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開發(fā)商大量囤積房源對抗宏觀調(diào)控 房價越炒越高
2007年03月27日 09:52 來源:經(jīng)濟參考報


    漫畫:全國房價只漲不跌 老百姓望房心嘆 中新社發(fā) 葉綠 作


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  記者近日采訪了解到,部分開發(fā)商利用增高土地儲備量、增高商品房空置面積、頻繁推高房價來操縱市場對抗宏觀調(diào)控。有關(guān)專家認為,開發(fā)商利用“三高”操縱市場正在人為擴大供需矛盾,加速透支購房者未來收入,同時又遏制真實的住房需求,加大宏觀調(diào)控的難度,應(yīng)當引起高度重視。

  房價直入“云端”夜晚卻成“空城”

  記者采訪了解到,近兩年,南京樓市供需矛盾逐步緩解,房價整體平穩(wěn)。但南京重點發(fā)展的河西新區(qū)——奧體中心周邊的房價卻在一些開發(fā)商的助推下連年大幅攀升,引起許多市民的議論。

  “奧體板塊的房價太高了!2006年,這里的房價從每平方米5100元,上漲到每平方米8000元左右,一年漲了2900元。目前,有的樓盤已經(jīng)開到了9000元/平方米,大有趕超南京老城區(qū)的趨勢!币荒昵叭胱『游餍鲁菂^(qū)的南京市民舒先生告訴記者。他說,雖然這里銷售行情火爆,但有不少人屬于投機炒房。奧體中心周邊的樓盤入住率并不高,到了晚上像一座空城。

  為了核實情況,記者日前數(shù)次到河西新城區(qū)采訪。記者晚上8點以前乘地鐵抵達奧體站時,本應(yīng)是下班高峰期,但地鐵上的乘客總數(shù)僅有10人。出了地鐵口看到,除了街道兩旁的路燈發(fā)出的光外,在地鐵奧體站周邊的金瑪酈城、濱江奧城、紫鑫中華廣場等小區(qū)內(nèi)黑黝黝一片,一些多層住宅整棟整棟無人入住,有些30多層的小高層,才僅有零星的幾戶亮燈。記者隨機統(tǒng)計,發(fā)現(xiàn)這些樓盤入住率還達不到五分之一。

  記者了解到,奧體新城區(qū)的樓盤許多都是建筑面積超過十萬平方米的大盤,第一期早已銷售一空,如今兩三年過去了,還是沒有人入住,造成大量資源的閑置。

  “河西新城區(qū)入住率不高與這里投機性購房比例高有直接關(guān)系。這里的開發(fā)商大量囤房炒房的現(xiàn)象很普遍,各類違規(guī)手段無所不用其極。奧體板塊的房價連年猛漲,吸引了大量的投資投機者,甚至有政府機關(guān)來團購炒房的事件”,一位在河西“濱江奧城”、“西堤國際”等項目先后擔任銷售經(jīng)理數(shù)年的人士告訴記者。這位銷售經(jīng)理說,2006年10月前后,奧體板塊的兩個樓盤聯(lián)手上調(diào)房價,每平方米一夜間增長了1000元,也促使周邊房價競相攀高。

  部分開發(fā)商大量囤積土地和房源

  據(jù)江蘇省統(tǒng)計局統(tǒng)計,2005年,全省開發(fā)商購置的土地面積比當年開發(fā)的面積多出1000萬平方米,而2006年前11個月的差額則為900萬平方米。有業(yè)內(nèi)人士認為,這是部分開發(fā)商在囤積土地。因為隨著宏觀調(diào)控不斷深化,開發(fā)商擔心自身利益受損,通過大量儲備土地來對抗調(diào)控。土地掌握在開發(fā)企業(yè)手中,何時開發(fā)由他們自己決定,他們會根據(jù)市場行情來加速或者推遲開發(fā)進度,最終目的還是為了炒高房價以獲取最大利潤。

  在土地儲備大幅增長的同時,這個省商品房空置面積呈現(xiàn)持續(xù)大幅增長趨勢。2004年,江蘇省商品房的空置面積為490萬平方米。到了2005年,全年空置面積達721萬平方米,同比增長47%。而2006年的空置增勢則繼續(xù)保持較高的“水準”,截止到11月底,空置面積為900萬平方米,增幅達58.5%。

  江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會副會長徐益民表示,目前,房地產(chǎn)市場上形成了空置房面積不斷增加,老百姓購買稱心如意的房子卻日益困難的尷尬局面。造成空置面積增加這一局面有幾個原因,一方面在于當前房地產(chǎn)市場供需之間的結(jié)構(gòu)性矛盾十分突出。有的區(qū)域以120平方米的大戶型為主,再加上高企的房價,普通老百姓根本買不起。另一方面的原因是開發(fā)商留下不少朝向、戶型好的房子等待漲價。

  居住功能弱化住宅異化為高檔奢侈品

  “開發(fā)商利用‘三高’操縱樓市遏制了市場真實需求,南京市一些區(qū)域的商品住宅已經(jīng)異化為高檔奢侈品,在什么地段擁有什么樣的房子成為身份的一種標志,而住宅的居住功能正在弱化,”江蘇省某大型國有房地產(chǎn)企業(yè)的一位高管告訴記者,隨著房價不斷走高,潛在購房者也普遍變得焦慮和急不可耐,開始提前透支購買力。

  南京某房地產(chǎn)研究機構(gòu)近日對5000名潛在購房者進行調(diào)查表明,66%的潛在購房者判斷房價會上漲,72.3%的潛在購房者計劃一年內(nèi)買房。此外,潛在購房者半年收入漲幅保持在5%左右,而他們對房價的總承受能力半年內(nèi)上漲了12個百分點。這表明房價持續(xù)上漲一方面使?jié)撛谫彿空邔鞘形磥碛行判,另一方面又迫使他們急于買房。

  針對部分開發(fā)商操控樓市的做法,有關(guān)專家提出了兩點建議:

  首先,要嚴格規(guī)范開發(fā)企業(yè)的銷售行為。房管、物價等部門要對部分開發(fā)企業(yè)公開違反國家規(guī)定聯(lián)手漲價、囤積房源等現(xiàn)象要給予堅決懲處。

  第二是增加“雙競雙限”地塊的供應(yīng)。有關(guān)專家認為,一些開發(fā)企業(yè)熱衷囤積土地是因為看好未來房價增幅,認為兩三年之后僅賣土地就能賺錢。北京市國土部門近期推出了對房價和地價進行雙競雙限的地塊,既能夠保證開發(fā)企業(yè)有一定利潤,又能遏制周邊房價,如果在流通環(huán)節(jié)加強管理,將能夠為穩(wěn)定房地產(chǎn)發(fā)揮積極作用。(施勇峰 鄧華寧)

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