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業(yè)主探索“自治” 物業(yè)上崗先交10萬承諾保證金
2007年12月11日 11:23 來源:新聞晨報(bào)

  [核心提示]

  設(shè)立物業(yè)和業(yè)委會(huì)共管賬戶,防止物業(yè)公司私吞公共收益以及長(zhǎng)時(shí)間不公布各種賬目的可能。聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)三方共管,防止業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司之間相互勾結(jié),侵害業(yè)主利益!段餀(quán)法》實(shí)施以來,滬上小區(qū)涌現(xiàn)出一批“意見領(lǐng)袖”,針對(duì)大城市居民小區(qū)的物業(yè)管理積弊,各種創(chuàng)新舉措層出不窮,力求在基層“自治”上取得突破。

  -撤換物業(yè)

  對(duì)比履約情況為物業(yè)“揭短”

  2006年1月,三湘世紀(jì)花城業(yè)委會(huì)通過公開招標(biāo)模式,結(jié)束了小區(qū)兩個(gè)“管家”共管的局面,三湘物業(yè)管理公司憑借“與開發(fā)商便于溝通”等數(shù)項(xiàng)承諾優(yōu)勢(shì),最終奪標(biāo)!暗俏飿I(yè)的履約度太差!毙^(qū)業(yè)委會(huì)主任金鑫告訴記者,物業(yè)公司隱藏部分公共收益、管理服務(wù)不達(dá)標(biāo)等,都侵害了全體業(yè)主的權(quán)益,換物業(yè)成了他們所能采取的應(yīng)對(duì)之策。

  在業(yè)委會(huì)挨家挨戶發(fā)放的《漠視將葬送大家庭的權(quán)益》的材料中,記者看到,物業(yè)公司的“履約情況”被制作成了表格,合同內(nèi)容和執(zhí)行現(xiàn)狀被分列成12項(xiàng)進(jìn)行了對(duì)比。除了承諾的兌現(xiàn)情況外,物業(yè)服務(wù)“五大項(xiàng)”也都進(jìn)行了逐一排摸,并有專門的法規(guī)條款對(duì)履約情況進(jìn)行注解。

  -最大“法寶”

  業(yè)主表決人數(shù)由“2/3”變“1/2”

  “三湘世紀(jì)花城小區(qū)內(nèi),開發(fā)商的產(chǎn)權(quán)占到了22.5%!苯瘀胃嬖V記者,小區(qū)小業(yè)主(個(gè)人購房者)共有949戶,按照有關(guān)規(guī)定,小區(qū)內(nèi)商業(yè)用房每100平方米算一個(gè)投票權(quán),而擁有大面積商鋪產(chǎn)權(quán)的開發(fā)商,便擁有了271票。以往,選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè),必須全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過,也就是說,必須得到至少813票的同意,“這個(gè)數(shù)字的實(shí)現(xiàn)太難了”。

  而新施行的《物權(quán)法》規(guī)定的“雙多數(shù)”,業(yè)主表決人數(shù)從過去的2/3降到1/2。“我們就踩準(zhǔn)了10月1日的節(jié)點(diǎn)!苯瘀胃嬖V記者,由于公告必須公示半個(gè)月,9月24日,“換管家”開始正式公告;10月13日,召開業(yè)主代表大會(huì),順利通過了向小區(qū)全體業(yè)主實(shí)名制征詢意見的程序。一紙包含23項(xiàng)表決內(nèi)容的“意見征詢書”發(fā)放了1220張,在半個(gè)月內(nèi)回收1069票,到會(huì)權(quán)數(shù)占87.62%,并超過半數(shù)通過“競(jìng)聘企業(yè)將排除三湘物業(yè)”這一項(xiàng)。

  -探索“自治”

