嘉賓 上海中瑞市場(chǎng)研究有限公司總經(jīng)理朱鋒

　　國(guó)務(wù)院決定，自2007年7月1日起開(kāi)展第二次全國(guó)土地調(diào)查。據(jù)部署，至2008年上半年基本完成東部地區(qū)調(diào)查。至2009年上半年，完成全國(guó)調(diào)查工作。第二次全國(guó)土地調(diào)查的內(nèi)容包括逐地塊實(shí)地調(diào)查土地的地類和面積，掌握全國(guó)耕地、園地、林地、工業(yè)用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地、金融商業(yè)服務(wù)、開(kāi)發(fā)園區(qū)、房地產(chǎn)以及未利用土地等各類用地的分布和利用狀況等。2010年以后，全國(guó)還將每年進(jìn)行一次土地變更調(diào)查，保持調(diào)查成果的現(xiàn)勢(shì)性。

　　市場(chǎng)人士認(rèn)為，此前國(guó)土資源部就已要求各地對(duì)當(dāng)?shù)亻e置土地情況進(jìn)行摸底調(diào)查，并公布有關(guān)調(diào)查的結(jié)果。結(jié)合此次全國(guó)土地調(diào)查，可以使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更透明，有效打擊囤積土地者。此外，有關(guān)對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地增值稅清查的工作也進(jìn)入地方落實(shí)階段。那么，政府近期針對(duì)土地的這些舉措會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生什么影響，本期的上證第一演播室就請(qǐng)來(lái)業(yè)內(nèi)人士與大家一起交流。

　　三大土地問(wèn)題要注意

　　主持人：開(kāi)展第二次全國(guó)土地調(diào)查的意義何在？

　　朱鋒：第二次全國(guó)土地調(diào)查的重要意義，首先是，掌握土地利用狀況，是科學(xué)制訂發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃、促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)；第二，掌握土地利用狀況，是嚴(yán)格土地管理、加強(qiáng)土地調(diào)控的現(xiàn)實(shí)需要；第三，掌握土地利用狀況，是合理使用土地、優(yōu)化空間布局的基本前提；第四，掌握土地利用狀況，是完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系、理順土地權(quán)屬關(guān)系的必要條件。同時(shí)，明確土地權(quán)屬關(guān)系，實(shí)行土地確權(quán)登記，對(duì)于貫徹執(zhí)行即將實(shí)施的《物權(quán)法》，依法保護(hù)公民和法人的土地權(quán)益，也具有重要意義。

　　主持人：目前土地市場(chǎng)內(nèi)存在哪些影響房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的問(wèn)題？

　　朱鋒：在我看來(lái)，有三方面問(wèn)題目前比較突出：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)囤地現(xiàn)象嚴(yán)重，這里指的是一些超戰(zhàn)略性的囤地行為，這一方面表示開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市未來(lái)的預(yù)期是向好的，但另一方面也會(huì)帶來(lái)不利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定等方面的問(wèn)題；二是變相利用工業(yè)用地的情況比較多，一些項(xiàng)目拿地較早，在所謂的“總部經(jīng)濟(jì)”等開(kāi)發(fā)旗號(hào)下，開(kāi)發(fā)商在工業(yè)用途的土地上造辦公、商業(yè)甚至住宅性質(zhì)的項(xiàng)目，此類打“擦邊球”的現(xiàn)象為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的是超利，對(duì)市場(chǎng)則帶來(lái)一定混亂；三是土地受開(kāi)發(fā)商“追捧”的情況越來(lái)越多，這里的追捧應(yīng)該說(shuō)反映的是開(kāi)發(fā)商的一種狂熱，不計(jì)成本地拿地，地價(jià)創(chuàng)新高的消息現(xiàn)在很多，而其中不少行為是不理智的，還會(huì)影響到未來(lái)的房?jī)r(jià)。

　　土地政策影響樓市

　　主持人：從去年5月底“國(guó)六條”出臺(tái)至今，在這一年多時(shí)間里，政府出臺(tái)了不少調(diào)控政策，您認(rèn)為對(duì)樓市影響較大的與土地有關(guān)的政策有哪些？是否已經(jīng)發(fā)揮作用？

　　朱鋒：從去年至今的土地調(diào)控來(lái)看，我認(rèn)為以下幾方面是值得關(guān)注的：一是對(duì)地方用地指標(biāo)嚴(yán)格控制，這一點(diǎn)我覺(jué)得目前發(fā)揮的作用較大。本周一是第17個(gè)全國(guó)“土地日”，國(guó)土資源部再次表示，將對(duì)年度實(shí)際新增建設(shè)用地超出計(jì)劃指標(biāo)的地方追究責(zé)任。凡國(guó)家規(guī)定的禁止類項(xiàng)目，一律禁止供地；嚴(yán)格實(shí)施調(diào)整后的城市建設(shè)用地審批管理，防止建設(shè)項(xiàng)目中的“搭車用地”；對(duì)城市農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收方案要嚴(yán)格審查把關(guān)。

　　二是工業(yè)用地的全面公開(kāi)出讓，這一點(diǎn)也實(shí)施得比較好，目前各地陸續(xù)落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，實(shí)施全國(guó)統(tǒng)一制訂的工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

　　三是土地稅收方面的一些舉措，如對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響最大，不過(guò)目前各地細(xì)則出來(lái)的不多，具體效果還得看地方執(zhí)行的情況；另外，土地使用稅翻倍、取消優(yōu)惠等，也對(duì)開(kāi)發(fā)商造成一些影響。

　　最后要提的是在土地市場(chǎng)限制外資的措施，政府已經(jīng)注意到外資收購(gòu)項(xiàng)目公司、根本目的是獲取土地的行為，對(duì)于其中存在短期套利的行為應(yīng)該予以警惕，而目前限外政策在土地環(huán)節(jié)發(fā)揮的影響還較小。

　　嚴(yán)征土地稅費(fèi)影響大

　　主持人：國(guó)家從去年起就加強(qiáng)了金融政策在房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)的運(yùn)用，包括土地稅費(fèi)方面。如對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地增值稅清算管理，土地增值稅清算對(duì)開(kāi)發(fā)商影響如何？

　　朱鋒：前面我也提到了土地稅費(fèi)方面的問(wèn)題，其中對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算，一旦嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響將是巨大的。我覺(jué)得影響主要有三方面：一是開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目利潤(rùn)顯然會(huì)降低；二是心態(tài)上的影響，會(huì)打擊開(kāi)發(fā)商的投資熱情；三是可能影響開(kāi)發(fā)商今后的操作甚至發(fā)展戰(zhàn)略，不排除會(huì)有一些規(guī)避稅收甚至違規(guī)行為出現(xiàn)。(活動(dòng)策劃：柯鵬 李和裕 主持人：李和裕 整理：李和裕)