2007年11月16日 星期五
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限價房三大疑問待解 購買標(biāo)準(zhǔn)亟待出臺
2007年11月16日 14:46 來源:中國消費者報

  對很多既不符合經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房申請標(biāo)準(zhǔn),又面對高漲的房價望洋興嘆的城市“夾心層”來說,限價房給人們帶來一份新的期待。但作為一種政策性很強(qiáng)的產(chǎn)品,如今的限價房面臨很多的不確定性。

  限價房購買標(biāo)準(zhǔn)亟須出臺

  誰能買到限價房?在絕大多數(shù)消費者眼里,這是最值得關(guān)心的問題。此前,北京市建委公布了新的經(jīng)濟(jì)適用住房申請標(biāo)準(zhǔn),以最為普遍的三口之家為例,想要購買經(jīng)濟(jì)適用住房家庭年收入須低于45300元,折合到月計算,每月收入在3775元以下的家庭才有資格購買。“經(jīng)適房的標(biāo)準(zhǔn)都出臺了,可是限價房的相關(guān)政策遲遲沒有定論,讓人特別著急。”一直密切關(guān)注北京限價房消息的小高對記者說。

  據(jù)記者了解,對于限價房的購買人群,現(xiàn)有的政策基本集中于這幾個方面:北京戶口、家庭首次置業(yè)以及一定數(shù)額的收入上限!暗珕栴}在于,在目前的情況下,很難有一個系統(tǒng)去判斷一個人或者一個家庭的實際收入水平和房屋所有情況!眰I(yè)控股公司副總經(jīng)理兼研究中心總經(jīng)理張劍認(rèn)為,單是這一點,限價房在銷售上的難度就很大,必須有更為具體和更為先進(jìn)的指標(biāo)系統(tǒng)保障限價房的分配。

  北京市建委住房保障辦公室的人士告訴記者:“限價房的管理辦法目前已上報市政府,很快就會出臺。”據(jù)其透露,目前《限價房管理辦法(草案)》已經(jīng)在內(nèi)部形成,相關(guān)部門已經(jīng)進(jìn)行了數(shù)輪討論,市建委、國土局、財政局和市政規(guī)劃等部門悉數(shù)參加!半m然限價房政策的大方向已經(jīng)確定,但細(xì)節(jié)問題在不同部門之間仍有爭議,仍有改動的可能!

  據(jù)記者了解,在購買限價房的資格方面,主要優(yōu)先供給具有北京市戶口、中低收入人群,并且還限定涉及拆遷和奧運工程的居民。另外,家庭收入的標(biāo)準(zhǔn)計算方法與新公布的經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法類似,要與家庭的人口數(shù)、年收入以及家庭總資產(chǎn)相掛鉤。

  限價房產(chǎn)權(quán)界定成難題

  不能讓限價房成為有錢人投資發(fā)財?shù)墓ぞ,自然是限價房政策必須考慮的問題之一。但不可回避的是,在“漲”聲一片的房地產(chǎn)市場里,因土地升值而帶來的房產(chǎn)升值是一件自然而然的事,而房價本身就遠(yuǎn)低于市場價的限價房,注定擁有比其售價高出很多的價值。

  這就帶來一個問題,對于限價房的購買者來說,當(dāng)他們有能力改善自己的居住條件,準(zhǔn)備更換住宅時,他們是否可以像目前的經(jīng)濟(jì)適用住房一樣,滿5年后作為商品房上市交易,把手里的限價房按市場價格出售或者出租呢?

  “限價房升值后誰受益,其實是一個產(chǎn)權(quán)問題。”張劍指出,如果限價房的產(chǎn)權(quán)完全在購房者手里,那么他自然有權(quán)對限價房進(jìn)行出售或者以其他方式來處置,并從中獲益;如果購房者手里是不完全產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)與政府共有,那么政府在處置這套房產(chǎn)時也擁有發(fā)言權(quán),這樣才可能讓限價房發(fā)揮其本來的作用。

  在限價房的后續(xù)管理問題上,北京市建委相關(guān)人士表示,在《限價房管理辦法(草案)》中規(guī)定,限價房可以在購買5年后轉(zhuǎn)讓,但政府可能將收取一部分的市場溢價。據(jù)了解,對限價房的產(chǎn)權(quán)界定目前已經(jīng)明確,限價房雖然屬于政策性住房,但仍屬于商品房,因此將是完全產(chǎn)權(quán)。“盡管大方向已經(jīng)確定,但關(guān)于限價房產(chǎn)權(quán)的爭議依然很多,尤其是政府部門之間的爭議。”北京市建委住房保障辦公室的知情人士說。有政府部門人士認(rèn)為,既然限價房是完全產(chǎn)權(quán)房,就沒有必要將其劃入到政府的住房保障體系之中!八皇钦疄榱藨(yīng)對高房價時代,對房價進(jìn)行調(diào)控的一種手段!边有一些政府部門表示,在北京這樣的大城市,高房價已經(jīng)使很多人買不起房,限價房應(yīng)該納入到住房保障制度中,以解決城市“夾心層”的住房問題。

  “還有一個爭論比較大的問題是,在限價房出售后的5年內(nèi),對限價房如何管理,是否要做禁止出租的規(guī)定。另外,5年后如果限價房轉(zhuǎn)讓,政府是否有優(yōu)先回購權(quán)等問題,爭議很大,尚不能最終確定!鄙鲜鲋槿耸空f。

  限價房如何保障工程質(zhì)量

  限價房的房屋質(zhì)量過不過關(guān),會不會成為問題房,也是人們關(guān)注的焦點問題。在住宅價格構(gòu)成中,除了土地價格和相關(guān)稅費外,設(shè)計成本、建筑成本以及開發(fā)商一定比例的利潤都是必不可少的組成部分。然而,限價房壓縮的就是開發(fā)商的利潤空間,對于以追求經(jīng)濟(jì)效益最大化為首要生存目標(biāo)的開發(fā)商來說,他們能否心甘情愿降低利潤?會不會通過降低成本的方式來“兼顧”利潤和價格?這在很多人眼里都是一個碩大的問號。

  張劍認(rèn)為,如果開發(fā)商為了少犧牲利潤,在建筑成本上能省則省,甚至不惜偷工減料,那么一旦發(fā)生嚴(yán)重的質(zhì)量問題,讓限價房成為了問題房,所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和社會不良影響都是非常嚴(yán)重的。另外,即使開發(fā)商在建筑質(zhì)量上沒有動什么手腳,但出于節(jié)約成本的考慮,降低了建筑的品質(zhì),或者壓縮了設(shè)計成本,即使短期內(nèi)滿足了人們的居住需求,長期來看也會成為城市的負(fù)擔(dān)。因此,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,如何保障限價房的建設(shè)質(zhì)量,如何監(jiān)督開發(fā)商的行為,也是擺在政府相關(guān)部門面前的一道難題。(記者 孫蔚)

編輯:王菲】
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