鎖定90平方米以下住房剛性需求部分的樓市組合政策，不應(yīng)導(dǎo)致新一輪房地產(chǎn)業(yè)畸形擴(kuò)張

　　10月22日，財(cái)政部和央行對樓市出臺了關(guān)于契稅、印花稅、個人購房貸款利率和首付款比例等組合拳：從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅；央行同時決定自10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。

　　這是繼兩次下調(diào)利率、10月17日國務(wù)院常務(wù)會議提出“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購房”后，有關(guān)部門針對樓市出臺的更為系統(tǒng)且具體的一攬子部署，其更深層的背景是，隨著國際金融形勢動蕩及全球經(jīng)濟(jì)放緩，我國已將宏觀調(diào)控的主攻方向瞄準(zhǔn)“保增長”，一系列經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃正在密集出臺。而在房地產(chǎn)“救市”政策上，此前已有十幾個地方政府出臺了旨在刺激低迷市場的政策舉措。

　　此次出臺的房地產(chǎn)政策組合拳，結(jié)束了此前“是否該救市”的爭論，但接受采訪的專家指出，此“救”不一定是彼“救”，鎖定90平方米以下住房剛性需求部分的樓市寬松政策，并非畸形房地產(chǎn)業(yè)的第二個春天。

　　救市并非維持暴利

　　往年樓市的金“九”銀“十”，在今年卻顯得無比冷清。以北京、上海、深圳和廣州四大城市為例，9月份以來的成交量仍低位徘徊，還不及去年的一半。“十一”黃金周期間，四大城市的交易量同時降至歷史新低。

　　全國的情況也不樂觀。國家發(fā)改委和國家統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)顯示，2008年1～9月，全國70個大中城市房屋銷售價(jià)格同比漲幅逐月下降，同比漲幅分別為11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%、8.2%、7.0%、5.3%和3.5%。

　　一些城市的房屋銷售價(jià)格繼環(huán)比負(fù)增長之后，8月份開始出現(xiàn)同比負(fù)增長的情況，如深圳-4.1%、廣州-3.3%和惠州-0.4%三個城市，這意味著這些城市的房價(jià)已經(jīng)跌回一年之前。

　　樓市的低迷不僅導(dǎo)致一手房成交量的萎縮，二手房行業(yè)也很不景氣。有廣州的媒體報(bào)道，目前深圳已有40%的房產(chǎn)中介關(guān)門歇業(yè)。遼寧省近半年來，房產(chǎn)中介關(guān)門的達(dá)到300多家。自去年底至今，中大恒基已經(jīng)關(guān)掉了200多家門店，這家曾經(jīng)在京城首屈一指的著名房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)高峰時期門店數(shù)量曾經(jīng)多達(dá)580家，現(xiàn)在僅剩300多家。中介門店關(guān)閉或轉(zhuǎn)讓的風(fēng)潮也在浙江刮起。我愛我家、財(cái)富置業(yè)、盛世管家等房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)皆采取了不同程度的“瘦身”策略。

　　面對樓市持續(xù)走低，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認(rèn)為是“理性回歸，因而不存在救市問題”；華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)則認(rèn)為“房地產(chǎn)業(yè)新開工面積和投資下降局面若得不到改變，可能就沒有供應(yīng)量，而一旦投資掉下來，短時間內(nèi)很難恢復(fù)”；北京科技大學(xué)教授趙曉則從中國經(jīng)濟(jì)增長的兩個引擎角度，認(rèn)為在房地產(chǎn)政策上不應(yīng)無所作為：“受全球經(jīng)濟(jì)形勢和我國人民幣升值等因素影響，出口這一拉動我國經(jīng)濟(jì)的重要引擎已呈疲態(tài)，如果另一臺發(fā)動機(jī)，即與房地產(chǎn)有關(guān)的城市化再熄火，我們的經(jīng)濟(jì)如何推進(jìn)？”中國管理科學(xué)研究院李開發(fā)研究員則認(rèn)為樓市現(xiàn)狀有被開發(fā)商和輿論放大之嫌，盡管其并不反對出臺政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

　　銀監(jiān)會銀行監(jiān)管一部主任楊家才在回應(yīng)房價(jià)下行會否危及金融安全時，佐證了李開發(fā)的觀點(diǎn)。楊家才指出問題的關(guān)鍵是“房價(jià)下行多少”：從目前的總量來看，住房信貸占整個貸款的9%，還不到10%。即使是這些都成為比較大的風(fēng)險(xiǎn)，也只有9%的影響。