  業(yè)委會(huì)首創(chuàng)國內(nèi)四項(xiàng)舉措

  業(yè)主大會(huì)通過公開招標(biāo)選聘的三湘物業(yè)公司行將離開,為小區(qū)尋覓第三任“管家”成了楊浦區(qū)三湘世紀(jì)花城小區(qū)近期的“重頭戲”。10月1日開始施行的《物權(quán)法》以及同日實(shí)施的新《物業(yè)管理?xiàng)l例》,明確賦予了業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定權(quán),業(yè)主表決人數(shù)從過去的2/3降到面積與人數(shù)分別1/2,即“雙多數(shù)”。憑借這一規(guī)定,小區(qū)意欲先行“試水”換物業(yè)。

  業(yè)委會(huì)勇挑大梁,玩出大手筆,推出四項(xiàng)大膽舉措籌謀實(shí)現(xiàn)“業(yè)主自治”的全新突破———物業(yè)公司與業(yè)委會(huì)設(shè)立共管賬戶,同時(shí)聘請(qǐng)獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)小區(qū)三足鼎立的共管局面,新選聘的物業(yè)公司不僅要為自己的承諾交付押金,停車費(fèi)、廣告費(fèi)等公共收益也從“悶包”走向“陽光”,物業(yè)管理同時(shí)實(shí)現(xiàn)部分包干、部分按實(shí)結(jié)算,逐步向酬金制發(fā)展。

  這些招聘新物業(yè)的“強(qiáng)勢(shì)條款”公布不久,就吸引了5家物業(yè)公司前來攀折“橄欖枝”。目前,選聘“新管家”的工作已逐漸進(jìn)入尾聲,本月15日將水落石出。記者了解到,這些大手筆屬于滬上小區(qū)探索“自治”的首創(chuàng)之舉,在國內(nèi)也屬領(lǐng)先,其在物業(yè)管理創(chuàng)新上具有里程碑式的意義。

  [專家觀點(diǎn)]

  宋安成———中華全國律師協(xié)會(huì)民委會(huì)委員、律師物業(yè)管理“三位一體”是趨勢(shì)

  “三湘世紀(jì)花城的管理應(yīng)當(dāng)屬于一種‘混合’模式。”中華全國律師協(xié)會(huì)民委會(huì)委員宋安成律師認(rèn)為,《物權(quán)法》實(shí)際上是明確了三種物業(yè)管理模式,我國社區(qū)一般規(guī)模較大,脫離物業(yè)公司或?qū)I(yè)公司的業(yè)主“自管”不切實(shí)際,而業(yè)主按照物權(quán)法的規(guī)定行使自己的權(quán)利又是必然趨勢(shì)。未來的物業(yè)管理模式是物權(quán)法規(guī)定的三種模式的“三位一體”,即業(yè)主、業(yè)委會(huì)監(jiān)督?jīng)Q策、物業(yè)公司綜合管理、專業(yè)公司提供專業(yè)服務(wù)。

  劉生敏———業(yè)偉業(yè)主咨詢公司此屬一種更高層次的自治

  “透明式的物業(yè)服務(wù)將是大勢(shì)所趨!睒I(yè)偉業(yè)主咨詢公司的劉生敏表示,業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)督,最主要的就是監(jiān)督物業(yè)把錢花好,維護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的安全。共管賬戶實(shí)現(xiàn)了業(yè)委會(huì)對(duì)財(cái)權(quán)的控制,除了落實(shí)每一分物業(yè)費(fèi)的去向之外,還能夠?qū)彩找妗傲巳缰刚啤,屬于一種更高層次的業(yè)主自治。

  許玉彪———市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)信息部主任單方設(shè)置門檻對(duì)業(yè)主不利

  “這對(duì)于物業(yè)企業(yè)是‘不平等條約’。”市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)信息部主任許玉彪則認(rèn)為,物業(yè)企業(yè)和業(yè)委會(huì)屬于平等的民事主體。他認(rèn)為,單方面設(shè)置門檻對(duì)業(yè)主不利,企業(yè)比較實(shí)惠,必然會(huì)讓他們從其他地方“偷工減料”進(jìn)行補(bǔ)償。同時(shí),共管賬戶需要依靠業(yè)委會(huì)的品質(zhì)和誠信度,一旦業(yè)委會(huì)換屆,容易產(chǎn)生歷史遺留問題。

