8月24日，全國住房工作會議低調(diào)召開。這次會議讓人聯(lián)想起1998年6月，全國城鎮(zhèn)住房制度改革與住宅建設(shè)工作會議召開，福利分房制度被終結(jié)，市場化的住房體制得以確定。
如此算來，商品房時代已經(jīng)進(jìn)入了第10個年頭�！ �
5年后，黃海平在北京郊區(qū)買入一套近200平方米的大宅。(今年7月北京50個商品住宅開盤均價為12156元／平方米)
5年前，黃海平在廈門買了房，價格為4000元／平方米
10年前，黃海平想在中原某城市買房，當(dāng)時價格為800元／平方米
相對于收入，房價從未便宜過
“如果每月能存1000元，按那時的房價，8年能買上100平方米左右的房子”
那個小區(qū)有一個好聽的名字，叫“綠云”，黃海平看著那些房子童話般一天天長高，變得漂亮，他每天騎車路過那條塵土飛揚(yáng)的淮河路，盤算著哪天會成為哪間房子的主人。
那是十年前，黃海平就要大學(xué)畢業(yè)了，他走去實習(xí)單位的路上，那年，那座中原城市最大的住宅小區(qū)就是“綠云”，在他的學(xué)校圍墻外瘋長。“好像是那時不多的在報紙上登廣告賣房子的小區(qū)之一吧�！币呀�(jīng)離開那座城市，輾轉(zhuǎn)了廈門、上海、北京等城市的黃海平努力回憶塵封了的青蔥歲月，“我想過要買一套那里的房子，可那時，我買不起�！�
他從江西鄉(xiāng)下走出，住上自己的樓房是一個十年前的奢望�！皯�(yīng)該是800多元一平方米�！彼浀媚菚r報紙廣告的房價，那是那座省城幾乎最高的房價了。
十年前，萬科集團(tuán)的老板王石，令他的屬下在中國12個城市中做房價與收入比調(diào)查，他拿到的平均值是8.4。
“我跟一個要好的同學(xué)算過，如果每月能存上1000元，按那時的房價，8年能買上100平方米左右的房子�！秉S海平工作的頭一年幾乎沒存上一分錢，因為他那時的月薪只有800多元，忍受不了那座省城可憐的收入，他跑到了廈門。
十年前的春天，后來的“地產(chǎn)界的章子怡”，那位秀得過分的SOHO中國老板潘石屹，與另兩位老友從萬通分家剛兩年，正請了5家設(shè)計公司做方案，籌劃著SOHU現(xiàn)代城。那時，現(xiàn)代城樓盤位置東大約1000米處，規(guī)劃了北京的東四環(huán)。人們正憧憬著“四環(huán)夢”，北部學(xué)院路到四元橋的北四環(huán)已經(jīng)通車數(shù)年，那里的房子是北京最貴的，已經(jīng)是4000多元一平方米了。
5年前，黃海平在廈門買了他的第一套房子，花去了他打拼5年的積蓄，還從銀行貸款50萬元�！百I房后，我希望每年能存下10萬元�！彼膬π顗粝敕�10倍，他買入的房子價格是4000多元一平方米，比起他渴望的“綠云”，貴了5倍。
潘石屹在做著那當(dāng)年看似個奇怪的SOHO現(xiàn)代城時，北京東三環(huán)外還是一片陳舊的老屋，幾家大型工廠是那里的主人，有兩個很土的名字，一個是大北窯，一個是郎家園。直到數(shù)年后，相距千米的大北窯和郎家園加上另幾個北方村莊的地名被捆綁在一起，在東長安街兩側(cè)，擁有了一個絕對現(xiàn)代、絕代西方的名字--CBD。
又是5年后，黃海平從廈門搬到了北京，他以寫書為生，以8000元一平方米的價格賣掉了廈門的房子，在北京城的郊區(qū)，買入一套近200平方米的大宅�！跋鄬τ谑杖耄孔拥膬r格從來就沒便宜過，但必須得買�！睋碛袠闼氐陌簿硬拍軜窐I(yè)情懷的黃海平似乎終于可以安頓下來，“'綠云'的房子一直是我想要的，直到現(xiàn)在。”他說，很想回到那個城市看看“綠云”�！ �
房改，為拉動內(nèi)需而啟動
“買房后要花錢裝修，要買家具家電，這又帶動很多行業(yè)，既從投資角度拉動經(jīng)濟(jì)增長，又可從消費(fèi)角度拉動經(jīng)濟(jì)增長”
黃海平收拾好行囊，準(zhǔn)備奔赴廈門特區(qū)時，時任國務(wù)院總理朱镕基簽發(fā)了一份國務(wù)院令。“我那時并不知道這些事情，房子對我來說只能是夢，除了夢還是夢�！彼厴I(yè)后的那個單位曾給他提供了單身宿舍，“老同志都分有房子，都不大，四五十平方米的居多�！�
后來被看作房改綱領(lǐng)性文件的國發(fā)［1998］23號文件，以“取消福利分房而實現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心，已經(jīng)討論了多年，并在天津等城市先期試點的住房制度改革，正式啟動了。那年，香港的樓價正一落千丈，亞洲金融危機(jī)席卷而來。在很多學(xué)者看來，啟動在風(fēng)口浪尖之際的房改，實際上是朱镕基領(lǐng)導(dǎo)下的政府實施“積極拉動內(nèi)需政策”的重要措施之一，盡管中國沒有受到直接沖擊，但仍然不可避免地出現(xiàn)了內(nèi)需不足、消費(fèi)不旺的局面�！凹涌熳》拷ㄔO(shè)，促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點”更是被明確為房改的指導(dǎo)思想。
