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杭州降價樓盤深陷“補價門” 遭老業(yè)主質(zhì)疑

2008年11月13日 14:38 來源:錢江晚報 發(fā)表評論

  近日,三墩某樓盤提出的“補償老業(yè)主”方案遭遇老業(yè)主質(zhì)疑。

  據(jù)悉,該樓盤在將推二期房源前,推出一套“業(yè)主利益保障方案”:向購買一期高層公寓的老業(yè)主贈送“物業(yè)裝修基金”,并給予老業(yè)主“110%無理由退房”的承諾。

  隨著杭州房價進入下降通道,將房價下調(diào)的老樓盤都面臨一個尷尬無比的問題,那就是老業(yè)主的“補償問題”。9月至今,目前已有6家樓盤提出補償方案,但讓人費解的是,不管是補償,還是不補償,都或多或少地受到了質(zhì)疑。

  難題1: 補償標準怎么制定

  “這是對業(yè)主利益的一種雙重保障,在交房后,我們將贈予一定數(shù)額的裝修基金(600元/平方米左右,記者注)作為回饋,同時,在2010年交房前兩個月,如業(yè)主提出退房要求,開發(fā)商將按110%退還全部已付房款!眲偺岢鲅a償方案的三墩某樓盤銷售人員告訴記者,此不是口頭承諾,而將以協(xié)議的形式給予業(yè)主充分保障。

  但有業(yè)主對該方案提出質(zhì)疑:裝修基金的標準源自一期售出房源的成交均價8600元/平方米與二期的開盤均價8000元/平方米的差價600元/平方米,再乘以房子的具體面積。該業(yè)主說,既然是差價,就應(yīng)該按照一期的開盤均價9500元/平方米而不是成交均價算。

  對此,開發(fā)商特地向記者表示,這套方案并非“補償”,而是對老業(yè)主的利益保障,替老業(yè)主分擔后市風(fēng)險。

  其實,這家樓盤應(yīng)該是第一家就二期房源降價對一期業(yè)主作出較大總額“補償”的開發(fā)商,但即使這樣,還是難以讓所有的老業(yè)主滿意。一位“隔岸觀火”的開發(fā)商向記者吐露真言:面對這么多老業(yè)主,不同的房源,不同的樓層,不同的景觀,真要“一碗水端平”地補償實在是件費心力的事,也很難做好。

  采訪中,不少開發(fā)商認為,如果要補償,標準的制定很難。試想一下,一個樓盤,有排屋、公寓、酒店式公寓多種產(chǎn)品類型。一期二期房源本身位置就不同,產(chǎn)品類型也不一樣,很難衡量這其中“降”了多少價。

  難題2: 補償能否實現(xiàn)快速銷售

  萬科率先公開降價后,本報調(diào)查發(fā)現(xiàn),跟隨萬科之后的降價樓盤,除少數(shù)幾家外,其他的成交量放大并不那么明顯。對于那些做出補償?shù)拈_發(fā)商而言,樓盤銷售能否快速被拉動?

  記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),至今對老業(yè)主作出補償?shù)幕旧鲜切麻_盤不久的樓盤,如野風(fēng)現(xiàn)代城、南北西岸。而且在補償前,售出房源都不多,最多也不過二三十套。

  應(yīng)該說,相比不補償?shù)臉潜P銷售基本停滯的現(xiàn)狀,補償老業(yè)主的樓盤銷售狀況自然要好一些。野風(fēng)現(xiàn)代城8月1日推出353套房源,在售出30多套房源后宣布對剩余房源打7.8折,銷售均價由原先的19000元/平方米降到現(xiàn)在的14900元/平方米。同時,現(xiàn)代城對之前購買三期景苑的業(yè)主也采取了明確的補償措施:除了享受同樣的促銷優(yōu)惠折扣補償之外,還能繼續(xù)享受當時開盤的優(yōu)惠折扣。由于老業(yè)主的配合,據(jù)11月12日杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù),現(xiàn)代景苑已售出190套房子,銷售率達54%左右。但另5家也有補償方案提出的開發(fā)商,其銷售效果就沒有現(xiàn)代景苑明顯。

  對此,某至今仍堅持沒有對老業(yè)主做出補償?shù)拈_發(fā)商無奈地說:即使補償老業(yè)主,也不能保證快速回籠資金。因為后期房源能否快速銷售主要還在于價格。更何況,剛開盤不久的房源進行補償比較容易,但如果樓盤銷售已經(jīng)過半,老業(yè)主補償要花費大筆資金,如果后期新房源資金又無法增加,這就是筆“只出不進”的賬。補償一旦開了頭,如果銷售不好,進行第二次第三次降價,補償工作將不勝其煩。

  浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬認為,在眼下這樣的市場背景下,開發(fā)企業(yè)總的原則還是以高性價比去贏得市場、贏得客戶,但不同的企業(yè)、不同的項目還應(yīng)根據(jù)自己企業(yè)資金鏈的情況以及項目的情況區(qū)別制定價格策略。對那些一期已經(jīng)賣完,二期開始降價的樓盤,能否通過提高一期產(chǎn)品附加值的方式來回饋老業(yè)主?

  建議: 與其事后補償,不如事前約定

  面對房價存在下降的風(fēng)險,作為想購房的人,您如何有效規(guī)避風(fēng)險?是否只能坐等開發(fā)商給予補償?

  雖然在時下的法律社會,每個人都應(yīng)該具備契約精神,但面對房子這樣一宗大件商品的快速貶值,于情于理很多人都還很難接受。

  浙聯(lián)律師事務(wù)所主任律師戴和平認為,與其事后這么艱苦地索求補償,還不如在買房時就降價事宜做好約定,比如萬一以后樓盤降價,購房者可以無理由退房。戴律師認為,在以往的賣方市場,購房者一般無法與開發(fā)商就合同條款進行談判,但在時下的買方市場,開發(fā)商為了賣房,還是有可能同意增加此類條款的。

  而作為開發(fā)商,在這一形勢下,降價是否是房源銷售唯一的選擇呢?如何處理好老業(yè)主和新業(yè)主的關(guān)系?

  金地集團杭州公司企劃經(jīng)理沈鋒明認為,由于開發(fā)商與購房者之間的信息不對稱,降價后面臨的老業(yè)主補償很容易引發(fā)糾紛。還不如在產(chǎn)品升級上多做文章,讓老業(yè)主見得到。比如送中央空調(diào)、送物管費、電梯品牌升級等。這樣能讓新老業(yè)主同時受惠。

編輯:位宇祥】
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