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農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)出現(xiàn)第一拍 小產(chǎn)權(quán)房能否搭便車

2008年11月26日 10:23 來源:金融時(shí)報(bào) 發(fā)表評(píng)論




    插圖:小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù) 中新社發(fā) 宋學(xué)海 作


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  近日,北京平谷區(qū)良莊子村成為各方關(guān)注的焦點(diǎn),良莊子村18位村民代表已經(jīng)在“淘金谷”萬畝山地流轉(zhuǎn)的決議上按下紅手印,一致同意土地流轉(zhuǎn)拍賣。十七屆三中全會(huì)后“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)第一拍”將使其成為北京的“小崗村”。雖然拍賣尚未開始,但是這一行為已引起多方質(zhì)疑。我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)將出現(xiàn)何種變化,小產(chǎn)權(quán)房能否借土地改革的東風(fēng),人們?cè)谄诖小?

  前不久,十七屆三中全會(huì)通過的《中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》規(guī)定:在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外,經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項(xiàng)目,允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益。雖然這條措施并沒有對(duì)小產(chǎn)權(quán)房做出明確的規(guī)定,但是卻激起了人們對(duì)小產(chǎn)權(quán)房未來的美好憧憬。不少人據(jù)此認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房就要“轉(zhuǎn)正”了,農(nóng)民和購房者都會(huì)皆大歡喜。事情正在朝著這個(gè)方向發(fā)展嗎?

  國土資源部部長徐紹史對(duì)此曾經(jīng)做出了明確的回答:“各地在集體土地流轉(zhuǎn)上務(wù)必要慎重,F(xiàn)在有些報(bào)道說‘三中全會(huì)之后,小產(chǎn)權(quán)房就可以合法化了’。我明確地說,農(nóng)村集體土地是決不能搞房地產(chǎn)開發(fā)、不能搞高爾夫球場(chǎng)建設(shè),也不能搞不符合土地供應(yīng)政策和產(chǎn)業(yè)政策的一些項(xiàng)目,這塊工作一定要十分慎重。”中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文在國務(wù)院新聞辦公室的新聞發(fā)布會(huì)上也表示,“小產(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生是違法的,因?yàn)樗`背了城鄉(xiāng)土地規(guī)劃利用的總體布局,也違反了關(guān)于農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的法律程序,“小產(chǎn)權(quán)房”絕對(duì)不允許再搞?梢,政策層面釋放出來的信號(hào)并不會(huì)鼓勵(lì)“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展,“小產(chǎn)權(quán)房”違法,嚴(yán)厲禁止“小產(chǎn)權(quán)房”的進(jìn)一步發(fā)展依然是主調(diào)。“小產(chǎn)權(quán)房”借“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)”東風(fēng)為己正身的前景不樂觀。

  從法律上說,“小產(chǎn)權(quán)房”一直是違法的,本不應(yīng)該存在,如今卻成為我們必須面對(duì)的既成事實(shí)。即使建設(shè)部曾經(jīng)呼吁消費(fèi)者不要購買“小產(chǎn)權(quán)房”,國土資源部也強(qiáng)調(diào)其“違法”,但是“小產(chǎn)權(quán)房”依然活力旺盛。有專家估計(jì),“小產(chǎn)權(quán)房”目前已經(jīng)接近我國120億平方米城鎮(zhèn)住房面積近四成,對(duì)我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不容忽視。為何不受法律保護(hù)的“小產(chǎn)權(quán)房”在國家禁止的情況下,卻出現(xiàn)了如此局面?