“在1998年的時候，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度不快，中央領(lǐng)導(dǎo)說，要拉動經(jīng)濟(jì)增長這是第一位的，如果不大量地投入，不大量地投資，國家GDP7%、8%的目標(biāo)，就實現(xiàn)不了”，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌，參與了1998年整個房改政策的制定過程，“住宅建設(shè)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，涉及到幾十個行業(yè)，建材、化工、鋼鐵等，都要拉動增長�！眴臃扛牡淖畛鮿訖C(jī)就是要使房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，這在那時，目標(biāo)清楚。
“買房以后，要花很多錢裝修，要買家具、買家電，這又帶動了很多行業(yè)，前期后期都帶來這樣一個產(chǎn)業(yè)鏈效果，既是可以從投資角度拉動經(jīng)濟(jì)增長，又可以從消費(fèi)角度拉動經(jīng)濟(jì)增長，是雙重拉動的�！鳖櫾撇龢酚^于最初的設(shè)想，可是，如果個人買不起房子，拉動內(nèi)需就將是“鏡中花”。
很多人還沒有從單位出錢建房、買房的思維中轉(zhuǎn)過神來�！岸嫉戎址磕�，我們在中部一個城市開發(fā)的第一個小區(qū)賣了5年，才勉強(qiáng)賣完�！敝蟹抗臼菄鴥�(nèi)最早一批的國有地產(chǎn)公司，吳先生曾多年供職，“很多人不習(xí)慣，再一個是誰有那么多錢啊。”
正是基于讓多數(shù)人買得起房的考慮，1999年2月，一條由中國人民銀行下發(fā)的《關(guān)于開展個人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》，“積極開展個人消費(fèi)信貸”的概念第一次提出了，提前消費(fèi)、貸款買房、按揭等陸續(xù)登陸中國內(nèi)地。這個意見造就了多年后的成千上百萬的“房奴”。
數(shù)年后，在廈門靠經(jīng)營廣告小賺了一些錢的黃海平，決定買下第一套房子�！昂孟褚谀抢镞^一輩子似的�！币患毅y行很快為他提供了貸款，“我找朋友的公司蓋章開了收入證明，很簡單�！彼膽艨诹粼诹酥性〕�，“他們似乎并不關(guān)心戶口在哪里�！�
黃海平買的第一套房子面積是140多平方米。而在1997年房改全面啟動之前，建設(shè)部等多部委曾對日本、歐美等8個發(fā)達(dá)國家的居民人均住房面積進(jìn)行了專項調(diào)研，提出中國人均住房面積在30平方米-40平方米之間為宜，并依據(jù)計劃生育政策制定了戶均90-120平方米的標(biāo)準(zhǔn)。
人們逐漸從福利分房的習(xí)慣里走了出來，買商品房不再是稀奇的事。就在黃海平買房后的第二年，房價開始進(jìn)入了“狂飆”猛漲時代�！ �
“造城”運(yùn)動下，房價大躍進(jìn)
月薪5000多元，根本無力買到五環(huán)以內(nèi)的房子
年輕的黃海平遷入廈門的新居時，60歲的劉容成搬出了從出生一直居住的四合院。他拿著領(lǐng)到的補(bǔ)償款，在北京四周奔波了數(shù)月，于2002年底，在通州區(qū)一個叫新華聯(lián)家園的小區(qū)，買下一套120平方米的三居室。“考慮到退休了，住在郊區(qū)，空氣好�！眲⑷莩纱蛩阍谕ㄖ菀恢弊∠氯チ�，他在此買房的一個主要原因還是便宜的房價，“才2400元一平方米，城里的三環(huán)邊的都是6000多元了。”
2006年，老劉不得不再次搬家�！皟鹤右Y(jié)婚，新華聯(lián)的房子要給他做新房。”他本指望兒子工作后能賺錢自己在城里買上房子，可是，月薪5000多元的兒子根本無力買到五環(huán)以內(nèi)的房子，“五環(huán)內(nèi)沒有低于10000元的房子了，他買不起。”就連劉容成住的新華聯(lián)，也漲到了近8000元。
“兒子終于買到了便宜的房子，5000多元一平方米，還是按揭的。”兒子買下的是一套遠(yuǎn)在河北境內(nèi)的房子，與劉容成做了交換，老劉搬家到河北一個小鎮(zhèn)上�！爸車従佣际菑谋本┏抢锇醽淼�，倒不陌生�！眲⑷莩砂岬降难嘟夹℃�(zhèn)，距離北京四環(huán)30公里，隸屬河北廊坊，數(shù)年來，移居而來的北京城里人和在北京上班的年輕人，已達(dá)20萬之多。
