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66萬平準地王流標 信貸從緊北京地價回調(diào)預(yù)警?
2007年12月24日 13:37 來源:中國經(jīng)營報

  年年歲歲花相似,歲歲年年人不同。

  同在北京清河,兩年前這里誕生了一塊25.65億元的“地王”;而日前,一塊66萬平方米的“準地王”在這里蹊蹺“流標”。

  在業(yè)界看來,加息、銀行信貸從緊的措施效果開始顯現(xiàn),向來攀高的北京地價正在迎接短期調(diào)整的可能。這與已經(jīng)開始逆轉(zhuǎn)的珠三角房價一起,構(gòu)造出中國房價未來的“新想象空間”。

  準地王出讓“生不逢時”?

  猜對了開始,卻猜錯了結(jié)局。

  正如地產(chǎn)商所料,北京市年底出現(xiàn)久違的“好地”:66萬平方米的“清河營村住宅及配套、商業(yè)金融(1號地)項目用地”(下稱1號地)。

  然而,1號地卻意外地以“流標”的方式,演繹了自己特殊的命運。12月14日,由于投標公司未達到三家,北京今年出讓面積最大的一塊土地意外流標。據(jù)了解,按照北京市國土局、土地儲備中心設(shè)定的規(guī)則,1號地必須由三家公司同時投標才能進入“出讓程序”,而直至12月14日開標之時,僅有兩家企業(yè)正式遞交標書。

  “據(jù)我所知,這其間曾經(jīng)有第三家企業(yè)有過意向,并且履行了一定的程序!12月19日,北京地產(chǎn)界一位權(quán)威人士告訴記者,最初對這塊土地顯現(xiàn)出濃厚意向的共有三家公司,其中包括首開集團旗下二級法人天鴻集團的一家子公司,以及另外兩家“北京本地注冊”的開發(fā)企業(yè)。

  然而,最終正式提交標書的只有天鴻集團的子公司和另一家企業(yè),在招投標程序進入到開標階段的最后一刻,“第三家”企業(yè)改變策略,撤出投標程序,最終導(dǎo)致外界給予厚望的“準地王”出讓無疾而終。

  同樣令業(yè)界奇怪的是,在這塊2007年單幅出讓面積最大的土地上,以往知名房企“爭食肥地”的情景并未上演。至于個中原因,一位在香港上市的內(nèi)地房企的高管分析,由于時近年底,公司正在著手于明年的財務(wù)安排,而今年拿地的任務(wù)也已完成,因此,對這塊條件不錯的土地未予出手。

  記者從其他幾家在香港上市的內(nèi)地房企得到的答案與此類似,“出于公司整體的考慮和財務(wù)安排”成為了“主流答案”,在歲末年初大型房企正在進行來年財務(wù)安排之時,1號地的此時“出世”“生不逢時”。而在近日北京出讓的5塊土地大部分也都遭到市場冷遇。

  銀根效應(yīng)

  說到底還是“錢”的問題。

  “并不是這家退出的公司對這塊地不感興趣,而是財務(wù)安排的問題。”前述權(quán)威人士對記者說。所謂財務(wù)安排,即是該企業(yè)明年一季度的預(yù)售樓盤按揭貸款額度沒有最終確認,在這種情況下,企業(yè)自然沒有膽量在土地上“一擲千金”。

  盡管自2003年央行發(fā)布121號文件后,各商業(yè)銀行已經(jīng)不再對開發(fā)企業(yè)發(fā)放土地購置貸款和流動資金貸款,但地產(chǎn)商拿地的“底氣”依然與銀行信貸未來的“松緊”有直接關(guān)聯(lián)。據(jù)北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉的調(diào)查,地產(chǎn)商的絕大部分現(xiàn)金流,均來自于銀行發(fā)放的按揭貸款。

  根據(jù)鐘偉的研究,房地產(chǎn)企業(yè)已購置而未開發(fā)的土地上沉積的銀行貸款,超過90%的來源是銀行按揭貸款。在鐘偉主持的“地產(chǎn)企業(yè)囤積土地情況報告”中指出,沉淀在土地上的銀行貸款高達兩萬億元。