　　在全球經(jīng)濟(jì)下行、國內(nèi)經(jīng)濟(jì)面臨較多不利因素的背景下，一方面是事關(guān)50多個行業(yè)、3000多萬人就業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)走低，另一方面則是大量有住房剛性需求的人仍買不起房；與此同時，房地產(chǎn)業(yè)高峰時形成的諸多產(chǎn)業(yè)畸形問題，尚未得到必要調(diào)整——針對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，則必須在上述種種問題間“走鋼絲”，或者說“統(tǒng)籌兼顧”。

　　在李開發(fā)看來，如果通過政策調(diào)控能夠把房地產(chǎn)行業(yè)和市場引導(dǎo)到健康發(fā)展的軌道上來，這樣的“救市”他是贊同的：“救樓市不是救開發(fā)商，更不是維護(hù)高房價(jià)和房地產(chǎn)行業(yè)暴利，而是讓樓市回到正常發(fā)展的軌道�！�

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長包宗華指出，樓市組合拳及中央提出的“加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購房”，對當(dāng)前房市有穩(wěn)定的作用，也是有利于中等及中下收入者購房的政策。從長遠(yuǎn)來看，中等、中下和低收入者占居民的多數(shù)，如能增加其住房消費(fèi)能力和擴(kuò)大供應(yīng)量，也有助于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

　　經(jīng)濟(jì)不能過度倚重房地產(chǎn)業(yè)

　　值得關(guān)注的是，在中央出臺樓市組合拳之前，全國已有18個城市先后出臺了針對房地產(chǎn)市場的刺激舉措。南京、西安、沈陽、福州等一些城市甚至還針對購房者出臺了補(bǔ)貼舉措。

　　對此，受訪專家指出，其背后是地方政府對土地財(cái)政的渴求。由于成交量下滑，開發(fā)商對于儲備土地愈發(fā)謹(jǐn)慎，土地流拍現(xiàn)象時有發(fā)生，這令十分依賴土地財(cái)政的地方政府極度不安。

　　針對房地產(chǎn)市場的調(diào)整，有業(yè)內(nèi)專家指出，房價(jià)問題牽涉了太多的利益訴求，政府決策必須混合很多的考量，既要拉動經(jīng)濟(jì)增長、保障地方財(cái)源，又要考慮民生和諧。在我國，房價(jià)不僅僅是高低的問題，還包括房價(jià)如何走才能理性還原市場面目，對低收入者如何保障，對富人消費(fèi)如何進(jìn)行稅收引導(dǎo)，對投機(jī)與投資如何通過產(chǎn)品供應(yīng)來引導(dǎo)等。如果房價(jià)最終不能進(jìn)入市場體系，那就無法達(dá)到理想的市場建設(shè)的目標(biāo)。

　　早在今年8月底開始，國內(nèi)一些大型房地產(chǎn)開發(fā)商對多個樓盤打折促銷，此舉在為消費(fèi)者稱道的同時也引起了老業(yè)主的不滿。有專家表示，“樓市無論漲跌都有人不高興�！狈康禺a(chǎn)業(yè)涉及群體廣泛，利益關(guān)系復(fù)雜，每一個民意表達(dá)都是出于自身的利益關(guān)系考慮，而真正解決多方利益紛爭的手段還在于市場的“無形之手”。

　　“地方經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)業(yè)倚重太深，這是不健康的”，早些時候接受采訪時，經(jīng)濟(jì)學(xué)家王小廣曾這樣告訴記者；而在李開發(fā)看來，“更讓人擔(dān)心的是，目前房地產(chǎn)業(yè)已成為整個國民經(jīng)濟(jì)體系中各行業(yè)的老大”，李開發(fā)說，“社會上40%左右的資金都流入了房地產(chǎn)行業(yè)，在一些大城市，這個比例還更大�！�

　　在李開發(fā)看來，一個健康的經(jīng)濟(jì)，全社會的流動資金是在各產(chǎn)業(yè)合理分布的，房地產(chǎn)業(yè)的比重應(yīng)該穩(wěn)定在10%到15%之間。而且，制造業(yè)平均利潤率應(yīng)該等同或超過房地產(chǎn)業(yè)的回報(bào)率，否則不利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

　　“工業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)，是國民經(jīng)濟(jì)各部門進(jìn)行技術(shù)改造的物質(zhì)基礎(chǔ)”，李開發(fā)認(rèn)為，“一個國家的工業(yè)發(fā)展水平，直接決定著這個國家的技術(shù)水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。要實(shí)現(xiàn)我國的現(xiàn)代化，必須始終不渝地保持工業(yè)經(jīng)濟(jì)旺盛的發(fā)展，而不是把房地產(chǎn)業(yè)作為如此重要的經(jīng)濟(jì)支柱�！�

