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二套房貸“利好”再現(xiàn) 市場(chǎng)期待細(xì)則明確

2008年12月19日 10:15 來(lái)源:上海證券報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  在12月17日國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上,關(guān)于二套房貸以及二手房轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的相關(guān)措施成為進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)的兩個(gè)抓手。但市場(chǎng)對(duì)二套房貸是否真正松綁仍存分歧,有改善自住房需求的購(gòu)房者是否到了該出手的時(shí)機(jī)呢?

  二套房貸利好被重提   

  去年9月至年底,一場(chǎng)以第二套房貸首付比例和貸款利率引發(fā)的“二套房”標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題的討論持續(xù)了3個(gè)月之久,最終,央行在12月份明確了二套房以家庭為單位認(rèn)定。

  而在同年12月5日印發(fā)的《補(bǔ)充通知》明確,“已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭,如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅蜗蛏虡I(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的,可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行”。

  也就是說(shuō),近日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上關(guān)于二套房貸可以比照?qǐng)?zhí)行首套自住房政策的“利好”只是對(duì)于上述補(bǔ)充通知的重提,上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示:“其實(shí)這根本反映不出放松二套房政策的意思,現(xiàn)在應(yīng)該對(duì)購(gòu)買第二套房子的所有家庭都給予大幅優(yōu)幅,對(duì)三套和三套以上購(gòu)房者依然控制! 而建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林接受采訪時(shí)表示,這次會(huì)議雖然是對(duì)補(bǔ)充通知的重提,但是反映了中央對(duì)中低價(jià)位和中低面積的購(gòu)房需求給予優(yōu)惠政策的巨大決心,未來(lái)市場(chǎng)的前景應(yīng)被看好。

  細(xì)則又成關(guān)鍵

  在今年10月22日央行發(fā)布的首套房貸優(yōu)惠政策當(dāng)中,明確了對(duì)于首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房給予貸款首付2成,利率下調(diào)下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍的優(yōu)惠。但是,對(duì)于“改善型普通自住房”的概念一直沒(méi)有出臺(tái)細(xì)則明確!八母拍詈茇S富,業(yè)內(nèi)認(rèn)為小房換大房都可以算作改善型需求,但是現(xiàn)在出臺(tái)的新政也只是狹義的,即住房面積一定要低于當(dāng)?shù)仄骄鶚?biāo)準(zhǔn)!睏罴t旭表示。

  其實(shí),去年該政策出現(xiàn)之后并沒(méi)有得到很好的執(zhí)行,一方面由于各地平均住房面積標(biāo)準(zhǔn)的確定需要房產(chǎn)部門的配合,而部門之間、部門與銀行之間的配合出現(xiàn)斷層,執(zhí)行起來(lái)困難重重。另外,由于去年至今年上半年我國(guó)仍處于控通脹的主基調(diào)下,二套房貸一直受制于從緊的貨幣政策。

  而對(duì)此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議重提的二套房貸比照首套房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的政策,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,細(xì)則不出臺(tái),銀行就還有很大的自由裁量權(quán),符合條件的二套房購(gòu)房者能否享受到首套房的優(yōu)惠就很難確定。另外,各部門之間的配合也是決定是否能夠操作二套房貸優(yōu)惠的重要一環(huán)。

  二手房滿2年轉(zhuǎn)讓免營(yíng)業(yè)稅

  此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的重要決策之一便是對(duì)于二手房轉(zhuǎn)讓的稅收優(yōu)惠,即將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年(含5年)改為超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的,免征營(yíng)業(yè)稅;將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅,改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

  一般來(lái)說(shuō),轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)需要繳納至少契稅、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、增值稅和印花稅等五項(xiàng)稅種,而在今年財(cái)政部10月份下發(fā)的通知中明確取消了銷售或購(gòu)買住房環(huán)節(jié)的印花稅和土地增值稅,而對(duì)于個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。而此次新規(guī)為滿2年轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的,營(yíng)業(yè)稅也暫時(shí)免征一年。

  那么以一套總價(jià)值100萬(wàn)元的房產(chǎn)為例,原先繳納的營(yíng)業(yè)稅大概為5.5萬(wàn)元,而如今這筆支出在條件范圍內(nèi)即可全免,著實(shí)是一筆不小的“收入”。而在首套房貸利好出臺(tái)之后,各地例如上海也相繼出臺(tái)了地方規(guī)定以促進(jìn)二手房交易。上海14條中就規(guī)定,個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅。而對(duì)于營(yíng)業(yè)稅2年免征早就走在了中央的前面。

編輯:位宇祥】
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