  由此,今年10月以來,對房地產(chǎn)信貸政策,尤其是按揭貸款政策的收緊,顯然開始影響地產(chǎn)商今后在土地上的投資能力!叭绻麤]有足夠的按揭貸款形成銷售回款,地產(chǎn)商能投入在土地上的資金,就要受到影響,這是一個資金鏈運作的問題,按揭貸款是關(guān)鍵環(huán)節(jié)!辩妭ハ蛴浾邚娬{(diào)。

  最終從1號地“臨陣脫逃”的這家企業(yè)正是碰到了這樣的問題。據(jù)記者了解,按照計劃,該企業(yè)在明年3月前將有兩個樓盤陸續(xù)開盤。按慣例,在本年度末,開發(fā)企業(yè)應(yīng)與商業(yè)銀行確定來年的按揭貸款額度,以保證資金鏈條的順暢運營。

  “但現(xiàn)在銀行拖著沒辦,因為明年銀行是按季度核算信貸指標,但銀行自己的指標還沒有確定下來!鼻笆鰴(quán)威人士告訴記者,除此之外,今年10月至今,這家企業(yè)的幾個在售項目,同樣受到按揭貸款信貸政策的影響,總體回款水平下降,最終導(dǎo)致他們?nèi)狈ψ銐虻摹暗讱狻痹谕恋厥袌錾稀耙粩S千金”。

  短期調(diào)整

  中國土地綜合開發(fā)研究院副院長孫友云認為,目前,信貸、金融、土地市場基本已經(jīng)捆綁成為一體,房地產(chǎn)企業(yè)拿地越來越不依靠自有資金!靶刨J政策調(diào)整的影響是平等的,每個企業(yè)都會遇到,這可能在短時期內(nèi)抑制住企業(yè)的購買力,從而實現(xiàn)一個短期的地價調(diào)整。” 孫友云預(yù)測,明年一季度地價面臨短期調(diào)整的可能性最大。

  在12月14日,1號地塊的開標現(xiàn)場,一位地產(chǎn)商就曾表示,在房地產(chǎn)未來市場尚不明朗的情況下,不會貿(mào)然在土地市場出手。一位參與了近期土地開標工作的人士告訴記者,“已經(jīng)很難看到像前兩年一樣,動輒把標的價格翻倍之后投標的現(xiàn)象了! 此前,上市公司動輒便以翻倍的報價殺入土地市場,在一定程度上,抬高了土地價格。

   “中國土地市場上最具實力的‘買家’,也有可能在明年有所收斂!睂O友云判斷,即便是上市公司可以利用增發(fā)等資本手段獲取資金拿地,但內(nèi)地監(jiān)管機構(gòu)對于定向增發(fā)的監(jiān)管已經(jīng)日趨嚴謹,目前牽涉地產(chǎn)業(yè)務(wù)的ST金泰(600385)、泛海建設(shè)(000046)等大規(guī)模的定向增發(fā),證監(jiān)會都未批準。因此,上市公司的資金鏈在相當大的程度上,仍然要看未來銷售回款的“臉色”,而按揭口徑的收緊,不得不讓上市公司也開始做出謹慎的預(yù)期。

  “我個人判斷,明年一季度無論是房價還是地價,都存在極大的調(diào)整可能,即便是上市公司,在新一年的年報發(fā)布之前,投入大筆資金在土地市場上購置土地的可能性很小,因為,在未來信貸政策不確定的情況下,貿(mào)然支出大筆資金,必然會影響到公司的財務(wù)報表,進而影響到股價!辩妭フf。

  孫友云提醒記者,地價的短期調(diào)整期間,也不排除有個別地塊會以高價成交!八^調(diào)整,是大勢,這個過程中,一些條件很好,位于城市核心區(qū)的土地,仍然可能出現(xiàn)高價成交的局面,但只是個別,大部分的地塊價格會比較穩(wěn)定,個別地塊的高價成交,很難再像以前一樣,短時期內(nèi)迅速在價格上形成傳導(dǎo)作用!彼f。(李樂)

編輯:王菲】
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