潘石屹在北京城里有一套豪華的公寓，他更喜歡在北京城外的八達(dá)嶺山腳下曬太陽，在多個房產(chǎn)項目上的成功，操著西北口音普通話的老潘才有財力集納多國建筑設(shè)計師的智慧，建造了“長城腳下的公社”別墅群，并使那里成為京城名流云集之地。
在劉容成從城里搬到郊區(qū)，又從郊區(qū)搬到外省的幾年中，北京房價以每年超過10%的幅度上漲著，2006年底，北京商品房的銷售均價已經(jīng)上漲到8792元／平方米。而在2007年上半年，這一紀(jì)錄再次被打破，北京五環(huán)內(nèi)萬元以下房子絕跡。
高房價之下，買房成了難題，安居無從談起。“住房保障體系的虧欠，使大量本該在保障體系內(nèi)解決居住問題的居民，進(jìn)入商品房市場解決居住問題，從而導(dǎo)致了剛性需求始終不能得到分流�！眳⑴c了房改制度設(shè)計的烏日圖說，于是，中國各大城市進(jìn)入了兩輪大規(guī)模調(diào)控，但房價卻是越調(diào)控越上漲。
2004年春節(jié)過后，正值宏觀調(diào)控降溫房價之時，老潘作文《2004年北京房地產(chǎn)將要發(fā)生的事情》，預(yù)言“房價會漲”，此后又多次重申這一觀點。后來，有媒體報道說，老潘為此遭建設(shè)部“不點名”批評。但是，房價真的像小個子光頭男人說的那樣，一發(fā)不可收地漲了起來。
2004年，全國人大常委會副委員長盛華仁透露一組數(shù)字：2001-2003年的3年間，地方政府土地出讓金的收入為9100億元。而1998-2003年5年間，全國發(fā)行的國債也不過9300億元。土地出讓金給地方政府帶來的巨大收益由此可見一斑。
“房改十年，房價漲了若干倍，好像早年買了房子的賺了，現(xiàn)在沒買房的買不起了”，那位退休的建設(shè)部門官員說，“在這個過程中，形成了新的利益集團(tuán)，包括地方政府，想壓低房價變得很難，這正是越調(diào)控價格越高的根本原因。”
三年三份文件，壓不住房價
房價不為兩輪調(diào)控及行政手段上陣所動，漲勢依然
2005年5月，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，這就是被后來稱為的25號文。在全國房價的突飛猛進(jìn)中，國家層面控制房價就此開始了。
這份“意見”要求，認(rèn)真貫徹落實國務(wù)院各項調(diào)控政策措施，做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購房，鼓勵普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)�！凹訌�(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度”被著重提了出來。
25號文之后，一些相關(guān)政策隨后出臺，這被習(xí)慣性稱為第一輪宏觀調(diào)控。遺憾的是，房價并沒有如25號文所要求的那樣應(yīng)聲而落，相反，很多地區(qū)再次掀起漲價風(fēng)潮。
一年之后的又一個5月，建設(shè)部、發(fā)改委等9部門制定《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，國務(wù)院做了轉(zhuǎn)發(fā)，后被稱為37號文。
37號文是對25號文的再次重申，指出了在一次集中檢查中，發(fā)現(xiàn)對宏觀調(diào)控政策落實不到位，房價漲幅沒有得到有效控制。
37號文比25號文作了更細(xì)的要求，明確要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)目標(biāo)，套型在90平方米以下的住宅比率達(dá)到開發(fā)面積的70%被明確提了出來。隨后，稅收和銀行信貸政策進(jìn)一步緊縮。
在2007年3月的全國兩會上，37號文件被再次強(qiáng)調(diào)。
可是，房價卻仍然不為兩輪調(diào)控、財稅政策、貨幣政策、信貸政策等所動，乃至行政手段上陣，房價漲勢依然。國家發(fā)改委今年8月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份全國70個大中城市房價上漲了7.5%。