  “小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)可以說有其現(xiàn)實(shí)的原因。從大的背景來看,我國經(jīng)濟(jì)正處于工業(yè)化和城市化快速發(fā)展的進(jìn)程中。日益增加的城鎮(zhèn)人口以及城市的擴(kuò)張,不斷擠占周邊農(nóng)村的土地催生了“小產(chǎn)權(quán)房”。大規(guī)模的城市改造也為“小產(chǎn)權(quán)房”提供了滋生的溫床。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來看,自從1998年房改后,我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展,2002年后城市商品房房價(jià)不斷上漲,近年來更是出現(xiàn)瘋狂上漲的現(xiàn)象。雖然今年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生巨大變化,價(jià)格下行的趨勢(shì)已然明朗,但是至今房屋的價(jià)格對(duì)于普通百姓來說,依然是“可望而不可及”。在過高的房價(jià)面前,經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房的建設(shè)并沒有跟上,百姓的剛性住房需求得不到滿足。這種局面就為價(jià)格低廉的“小產(chǎn)權(quán)房”提供了市場(chǎng)。由于不用繳納土地出讓金以及相關(guān)稅費(fèi),“小產(chǎn)權(quán)房”的成本遠(yuǎn)低于城市商品房的成本,價(jià)格相當(dāng)?shù)土,甚至僅僅是商品房的30%左右,再加上“小產(chǎn)權(quán)房”的位置與城市的距離較近,環(huán)境綠化較好,吸引了大量中低收入者甘愿冒險(xiǎn)置業(yè)。買方市場(chǎng)的旺盛進(jìn)一步刺激“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展。

  對(duì)于“小產(chǎn)權(quán)房”的客觀存在,各方意見不一。雖然從法律層面上看,小產(chǎn)權(quán)房并不合法,但是其低廉的價(jià)格不僅是吸引普通百姓的主因,更是成為讓人們質(zhì)疑房價(jià)高企的證據(jù)。有專家指出:“小產(chǎn)權(quán)房省去了三部分費(fèi)用:一是購地成本,二是各種稅費(fèi),三是土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)管制造成的巨額腐敗成本!备鼮榻咏课萁ㄔ斐杀镜摹靶‘a(chǎn)權(quán)房”,也證明了商品房開發(fā)商的巨額利潤是拉動(dòng)房價(jià)瘋狂上漲的因素。這對(duì)于促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行將會(huì)產(chǎn)生有利的影響。

  解決小產(chǎn)權(quán)房的核心和關(guān)鍵在于農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。這種流轉(zhuǎn)國家是不允許的,這才形成“小產(chǎn)權(quán)房”這一個(gè)特殊的稱呼。十七屆三中全會(huì)雖然確定了農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的大方向,但是目前細(xì)則并沒有出臺(tái)。另外,農(nóng)民單憑自己不可能建造“小產(chǎn)權(quán)房”,大多與具有專業(yè)知識(shí)的開發(fā)商聯(lián)合建造,監(jiān)管的缺失使得這一市場(chǎng)不可避免存在著許多投機(jī)行為。如果不加以解決,嚴(yán)格規(guī)范,難免會(huì)造成對(duì)農(nóng)村土地的侵占,威脅我國的耕地。因此,“小產(chǎn)權(quán)房”是我們亟待解決的問題。

  “違法”的定性,嚴(yán)禁發(fā)展的思路為“小產(chǎn)權(quán)房”的未來確定了方向。但是歷史形成的現(xiàn)存“小產(chǎn)權(quán)房”怎么辦?或強(qiáng)行拆除,或?yàn)槠洹稗D(zhuǎn)正”?目前并沒有明確的說法。但是,國土資源部副部長鹿心社指出:“我們要深入研究,分類分析,采取有針對(duì)性的措施,來化解歷史上形成的小產(chǎn)權(quán)房問題!贝饲,中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文曾經(jīng)透露,對(duì)于那些已經(jīng)在農(nóng)村購買了小產(chǎn)權(quán)房的消費(fèi)者,國家相關(guān)部門正在研究制定具體的解決措施。相關(guān)負(fù)責(zé)人的回答,無疑給已經(jīng)購買了“小產(chǎn)權(quán)房”的消費(fèi)者又帶來了希望。

  看來,“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決還將有很長的路要走。(記者 龐東梅)

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