因?yàn)槲飿I(yè)糾紛，合肥市明珠苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與安徽昌皖房地產(chǎn)公司和萬(wàn)國(guó)物業(yè)管理公司對(duì)簿公堂。日前，法院做出一審判決，明珠苑小區(qū)業(yè)主依法取得了面積為1040平方米的地下車庫(kù)的所有權(quán)以及其他權(quán)利。這是安徽省首起業(yè)主要求物業(yè)返還物管用房等小區(qū)公用設(shè)施并得到法院支持的案例。

　　據(jù)業(yè)主陳女士介紹，原物管公司在收繳物業(yè)管理費(fèi)、地下車庫(kù)使用等方面不規(guī)范，并且沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，也沒(méi)有簽訂正式合同。2005年4月，小區(qū)經(jīng)民主選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，并于當(dāng)年9月在合肥市房產(chǎn)局正式備案。

　　2005年10月21日，萬(wàn)國(guó)物業(yè)管理公司正式退出明珠苑小區(qū)的物業(yè)管理，但未與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理的交接。業(yè)主委員會(huì)多次向合肥市房產(chǎn)局物業(yè)處反映情況。經(jīng)過(guò)三方多次協(xié)商，萬(wàn)國(guó)公司于2005年12月26日向小區(qū)業(yè)主委員會(huì)移交了部分資料和物品，但拒絕移交涉及小區(qū)全體業(yè)主利益的相關(guān)圖紙，特別是物管用房、商業(yè)用房以及1000多平方米的地下停車庫(kù)。為此，2006年，明珠苑小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)一紙?jiān)V狀將小區(qū)開(kāi)發(fā)商昌皖公司以及萬(wàn)國(guó)公司告上法庭。

　　對(duì)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的訴訟要求，被告昌皖公司認(rèn)為，規(guī)劃部門沒(méi)有審批在小區(qū)內(nèi)建車庫(kù)和值班室。當(dāng)初在業(yè)主購(gòu)房時(shí)，昌皖公司也沒(méi)有在購(gòu)房合同中明確約定車庫(kù)以及值班室的歸屬。從昌皖公司提供的購(gòu)房合同以及由合肥三維測(cè)繪公司的測(cè)繪報(bào)告中，可以看出地下車庫(kù)并沒(méi)有分?jǐn)偟綐I(yè)主的房屋面積中。因此，昌皖公司認(rèn)為，車庫(kù)不是小區(qū)的公用配套設(shè)施。對(duì)業(yè)主的這部分訴訟請(qǐng)求，被告不能滿足。

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，合肥市規(guī)劃局頒發(fā)的規(guī)劃許可證上載明一號(hào)樓有地下層，并且在規(guī)劃局給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的信訪答復(fù)中明確該地下層規(guī)劃為地下車庫(kù)。同時(shí)，昌皖公司在與業(yè)主訂立的商品房買賣合同中也明確有地下車庫(kù)的公共配套建筑，且該地下層也實(shí)際作為地下車庫(kù)在使用。因此，地下層應(yīng)為地下車庫(kù)。雖然昌皖公司沒(méi)有在合同中與業(yè)主明確約定車庫(kù)等公用房屋的權(quán)屬，但在合同中這樣承諾：“與商品房正常使用有直接關(guān)系的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施地下車庫(kù)、小區(qū)道路于完成時(shí)提供。”根據(jù)合肥市人民政府第68號(hào)令規(guī)定，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)無(wú)償向業(yè)主委員會(huì)提供住宅區(qū)域內(nèi)按規(guī)劃建設(shè)的公用設(shè)施。

　　本案爭(zhēng)議的三個(gè)焦點(diǎn)

　　焦點(diǎn)一：明珠苑小區(qū)是否具備原告主體資格。法院認(rèn)為：明珠苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)系依法成立并經(jīng)備案的自治組織，符合“其他組織”的條件，且為了維護(hù)小區(qū)業(yè)主的公共利益，對(duì)公共設(shè)施可以以自己的名義起訴。

　　焦點(diǎn)二：是否適用行政規(guī)章。法院認(rèn)為：本案所涉小區(qū)規(guī)劃于2000年，建成于2003年，應(yīng)以當(dāng)時(shí)的合肥市人民政府第68號(hào)令為依據(jù)來(lái)確定業(yè)主委員會(huì)和開(kāi)發(fā)單位之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　焦點(diǎn)三：地下層是否為地下車庫(kù)和公用配套設(shè)施。法院認(rèn)為：根據(jù)合肥市規(guī)劃局的答復(fù)和開(kāi)發(fā)公司與業(yè)主訂立的購(gòu)房合同，可以確定地下層是車庫(kù)。該地下停車場(chǎng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配套的附屬物，即使其屬于與其他建筑物相區(qū)別的獨(dú)立特定物，其仍屬小區(qū)公共部分。公共部分的權(quán)利是隨著自用部分的取得而取得，除非開(kāi)發(fā)商在出售物業(yè)時(shí)在合同中明確約定地下停車場(chǎng)屬于開(kāi)發(fā)商所有。

　　新《物權(quán)法》頒布之前，小區(qū)物業(yè)糾紛按什么標(biāo)準(zhǔn)處理？

　　●安徽省社科院法學(xué)研究所所長(zhǎng)李小群副研究員：

　　此案地下車庫(kù)是否屬于小區(qū)的公用配套設(shè)施是爭(zhēng)議的最大焦點(diǎn)。

　　地下車庫(kù)問(wèn)題一直是小區(qū)物業(yè)管理的焦點(diǎn)問(wèn)題，它不同于道路、綠化帶、電梯等公共設(shè)施，即便是在新的《物權(quán)法》中，對(duì)于地下車庫(kù)的歸屬問(wèn)題仍然沒(méi)有非常明晰的界定。具體就本案而言，購(gòu)房合同是否事先約定和車庫(kù)成本是否在購(gòu)房成本之中兩個(gè)條件事關(guān)案件的最終判決。雖然對(duì)于地下車庫(kù)面積是否公攤界定非常困難，但由于房屋買賣合同中有事先約定，所以應(yīng)按合同約定處理。

　　●安徽金華安律師事務(wù)所律師郝朝進(jìn)：

　　新的《物權(quán)法》規(guī)定車位權(quán)屬由買賣雙方約定，這相當(dāng)于表明地下車庫(kù)權(quán)屬可能變成純市場(chǎng)行為。在新的《物權(quán)法》還沒(méi)有正式實(shí)施之前，合肥市已有的兩份政府規(guī)章和文件對(duì)此案的判決具有重要影響。一是合肥市人民政府第68號(hào)令規(guī)定開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)無(wú)償向業(yè)主委員會(huì)提供按規(guī)劃建設(shè)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、停車場(chǎng)(庫(kù))等公用設(shè)施；二是合肥市房地產(chǎn)管理局的有關(guān)文件明確地下機(jī)動(dòng)車停車位的銷售、轉(zhuǎn)移對(duì)象為本小區(qū)的業(yè)主。

　　無(wú)論如何，物管公司在退出小區(qū)時(shí)，應(yīng)該移交小區(qū)的所有公用配套設(shè)施，至于配套設(shè)施該如何使用，應(yīng)該按約定處理。(胡曉斌 陳華)