日前召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署了促進(jìn)樓市健康發(fā)展的政策措施，人們一直關(guān)注的購(gòu)買改善型住房的政策終于塵埃落定。

　　會(huì)議指出，近期國(guó)家采取擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的政策措施，已對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。當(dāng)前，要堅(jiān)持住房市場(chǎng)化基本方向，堅(jiān)持對(duì)低收入住房困難群眾實(shí)行住房保障制度的原則，加大政策力度，加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　會(huì)議研究確定的政策措施具體為：一，加大保障性住房建設(shè)力度。爭(zhēng)取用3年時(shí)間，解決近750萬(wàn)戶城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題。繼續(xù)加大廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。選擇部分有條件的地區(qū)試點(diǎn)，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)。

　　二，進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申�?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。

　　對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　三，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷售。支持合理融資需求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。按法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。

　　2007年9月27日，中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)曾經(jīng)發(fā)布通知明確限制二次房貸，包括貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍等；2008年10月27日，央行出臺(tái)規(guī)定，對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，金融機(jī)構(gòu)可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持，但沒有對(duì)“改善型普通自住房”進(jìn)行界定。

　　值得注意的是，上述政策盡管明確了對(duì)“改善型普通自住房”家庭的貸款優(yōu)惠辦法，但必須是“已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申�?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民”，才能“比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策”。按照上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，至2007年末，上海城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積32.2平方米；人均住房居住面積16.5平方米。

　　記者算了一筆賬。以購(gòu)買一套總價(jià)100萬(wàn)元的改善型普通自住房為例，貸款期限30年。調(diào)整前需首付30萬(wàn)元，調(diào)整后只需首付20萬(wàn)元，節(jié)省了10萬(wàn)元。還貸方面，調(diào)整前如執(zhí)行今年11月27日后的基準(zhǔn)利率6.12%，月還款為4251.01元，貸款70萬(wàn)元30年總還款額達(dá)1530363.84元，其中支付利息額為830363.84元。調(diào)整后，執(zhí)行今年11月27日后的下限利率4.28%，則貸款80萬(wàn)元30年的月還款額為3949.58元，總還款額1421849.56，支付利息621849.56元。算下來，調(diào)整后盡管貸款額多了10萬(wàn)元，但總的還款額反而減少了10萬(wàn)元多。購(gòu)買這套房子的總支出共減少20萬(wàn)元。

　　住房轉(zhuǎn)讓方面，以一套60萬(wàn)元買入、80萬(wàn)元賣出、建筑面積為80平方米的普通住宅為例，新政前，雙方所需負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)總額為60535元(不計(jì)土地出讓金)，其中營(yíng)業(yè)稅繳納44000元。新政實(shí)施后，如果該套房屋購(gòu)買已滿2年，則免征營(yíng)業(yè)稅，交易需繳納稅費(fèi)為16535元，直接節(jié)省了營(yíng)業(yè)稅44000元。如果該套房購(gòu)買未滿2年，則按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額20萬(wàn)元征收營(yíng)業(yè)稅。交易應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅為11000元，總共應(yīng)繳納稅費(fèi)為27535元，節(jié)省33000元。