  ◆設(shè)立共管賬戶,由物業(yè)和業(yè)委會(huì)共同管理

  針對(duì)問題:物業(yè)公司“私吞”公共收益,對(duì)于業(yè)主的查賬“打悶包”。

  應(yīng)對(duì)方法:競(jìng)聘企業(yè)須承諾開設(shè)小區(qū)物業(yè)管理處專用銀行賬戶。小區(qū)業(yè)委會(huì)成員葉鏡如介紹說,這個(gè)共管賬戶是由業(yè)委會(huì)和物業(yè)企業(yè)共同管理,業(yè)主交納的物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)、電梯廣告費(fèi)等公共收益,新增項(xiàng)目開發(fā)的收費(fèi)以及服務(wù)合同約定的各項(xiàng)資金全都匯集于此。

  其中,屬于物業(yè)公司“旗下”的管理收費(fèi)、公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)以及公共收益約定比例,屬于物業(yè)的部分可無條件支取,而涉及設(shè)施維修、保潔、綠化等按實(shí)結(jié)算的部分,則必須有物業(yè)財(cái)務(wù)章、業(yè)委會(huì)章共同蓋印后才能支取。

  按照現(xiàn)有模式,業(yè)委會(huì)不是法人實(shí)體,沒有銀行賬號(hào),因此這一“半自治”的嘗試還能為今后業(yè)主自行管理積累經(jīng)驗(yàn)。

  ◆部分包干、部分按實(shí)結(jié)算,逐步向酬金制發(fā)展

  針對(duì)問題:按照分等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)費(fèi)和各項(xiàng)服務(wù)等級(jí)是相掛鉤的,但有些物業(yè)公司在聘請(qǐng)外包的保綠、保潔公司時(shí),經(jīng)常自降標(biāo)準(zhǔn),賺取差價(jià)。

  應(yīng)對(duì)方法:按照新設(shè)想,物業(yè)綜合服務(wù)管理費(fèi)、公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)的詳細(xì)范圍在競(jìng)聘書中具體確定,包干使用、盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。而公共區(qū)域保綠、保潔、共用部位以及共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修服務(wù)收費(fèi),則在約定范圍內(nèi)按實(shí)結(jié)算。

  ◆聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)“三方共管”

  針對(duì)問題:業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司之間相互勾結(jié)。

  應(yīng)對(duì)方法:聘請(qǐng)第三方獨(dú)立專業(yè)咨詢顧問,協(xié)助業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同的實(shí)施。咨詢顧問主要對(duì)每次的收益進(jìn)行第三方審核,督促物業(yè)公司按季度公布賬目,并可供業(yè)委會(huì)“借腦”。咨詢費(fèi)用則由物業(yè)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中節(jié)省一小部分列支,競(jìng)聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該將該項(xiàng)費(fèi)用列入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本測(cè)算范圍。

  金鑫表示,小區(qū)目前還打算籌建“物業(yè)管理委員會(huì)”,吸引業(yè)主志愿者報(bào)名加入,屆時(shí)實(shí)現(xiàn)“四方共管”,而這一提議也得到了56.8%的業(yè)主投票同意。

  ◆物業(yè)繳納履約保證金

  針對(duì)問題:新老物業(yè)交替時(shí),容易留下賬目、事務(wù)上等諸多后遺癥。

  應(yīng)對(duì)方法:新選聘的物業(yè)公司要為自己的承諾交付押金,在簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》后7天內(nèi)向共管賬戶內(nèi)繳納履約保證金10萬元。同時(shí),為“新管家”下達(dá)了最后期限,逾期5天未繳納的,合同將立即中止,另選第二家競(jìng)選者“補(bǔ)位”。今后,只有老物業(yè)全身而退,才能取回押金。(記者周夏瑩)


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