2007年09月29日 星期六
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無(wú)效購(gòu)房協(xié)議促成"一房二主" 法院判決返還房產(chǎn)
2007年09月29日 10:07 來(lái)源:江南時(shí)報(bào)

  2004年3月10日,沈某與鹽城市宏麗小區(qū)第四項(xiàng)目經(jīng)理部簽訂了商品房預(yù)售合同。合同甲方為華夏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,乙方為沈某,合同約定沈某以7.8萬(wàn)余元購(gòu)買華夏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司正在開(kāi)發(fā)的宏麗小區(qū)樓房一套,定在2004年8月10日交付。合同約定,本合同一式兩份,甲乙雙方各執(zhí)一份,經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效。合同出售方加蓋了宏麗小區(qū)第四項(xiàng)目經(jīng)理部的印章,該項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)人游某簽了名,沈某作為購(gòu)買方簽了名。

  合同簽訂后,沈某按合同約定向游某支付了購(gòu)房款7.8萬(wàn)元,2006年1月17日,沈某按游某要求又向其交付了房屋材料漲價(jià)款5300元,拿到了鑰匙后,沈某當(dāng)即安裝了防盜門(mén)。2006年7月下旬沈某欲進(jìn)行裝修時(shí),發(fā)現(xiàn)防盜門(mén)已被毫不相識(shí)的許某撬開(kāi),并正在進(jìn)行裝修。原來(lái),2005年3月12日,許某與游某以相同方式簽訂了商品房預(yù)售合同。許某以9.6萬(wàn)元購(gòu)買了一套樓房,合同由許某與游某簽字,許某向游某交付了購(gòu)房款后,許某找游某要房,游某便將已交付沈某的房屋又交付給許某,并叫許某撬門(mén)入室裝修。

  購(gòu)房協(xié)議竟然無(wú)效

  自己新買的房子,無(wú)緣無(wú)故地成了別人的,并且家里設(shè)施還遭到了改變,沈某心里特別不平,當(dāng)即與許某進(jìn)行協(xié)商,雙方協(xié)商無(wú)果,沈某遂向法院起訴,請(qǐng)求法院依法確認(rèn)自己為訟爭(zhēng)房屋的合法所有人,要求許某立即停止侵害,排除妨礙。

  金湖縣人民法院在審理中查明,沈某、許某所購(gòu)買宏麗小區(qū)的房屋系華宇建筑勞務(wù)有限公司開(kāi)發(fā)所有,華宇建筑勞務(wù)有限公司掛靠在華夏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)商品房,宏麗小區(qū)3號(hào)樓系游某出資建設(shè)施工并由其對(duì)外銷售,2004年9月,華夏房地產(chǎn)有限公司因改制被注銷,縣房產(chǎn)管理局同意華宇建筑勞務(wù)有限公司辦理宏麗小區(qū)的售房登記、發(fā)證事宜。同時(shí)華宇建筑勞務(wù)有限公司以公司未設(shè)過(guò)宏麗小區(qū)第四項(xiàng)目經(jīng)理部,也未授權(quán)游某售房,對(duì)沈某、許某與宏麗小區(qū)第四項(xiàng)目經(jīng)理部及游某簽訂的售房合同不予認(rèn)可。

  法院判決返還房產(chǎn)

  法院審理后認(rèn)為:原被告與宏麗小區(qū)第四項(xiàng)目經(jīng)理部及游某簽訂的房屋預(yù)售合同,沒(méi)有滿足合同約定的生效條件,事后,也未取華夏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與華宇建筑勞務(wù)有限公司的追認(rèn),故兩份預(yù)售合同無(wú)效,因本案訴爭(zhēng)房屋的預(yù)售及產(chǎn)權(quán)均未登記,故不能確認(rèn)原告沈某對(duì)該房屋的所有權(quán),但原告沈某基于與宏麗小區(qū)第四項(xiàng)目經(jīng)理部及游某簽訂的房屋預(yù)售合同對(duì)訴爭(zhēng)的房屋進(jìn)行了確定的、為外人所認(rèn)識(shí)的管領(lǐng),即安裝了防盜門(mén),故原告沈某形成了對(duì)該房屋的實(shí)際占有,取得占有權(quán),享有占有人的物上請(qǐng)求權(quán),而被告許某采取撬門(mén)方式進(jìn)入本案訴爭(zhēng)房屋,系侵犯合法占有權(quán)的行為,構(gòu)成善意占有。根據(jù)民法的信用原則,法律理應(yīng)保護(hù)善意占有人的合法占有權(quán)利,故判決被告許某停止侵害,返還訴爭(zhēng)房屋。

  江蘇道多律師事務(wù)所吳律師:法院審理此案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在原告沈某與游某簽訂的房屋預(yù)售合同能否確認(rèn)對(duì)該房屋的所有權(quán),如果預(yù)售合同均無(wú)效,應(yīng)保護(hù)誰(shuí)的合法權(quán)利。

  關(guān)于房屋預(yù)售合同的效力,房屋預(yù)售合同除滿足相關(guān)法律規(guī)定的條件之外,當(dāng)事人對(duì)合同的效力還可以約定其他條件,原告沈某與游某簽訂的房屋預(yù)售合同第八條明確規(guī)定經(jīng)甲、乙雙方簽字蓋章后生效,合同的甲乙雙方分別為華夏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與原告沈某,但是簽字蓋章的卻分別為宏麗小區(qū)第四項(xiàng)目經(jīng)理部、游某與原告沈某,因游某為該房屋的施工承包人,并且宏麗小區(qū)的所有房屋均由游某和其他承包人對(duì)外銷售,原告沈某有理由相信游某有代理權(quán),故游某的代理行為為表見(jiàn)代理,但是宏麗小區(qū)第四項(xiàng)目經(jīng)理部的蓋章不能代表華夏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,合同形式?jīng)]有滿足生效條件,之后也未得到產(chǎn)權(quán)所有人的追認(rèn),故此預(yù)售合同無(wú)效,同樣被告于某與游某簽訂的預(yù)售合同也無(wú)效。

  我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)非經(jīng)登記不產(chǎn)生效力,本案訴爭(zhēng)房屋因未經(jīng)登記不產(chǎn)生所有權(quán),故本案非確權(quán)之訴,只能是基于占有產(chǎn)生的占有人的物上請(qǐng)求權(quán)。關(guān)于占有,占有是一種法律事實(shí),指人對(duì)物進(jìn)行管領(lǐng)的事實(shí),占有人依據(jù)占有之事實(shí)而依法享有占有權(quán),占有權(quán)包括在其占有被侵害時(shí),可以請(qǐng)求排除侵害,返還占有物。占有制度是一種類似物權(quán)的制度,有利于現(xiàn)實(shí)占有關(guān)系,有利于交易安全,有利維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和諧。(邱永軍 盧青 張易)

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法律顧問(wèn):大地律師事務(wù)所 趙小魯 方宇
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