近期中國(guó)許多城市的住宅樓市走出了一波“小陽(yáng)春”行情，一些城市還出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的旺市局面。但記者采訪發(fā)現(xiàn)，在全球經(jīng)濟(jì)還沒有完全走出低迷之前，供需矛盾使中國(guó)寫字樓、商鋪和廠房等商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨挑戰(zhàn)，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為市場(chǎng)的真正轉(zhuǎn)折還有待于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的整體回暖。

　　DTZ戴德梁行最新發(fā)布的報(bào)告顯示，全球資本市場(chǎng)資金流轉(zhuǎn)困難，以及對(duì)未來(lái)的普遍不確定性，使得中國(guó)一些大中城市的樓市投資步伐趨緩。許多投資者在未來(lái)半年或一年時(shí)間內(nèi)，更多地選擇關(guān)注市場(chǎng)環(huán)境變化，以等待適當(dāng)?shù)娜胧袡C(jī)會(huì)。

　　專家表示，受國(guó)際因素掣肘，跨國(guó)企業(yè)的擴(kuò)張步伐減慢，寫字樓租賃市場(chǎng)有效需求增長(zhǎng)缺乏動(dòng)能，中國(guó)部分大城市的寫字樓空置率有攀升趨勢(shì)，同時(shí)新增的寫字樓項(xiàng)目使得部分城市的寫字樓租金水平步入下行通道。

　　DTZ戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度北京寫字樓市場(chǎng)空置率為18.97%，較去年第四季度增加5.72個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)寫字樓的平均租金較上季下降2.6%。其中CBD、東二環(huán)和燕莎三個(gè)商圈因租戶以跨國(guó)公司為主，報(bào)價(jià)降幅最大。

　　該行策略發(fā)展顧問(wèn)部董事王晨告訴記者，預(yù)計(jì)2009年北京將有130萬(wàn)平方米的新寫字樓供應(yīng)入市。在上述背景下，部分開發(fā)商可能會(huì)暫時(shí)推遲項(xiàng)目入市時(shí)間，以避免應(yīng)對(duì)激烈的市場(chǎng)租賃環(huán)境。該行的數(shù)據(jù)還顯示，沈陽(yáng)市的寫字樓一季度空置率從上個(gè)季度的9.29%微幅上升至11.86%，租金則比上季度下降2.35%。

　　仲量聯(lián)行發(fā)布的廣州第一季度市場(chǎng)報(bào)告也顯示了同樣的趨勢(shì)，廣州甲級(jí)寫字樓2009年第一季度成交量?jī)H2500平方米，環(huán)比下降達(dá)82%，為自2005年首季以來(lái)的新低，平均租金則環(huán)比下降8.8%。

　　中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟告訴記者，一些大城市寫字樓空置率上升的局面表明了需求和存量空置面積之間存在著差距，這種差距很難在短期內(nèi)迅速消除。

　　同樣受金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行壓力影響的還有一些城市的商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士表示，受金融危機(jī)影響，很多零售品牌大多采取暫停或減少開店來(lái)降低成本。對(duì)于新的商業(yè)項(xiàng)目則非常慎重，往往要求商鋪位置及發(fā)展前景極好，甚至要求業(yè)主愿意提供裝修補(bǔ)貼才會(huì)繼續(xù)洽談租賃。

　　不過(guò)，分析人士認(rèn)為，金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)大環(huán)境對(duì)于不同階段的商業(yè)項(xiàng)目的影響亦有所不同。DTZ戴德梁行稱，北京的王府井、西單等成熟商圈受到金融危機(jī)的影響相對(duì)較小，因?yàn)橄�費(fèi)者對(duì)于這些項(xiàng)目已具有一定的認(rèn)知度和消費(fèi)習(xí)慣，商業(yè)項(xiàng)目擁有相對(duì)固定的消費(fèi)客流。

　　受進(jìn)出口需求趨緩的影響，再加上市場(chǎng)供應(yīng)的增加，一些城市的廠房租金出現(xiàn)了下降趨勢(shì)。DTZ戴德梁的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，北京標(biāo)準(zhǔn)化廠房的平均租金比上季度下降了8.8%，而物流廠房的租金則下降了7.4%。

　　不過(guò)，受到擴(kuò)大內(nèi)需政策和稅制改革方案的利好政策帶動(dòng)，北京等城市的標(biāo)準(zhǔn)化廠房售價(jià)比上季度略有上升。專家認(rèn)為，在國(guó)家政策利好的推動(dòng)下，工業(yè)產(chǎn)值的提升和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，都會(huì)增加對(duì)工業(yè)廠房的需求，北京等大城市的工業(yè)物業(yè)投資市場(chǎng)機(jī)會(huì)和潛力依然巨大。

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，也有部分城市的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在政策性利好和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的推動(dòng)下，出現(xiàn)了“春江水暖鴨先知”的率先回溫勢(shì)頭。

　　上海寫字樓市場(chǎng)受到國(guó)際金融中心和國(guó)際航運(yùn)中心將“落定”上海的利好消息刺激，辦公用寫字樓的平均售價(jià)從去年一季度的每平方米14556.99元上漲到了今年一季度的每平方米25659.81元。

　　沈陽(yáng)市副市長(zhǎng)邢凱介紹說(shuō)，去年以來(lái)沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)在全國(guó)房地產(chǎn)深度調(diào)整的大背景下逆勢(shì)上揚(yáng)，出現(xiàn)投資與銷售雙雙大幅攀升的格局，商業(yè)地產(chǎn)完成投資額221億元，比上年增長(zhǎng)66.5%，辦公用房和寫字樓的銷售面積呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，增幅高達(dá)177.29%。

　　王晨預(yù)計(jì)，國(guó)內(nèi)投資市場(chǎng)在2009年末將有所復(fù)蘇。對(duì)于國(guó)內(nèi)投資者而言，貸款政策的放寬和財(cái)政刺激舉措的影響，將吸引國(guó)內(nèi)投資者重回投資市場(chǎng)。

　　陳晟表示，因?yàn)楹妥≌�類地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)更多的是投資型和運(yùn)營(yíng)型的，因此商業(yè)地產(chǎn)的全面回暖離不開經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的回溫。他表示，要等到第二季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布之后才能對(duì)全年的商業(yè)地產(chǎn)走勢(shì)做出較準(zhǔn)確的判斷。(記者蔣旭峰　石慶偉　王志）