2007年4月，國務(wù)院主持召開了房地產(chǎn)形勢和廉租房制度建設(shè)座談會。8月1日，國務(wù)院第187次常務(wù)會議上通過了《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，這第3個“意見”被稱為24號文。核心內(nèi)容是加快建立健全以廉租房制度為重點，多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，界定了政府和市場邊界，住房保障與市場分離。
三年三份文件的發(fā)出，將走了十個年頭的房改推向了新的層面，重新回到了1998年的房改政策上，在那屆政府制定的文件里，已經(jīng)考慮到了對中低收入者的住房保障問題。“最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經(jīng)濟(jì)適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價的商品住房。”文件中說。
8月24日的全國住房會議，就是在這樣的背景下低調(diào)召開了。
房改糾偏，回歸公共政策
在建設(shè)部“最后通牒”下，268個地級以上城市建立并實施了廉租住房制度
“必須對保障政策進(jìn)一步細(xì)化，建立多層次的住房保障體系。例如，對中等偏下收入戶供應(yīng)限價商品房；把經(jīng)濟(jì)適用房分為銷售型和租賃型兩類，前者供應(yīng)低收入偏上戶，后者供應(yīng)高出低保線，但又無力購買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入偏下戶�！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長張元端多次提及他的觀點，并在全國建設(shè)會議后再次重申。
張的觀點與8月24日召開的全國住房工作會議精神多處相似，這次會議之后，將有一系列與住房保障相關(guān)的文件陸續(xù)出臺，多位專家預(yù)計，完整的住房保障政策體系將在年內(nèi)形成。
顧云昌曾應(yīng)建設(shè)部邀請，參加過對十多個城市的經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)調(diào)研，情況不容樂觀�！霸鐜啄辏虾＞蜎]搞過經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)�！鳖櫾撇诮邮蹸CTV采訪時說，“他們說2000年的時候，上海的商品房價格只有北京商品房價格的三分之二�！�
房改政策實行5年后的2003年，全國用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的總投資下降到當(dāng)年房地產(chǎn)投資的6%。直到SARS結(jié)束，上海、北京等地房價快速上漲，經(jīng)濟(jì)適用房覆蓋面不足帶來的矛盾開始尖銳起來。大量無房居住又買不到經(jīng)濟(jì)適用房的人，只得進(jìn)入商品房市場，房價水漲船高。
“一部分中等偏下收入家庭無力購買市場商品房，一些家庭的收入剛超出最低生活保障線，夠不上廉租住房保障政策的資格，但又無力購買經(jīng)濟(jì)適用房；一些家庭需要解決拆遷安置房�！睆堖h(yuǎn)端將這些居民稱為“夾心層”，如何解決“夾心層”住房問題，他認(rèn)為就應(yīng)建立多層次的住房保障體系。張遠(yuǎn)端在一篇文章中特別介紹了江蘇南通市的經(jīng)驗，分6個層面對全市居民住房問題統(tǒng)籌安排。
在2006年，宏觀調(diào)控逐漸從“國六條”、“國八條”等走向“住房保障性功能”的政策層面，逐步將房地產(chǎn)從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策糾偏。
“尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立并實施�！痹诮ㄔO(shè)部“最后通牒”重壓下，268個地級以上城市建立并實施了廉租住房制度。在經(jīng)濟(jì)適用房的概念之外，又提出了廉租房概念�！皣以诜康禺a(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略上顯露出調(diào)整姿態(tài)，從產(chǎn)業(yè)政策向公共政策回歸，房地產(chǎn)開始從過度市場化向社會保障屬性傾斜�！苯�(jīng)濟(jì)學(xué)教授尹伯成說。
政策的回歸需要實施細(xì)則的保障。據(jù)早前《經(jīng)濟(jì)觀察報》報道，建設(shè)部正在會同相關(guān)部委草擬文件，預(yù)計大部分措施將在9月、10月提交國務(wù)院，年底前印發(fā)執(zhí)行。(喻塵)
