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經(jīng)濟(jì)適用房開啟“租賃”之門 專家憂再“變質(zhì)”
2007年04月05日 08:52 來源:中國(guó)證券報(bào)


    北京越來越多的經(jīng)濟(jì)適用房“滿五歲”,意味著可以按照市價(jià)上市交易,供應(yīng)量近日明顯增加。由于市場(chǎng)對(duì)這種房源的需求十分旺盛,導(dǎo)致“滿五歲”經(jīng)濟(jì)適用房身價(jià)均比去年有百分之八至十的漲幅。圖為北京兩大經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū)之一的天通苑住宅區(qū)域成為交易熱點(diǎn)。 中新社發(fā) 徐曦弋 攝


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  日前,北京市建委透露,京東最大的經(jīng)濟(jì)適用房工程——翠成馨園將建一萬(wàn)套租賃型經(jīng)濟(jì)適用房,不公開對(duì)外發(fā)售。北京市建委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,翠成小區(qū)由面向社會(huì)發(fā)售、定向發(fā)售階段,正進(jìn)入保障性發(fā)售階段。這意味著,北京市未來經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)模式將發(fā)生轉(zhuǎn)變,由銷售為主過渡到租售并舉。

  按照官方的表態(tài),北京經(jīng)濟(jì)適用住房的租售比將達(dá)到1∶4左右。通過整合租賃型經(jīng)濟(jì)適用住房、存量住房和公有住房資源,探索建立政策性租賃住房體系,用于解決引進(jìn)型人才、處于婚育階段年輕人等人群的住房問題。

  長(zhǎng)期以來,在我國(guó)的住宅保障體系中,經(jīng)濟(jì)適用房一直擔(dān)綱主角,但它實(shí)際上并沒有完全發(fā)揮政策性的保障作用。受制于土地瓶頸和利潤(rùn)率,經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)指標(biāo)正在不斷下滑。北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2006年,北京經(jīng)濟(jì)適用房施工面積比上年同期下降9.5%,竣工面積下降9.2%,新開工面積下降56.7%。顯然,目前經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)相對(duì)于旺盛的需求而言,無疑捉襟見肘。

  此外,在經(jīng)濟(jì)適用房中,人們也日益嗅到了某種“變質(zhì)”的味道。擁有私家車的人住進(jìn)了經(jīng)濟(jì)適用房,一些住經(jīng)濟(jì)適用房的人購(gòu)買了第二套房子,甚至購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的拆遷指標(biāo)成了稀缺資源。漸漸變味的經(jīng)濟(jì)適用房動(dòng)搖了其為中低收入者解決住房問題的宗旨和社會(huì)公平,這使人們質(zhì)疑:我們的住宅保障制度究竟保障了誰(shuí)?

  業(yè)內(nèi)專家分析,現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)適用房制度的癥結(jié)主要在于我國(guó)個(gè)人信用體制尚未健全,甄別出應(yīng)當(dāng)受到經(jīng)濟(jì)適用房制度保障的人群,需要付出高昂的監(jiān)管成本;同時(shí),在經(jīng)濟(jì)適用房的審批層面,存在巨大的尋租空間。如果無法有效遏制某些中高收入人群購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房,那么住房保障很可能就是形同虛設(shè)。而以租代售的方式,在相當(dāng)程度上,可以縮減這種尋租空間。

  另外,現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房制度缺乏退出機(jī)制,在新的住宅保障體系方案中,租賃型經(jīng)濟(jì)適用房則面向低收入家庭,當(dāng)家庭收入達(dá)到一定水平后,政府有權(quán)收回住房。以租代售因?yàn)榫邆渫顺鰴C(jī)制,顯得更為科學(xué)。一方面,這可以使政府有限的公共財(cái)政支出更能用在刀刃上,使有限的經(jīng)濟(jì)適用房資源,因具備了循環(huán)使用機(jī)制而能滿足更多的人群;另一方面,也在一定程度上防止經(jīng)濟(jì)適用房“變質(zhì)”,更有效地保障中低收入人群的住房需求。

  不過業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)適用房以租代售,也可能出現(xiàn)新的問題。比如,誰(shuí)是項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)所有者?誰(shuí)是項(xiàng)目的長(zhǎng)期管理機(jī)構(gòu)?承租人的資質(zhì)如何審核?租賃價(jià)格與周邊二手房租賃價(jià)格如何協(xié)調(diào)……因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的租金一定會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)格,而這其中的差額無疑又是一塊“肥肉”讓人垂涎三尺,如果有人能夠把這些房屋搞到手,就可以成為坐吃租金的“新城市地主”。一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家說得好,稀缺的供應(yīng),必然產(chǎn)生黑市的交易。

  目前不可能讓所有的人都買得起房,也不可能讓所有的家庭不分差別都用市場(chǎng)化的方式解決住房問題,發(fā)展商品房市場(chǎng)與住房保障是兩個(gè)不同的“命題”。經(jīng)濟(jì)適用房以租代售的新政在完善后者方面,無疑向前邁進(jìn)了一步,但具體操作細(xì)尚待研究出臺(tái),還有較長(zhǎng)的路要走。(林喆)


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