　　正因如此，李開發(fā)認(rèn)為“對于房地產(chǎn)市場的調(diào)整，除了價(jià)格向理性回歸、向市場靠攏外，其在國民經(jīng)濟(jì)體系中的比例也有待調(diào)整”。在他看來，房地產(chǎn)市場的快速膨脹，已經(jīng)導(dǎo)致了中國宏觀經(jīng)濟(jì)的不平衡。而現(xiàn)在正是對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)整的時機(jī)，房價(jià)調(diào)整，有利于緩解通脹壓力，可讓更多人買得起房。

　　仍要瞄準(zhǔn)保障性住房

　　經(jīng)過暴漲的房價(jià)適度下行，有利于擠壓市場泡沫和行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，但接受采訪的多位專家也表示，若降速過猛，降幅過大，則有損于宏觀經(jīng)濟(jì)，同樣也會影響民生。

　　權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資拉動著50多個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，拉動率為1:2.86，對國民經(jīng)濟(jì)的影響力達(dá)到30%，近年來鋼鐵、水泥、家居、建材等諸多行業(yè)的快速發(fā)展，即與房地產(chǎn)業(yè)密不可分。這一背景下，如果市場持續(xù)降溫，就會引發(fā)行業(yè)連鎖反應(yīng)，進(jìn)而影響居民收入和就業(yè)，并造成低收入者購房難及還貸難，并再次反映到市場上，形成房地產(chǎn)業(yè)非良性循環(huán)。

　　“在過去幾年，房地產(chǎn)對每年的經(jīng)濟(jì)增長一般直接貢獻(xiàn)在1個多點(diǎn)，間接貢獻(xiàn)高達(dá)2～3個點(diǎn)”，在趙曉看來，本輪經(jīng)濟(jì)增長，即始于房地產(chǎn)業(yè)。事實(shí)上，近年房地產(chǎn)業(yè)投資在固定資產(chǎn)投資中所占比重一直在三成左右。

　　也因之，包宗華認(rèn)為在房地產(chǎn)政策方面，中央應(yīng)當(dāng)有統(tǒng)籌考慮和科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)。如什么情況下救市，用什么方式救市最有效，著力點(diǎn)在哪里等，住房問題涉及面廣，與居民切身利益相關(guān)，因此政策必須有一致性，而不能“頭疼醫(yī)頭腳疼醫(yī)腳”，治標(biāo)不治本，更不能“頭痛醫(yī)腳”，造成再一輪的行業(yè)畸形發(fā)展。

　　“房價(jià)的調(diào)控，除了維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展外，一切的實(shí)質(zhì)應(yīng)該回歸到人民利益上來。應(yīng)該讓人民分享改革帶來的成果，讓老百姓買得起房、租得起房�！�

　　對于房地產(chǎn)市場下一步發(fā)展走向，李開發(fā)認(rèn)為仍要大力發(fā)展保障性住房。在其看來，完善住房保障體系，建立“成本價(jià)住房”是一條有效途徑�！俺杀緝r(jià)住房比商品房成本少兩大塊，一是土地出讓金，二是暴利。按照資源公平占有的原則，城市居民從土地制度上來解決住房保障問題。即所有以住宅土地使用權(quán)為基礎(chǔ)的購房只應(yīng)當(dāng)包括拆遷費(fèi)、配套費(fèi)與建筑成本，這與農(nóng)民的宅基地是一樣的道理”。但是，李開發(fā)強(qiáng)調(diào)，“一人一生只能享受一次保障性住房的權(quán)利，假如有其他的需求，可以根據(jù)自身的條件購買商品房。保障性住房如果出售，只能賣給政府�！�

　　國務(wù)院研究室的郭克莎認(rèn)為，新出臺的政策組合有助于吸引自主性需求入市購房，這樣既有利于民生，又可穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，同時不會讓不合理體制再次復(fù)歸。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心的張立群同意上述看法，認(rèn)為政策出臺可避免在房價(jià)調(diào)整期買房需求積壓得過多，“需求長期積壓后，一旦爆發(fā)又會導(dǎo)致房屋供給跟不上，從而造成新一輪房價(jià)波動”。在張立群看來，房價(jià)在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上保持穩(wěn)定更為重要，“穩(wěn)定的房價(jià)可防止投機(jī)性的買房需求進(jìn)入，可以為解決剛性住房需求提供好的供需環(huán)境�！�(文/記者王仁貴)