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想把售樓中心也攤進(jìn)房價? 開發(fā)商打錯如意算盤
2007年06月04日 15:04 來源:現(xiàn)代快報

  物價部門提醒開發(fā)企業(yè)及買房人,按照“一套一價”新規(guī),已批在售樓盤價格只準(zhǔn)降不準(zhǔn)漲,但這并不意味著這些樓盤從此不能變動銷售價格。如果的確符合調(diào)整規(guī)定、需要調(diào)價、5%的浮動幅度尚未用足的,可以再次向物價部門提出申請,經(jīng)批準(zhǔn)后調(diào)整售價,但仍必須符合“代數(shù)和為零”的原則。

  申報樓盤成本要明明白白

  針對某一個樓盤,物價部門通過哪些項目來核實其成本?核價的主要依據(jù)有哪些呢?據(jù)介紹,開發(fā)企業(yè)在申報普通住宅商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房價格時,除了要提供一系列批文、項目概況等外,還必須詳細(xì)提供涉及開發(fā)成本的一系列材料,最主要的項目包括:征地、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,以及拆遷安置情況匯總表;建筑安裝工程的施工合同協(xié)議條款及工程預(yù)算書;住房項目中的基礎(chǔ)設(shè)施及公建配套建設(shè)的有關(guān)資料,如水、電、氣、路、電視、通訊、保安等工程建設(shè)的合同、協(xié)議、預(yù)(決)算等;市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、發(fā)展新型墻體材料專項用費(fèi)憑證等。另外還包括其他有關(guān)的價格構(gòu)成資料。

  那么,怎樣保證上述材料的真實性呢?如果開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)聯(lián)手作假、抬高報價怎么辦?“上述所有材料除了提供復(fù)印件,還必須提供原件。”物價部門表示,上述資料的真實性都有據(jù)可查,必要時還會與出具資料的相關(guān)部門進(jìn)行核實。而從客觀情況看,施工企業(yè)為開發(fā)企業(yè)提供假協(xié)議或假票據(jù)的可能性不大,“一旦出現(xiàn)糾紛,很難處理”。

  開發(fā)商千方百計提高報價

  不過,就算上述材料都是真實的,又如何確認(rèn)它們都是“合理成本”,可以進(jìn)入房價呢?“并不是所有發(fā)生的費(fèi)用都能進(jìn)成本!蔽飪r部門表示,不少開發(fā)企業(yè)所報來的成本費(fèi)用細(xì)微到了不能再細(xì)微的地步,恨不能把所有的成本都算進(jìn)來,但實際上其中很多費(fèi)用都是不合理的。例如,現(xiàn)在很多樓盤的售樓中心都蓋得很富麗堂皇,一些位置偏遠(yuǎn)的樓盤更是不惜成本,選擇在城區(qū)的豪華地段再蓋個售樓中心,在報價時,這些樓盤通常都會把售樓中心的建設(shè)成本也一并報進(jìn)來!斑@顯然是不可能進(jìn)入房價成本的。”物價部門說,凡是不符合南京商品房作價辦法以及房價成本監(jiān)審原則的,一律嚴(yán)格剔除出合理成本的范圍。

  其次,“對比法”也是常用的核價方法之一。該方法通常用來加強(qiáng)對預(yù)算中的、尚未發(fā)生的成本的審核,即通過與多個同類樓盤同一項費(fèi)用的成本對比,來判斷其高低及真實性。例如A樓盤申報的每個土方的成本是300元,而同類樓盤都是70元左右,那么顯然,A樓盤的報價過于“虛高”……

  提高報價不影響最終核價

  通過多方位嚴(yán)格審核,幾乎所有申報的樓盤最終都要被擠掉不少的“水分”。例如,上周剛核完的某樓盤,申報的中準(zhǔn)價是9400元/平方米,物價部門經(jīng)過對其成本的逐項審核,確定其中準(zhǔn)價是8600元/平方米,削減了800元/平方米。據(jù)介紹,這還算“擠”得少的,有些樓盤報價與最終核價相差2000多元/平方米都是有過的。對此,有人曾經(jīng)提出:“早知道,開發(fā)商把報價提高800元呢?是不是就能核到9400元?”“不可能!蔽飪r部門表示,在確定某一個樓盤的中準(zhǔn)價時,主要還是上述各項成本的高低,而不是樓盤申報的銷售價格,樓盤自身報價的高或低,都不會直接影響核價的高或低。

  提醒

  南京普通商品住宅嚴(yán)格實行“一套一價”新規(guī)以來,積極主動申報價格的開發(fā)企業(yè)越來越多。不過,也有一些開發(fā)企業(yè)在申報核價材料的時候,有意抬高申報價格,并盡可能多地給成本“注水”,以為這樣就能得到一個比較高的中準(zhǔn)價。物價部門對此明確表示:這個算盤打了也沒用,最終核價的高低,與報價多少沒關(guān)系。(鄭春平)

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