原題：保障房市場(chǎng)化運(yùn)作“樣板”

　　“在政策導(dǎo)向下，可以贏得利潤(rùn)”

　　保障房的兩大部分——廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)都要政府掏錢或放棄部分收益，在當(dāng)下地方財(cái)政吃緊、中央財(cái)政增幅下滑的狀況下，完全由中央或地方一攬子包辦不現(xiàn)實(shí)。那么，錢從哪里來(lái)，房該怎么建？

　　全國(guó)500強(qiáng)企業(yè)綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、上海房地產(chǎn)協(xié)會(huì)輪值會(huì)長(zhǎng)張玉良認(rèn)為，可行的方案是，“錢從市場(chǎng)來(lái)，保障房項(xiàng)目可以在政府主導(dǎo)下實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，鼓勵(lì)專業(yè)性、社會(huì)化生產(chǎn)、高效率的企業(yè)參與�！�

　　“就我們企業(yè)來(lái)講，我們?cè)�有過(guò)承擔(dān)類似廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的成功案例，實(shí)踐證明，企業(yè)參與保障房建設(shè)，符合政策導(dǎo)向，既可實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益，又可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，我們企業(yè)不僅可以做，也愿意做”，張玉良說(shuō)。

　　他給出的解決方案是：

　　其一，廉租房可采用政府提供土地、由開(kāi)發(fā)企業(yè)墊資的模式建設(shè)，建成后產(chǎn)權(quán)歸政府，由政府出租給指定人群。開(kāi)發(fā)企業(yè)按一定的年限，以逐年收取租金的方式回收成本及較低的既定利潤(rùn)。租金多少由政府和企業(yè)商定，由政府支付或者由租賃戶支付部分，不足部分由政府補(bǔ)足。

　　1998年，上海一些高校學(xué)生住宿條件非常緊張，當(dāng)時(shí)受亞洲金融危機(jī)影響，財(cái)政不可能撥款建校舍，學(xué)校力不從心。華東師范大學(xué)在全國(guó)第一個(gè)采用由開(kāi)發(fā)商墊資代建、學(xué)校承租的方式，來(lái)建造學(xué)生公寓1.8萬(wàn)平方米(400多套)。中國(guó)500強(qiáng)企業(yè)、上海最大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綠地集團(tuán)承接了這個(gè)項(xiàng)目。建造公寓的土地由學(xué)校提供，綠地集團(tuán)負(fù)責(zé)帶資建設(shè)。

　　當(dāng)時(shí)和現(xiàn)在情況比較相似，由于受金融危機(jī)影響，建筑成本較低，每平方米投入在一千多元。根據(jù)核定的造價(jià)及合理利潤(rùn)，校方給綠地集團(tuán)13年租金(住宿費(fèi))收益期，以收回企業(yè)成本和利潤(rùn)。事實(shí)上，綠地集團(tuán)只用了9年就收回了成本，還有4年多的收益期，屬投資回報(bào)�，F(xiàn)在每年收取的租金在1000多萬(wàn)元。

　　這表明，由政府供地、開(kāi)發(fā)企業(yè)帶資建設(shè)、分期收取租金的模式完全可以用于廉租房建設(shè)，這是個(gè)“三贏”的舉措，利用社會(huì)資源、借助市場(chǎng)力量，既可緩解政府負(fù)擔(dān)、改善民生，也能讓信譽(yù)好的專業(yè)公司獲取較低但卻是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的利潤(rùn)。

　　其二，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)由政府主導(dǎo)、企業(yè)參與市場(chǎng)化運(yùn)作。經(jīng)適房該怎么建？張玉良認(rèn)為，首先，政府對(duì)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的土地必須限價(jià)專項(xiàng)出售；其次，政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的收費(fèi)(包括水電煤、通訊等配套費(fèi)、各項(xiàng)附加費(fèi)等)必須降下來(lái)。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)招投標(biāo)方式，利用有資質(zhì)、有能力、有信譽(yù)的專業(yè)開(kāi)發(fā)企業(yè)的力量運(yùn)作。房屋由政府按成本價(jià)加一定的管理費(fèi)(一般在建造成本的1%～3%)和利潤(rùn)(建造成本的3%)，統(tǒng)一回購(gòu)。政府按照工程進(jìn)度付款，譬如開(kāi)工時(shí)支付30%、結(jié)構(gòu)封頂時(shí)支付60%，驗(yàn)收交房時(shí)支付10%。建設(shè)過(guò)程中其他資金由開(kāi)發(fā)企業(yè)自行籌措。

　　2006年，綠地集團(tuán)就以上述模式，承擔(dān)了上海動(dòng)遷安置房(類似經(jīng)濟(jì)適用房)——位于上海閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)的“銀河新都”小區(qū)建設(shè)，建筑面積18萬(wàn)平方米。綠地集團(tuán)從銀行融資，帶資建設(shè)，政府按成本價(jià)加3%管理費(fèi)、3%的利潤(rùn)回購(gòu)。此外，上海在寶山區(qū)顧村、嘉定區(qū)江橋的動(dòng)遷安置房基地的項(xiàng)目，也是采用這一模式建設(shè)的。

　　張玉良認(rèn)為，房地產(chǎn)中涉及到的舊區(qū)改造、保障房建設(shè)部分，既可拉動(dòng)內(nèi)需，防止經(jīng)濟(jì)過(guò)速下滑，又能解決民生問(wèn)題，如政府將其納入信貸支持的產(chǎn)業(yè)范圍內(nèi)，以適度的信貸規(guī)模保證開(kāi)發(fā)企業(yè)的流動(dòng)性，那么，企業(yè)的資金問(wèn)題也就迎刃而解。“我們堅(jiān)信，在政策導(dǎo)向下，企業(yè)是可以實(shí)現(xiàn)合理利潤(rùn)的�！痹谶@位房地產(chǎn)界低調(diào)的實(shí)力派掌門人看來(lái)，“保障”并不天然排斥“市場(chǎng)”。 （記者徐壽松）