將拉大。自2004年二手房成交量超過一手房以來，滬上二手房市場表現(xiàn)活躍，一直延續(xù)到2005年年末。去年這一現(xiàn)象得到了改變，全年一手房成交量要比二手房多10%左右。營業(yè)稅、個人所得稅等相關政策的出臺，促使很多投資者逐漸離場，由投資者的介入而造成的房源緊張局面得到很大緩解。相當部分自住型購房者可以在開發(fā)商那里買到一手房，不用再從投資者手中接盤二手房。預計今年一、二手房的成交量差距會在去年基礎上進一步拉大，更多的改善型客戶會將一手房作為首選目標。

　　一手房奪回定價權，二手房價格亦步亦趨。新盤定價在2005年宏觀調控之前是件比較容易的事，看看周邊二手房的成交價格，再乘個百分比就差不多了。一、二手房價格的攀比上漲，使一手房的定價更多參考周邊二手房的價格，這是一種不正常的現(xiàn)象。今年，隨著房地產(chǎn)市場進一步穩(wěn)定、健康，根據(jù)不同的市政配套、樓盤品質和客戶定位，確定一個比較理性的價格，將成為一手房定價的主旋律。一手房價格將成為一個板塊房價的風向標，二手房價格則會隨之上下小幅波動。

　　交通配套逐漸改善，近郊住宅漸受關注。今年上海將建成3條軌道交通并通車，分別是軌道交通6、8、9號(一期)，總里程從145公里擴展到230公里。隨著軌道交通的延伸，近郊部分樓盤將進入購房者的視野。松江和浦東一直是一手房供應大區(qū)，以前部分位置較偏的樓盤滯銷，其主要原因是交通不便，即使價格有明顯的降幅，很多在市區(qū)工作和生活的自住客戶也不會選擇。今年將開通的6號線和9號線無疑解決了這個問題，因此，近郊部分樓盤會逐漸成為改善型購房者的選擇，其價格較低的優(yōu)勢可以得到有效提升。（賀理銘）