2007年11月07日 星期三
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房?jī)r(jià)高漲違約頻發(fā) 物權(quán)法定新規(guī)避免一房多賣
2007年11月07日 15:15 來源:北京晚報(bào)

  問題

  執(zhí)意要房竟然敗訴

  今年,為給兒子籌辦婚事,老趙夫婦商量著再買一套房。正好同事的親戚劉洋計(jì)劃將一套兩居室賣掉,而這套房子剛好就在老趙所在的小區(qū)里。

  夫婦倆對(duì)劉洋這套房屋非常滿意,雙方隨即簽下了協(xié)議。約定等老趙銀行貸款批下來后,再去辦理過戶手續(xù)。

  老趙如約付了5萬元定金及第一筆房款30萬元,并向銀行申請(qǐng)了抵押貸款。轉(zhuǎn)眼過了兩個(gè)月,老趙的貸款卻依然沒有審批下來。

  此后,劉洋找到老趙,聲稱因老趙的抵押貸款手續(xù)遲遲辦不下來,恰巧中介公司又介紹了新買主,所以他就把房子賣給了對(duì)方。雙方已到房管部門辦理了過戶手續(xù)。他表示愿退還老趙的已付款。趙先生一聽頓時(shí)火冒三丈,堅(jiān)持只要房子。

  老趙將劉洋告上法庭,請(qǐng)求判令劉洋繼續(xù)履行協(xié)議。令他深感意外的是,他的訴訟請(qǐng)求竟然被法院駁回了。

  值班律師解答

  北京市中潤律師事務(wù)所王志鋼律師

  可以承擔(dān)違約賠償責(zé)任為由起訴

  本案中房主劉洋與老趙所簽的買賣協(xié)議約定“待老趙付完全部房款時(shí),雙方再辦理過戶手續(xù)”,結(jié)果老趙雖與劉洋簽合同在前,可未辦理過戶手續(xù),房屋的所有權(quán)人從法律上講仍是劉洋。

  而劉洋與新買主的合同雖簽訂在后,但簽合同時(shí)劉洋仍享有爭(zhēng)議房屋的所有權(quán),且新買主并不知道劉洋已與他人簽過合同,更未與劉洋串通來損害老趙的利益。雙方一起到房管部門辦理了過戶手續(xù),新買主已實(shí)際取得了爭(zhēng)議房屋的所有權(quán)。

  因此,即使老趙與劉洋的合同是有效的,在客觀上也無法再繼續(xù)履行。而老趙卻始終堅(jiān)持其訴訟請(qǐng)求,結(jié)果被法院駁回。其實(shí),老趙可以再向法院提起訴訟,要求劉洋承擔(dān)違約賠償責(zé)任,以挽回自己的損失。

  簽完買房協(xié)議最好做預(yù)告登記近年來隨著房?jī)r(jià)不斷快速上漲,出賣人“一房二賣”的案件屢屢發(fā)生。這對(duì)買房人來說是極不公平的。

  今年10月1日生效的《物權(quán)法》第20條規(guī)定的預(yù)告登記制度,有效地彌補(bǔ)了法律漏洞。根據(jù)該條規(guī)定,如果買房人與出賣人簽訂房屋買賣合同后,在尚不具備辦理房屋登記手續(xù)的情況下,可向房屋登記部門申請(qǐng)預(yù)告登記!邦A(yù)告登記后,買房人的請(qǐng)求權(quán)便具有了物權(quán)的效力,即具有排他效力,不但可以對(duì)抗房屋的所有權(quán)人,也可以對(duì)抗任意第三人。即使后來發(fā)生了未經(jīng)預(yù)告登記的買房人同意的處分行為,該處分行為也是無效的,這樣就能有效地避免‘一房二賣’!

  具體到本案,如果當(dāng)時(shí)《物權(quán)法》已生效,老趙進(jìn)行了預(yù)告登記,那么他便能取得爭(zhēng)議房屋的所有權(quán),因?yàn)楹髞磉M(jìn)行的變更是無效的!段餀(quán)法》現(xiàn)已生效,希望所有買房人都能充分利用這一新制度,最終買到自己滿意的住房。(記者林靖)

編輯:王菲】
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