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落實(shí)新“國(guó)六條” 各地年末急促保障房開工

2008年12月29日 10:46 來源:中國(guó)房地產(chǎn)報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  圍繞近期國(guó)務(wù)院樓市新政,各地政府發(fā)現(xiàn),具體落實(shí)要比以往復(fù)雜更多。

  “北京市政府還沒有就保障房出臺(tái)具體落實(shí)措施。由于普通商品房‘一日三跌’,流拍的限價(jià)房用地接近10塊,所以保障房采購和退出等相關(guān)政策的研究成了很棘手的問題!12月23日,北京市建委某官員在電話中對(duì)記者表示。

  同日,江蘇省宣布此前在南京試行的“收購商品房用作保障房”政策將在全省推廣,而上海經(jīng)濟(jì)適用房操作辦法也已出臺(tái)草案。對(duì)于地方政府而言,保障房猶如一把雙刃劍:既可以彌補(bǔ)當(dāng)前房地產(chǎn)投資的缺口,也可能對(duì)商品房市場(chǎng)造成進(jìn)一步?jīng)_擊。

  “中央和地方利益的博弈將直接影響到房市新政的效果。越是市場(chǎng)出現(xiàn)問題時(shí),地方政府的作為就越加關(guān)鍵!眹(guó)家發(fā)改委國(guó)家信息中心發(fā)展部戰(zhàn)略處長(zhǎng)高輝清表示,保障房建設(shè)是此次新“國(guó)六條”新政中地方政府最能發(fā)揮作用的切入點(diǎn)。

    沖關(guān)保障房

  在12月23日江蘇省發(fā)布的“新十條”當(dāng)中,包括廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房在內(nèi)的保障房建設(shè)成為重心,明確金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)廉租住房投資、收購的支持力度,并按照國(guó)家出臺(tái)的政策給予利率優(yōu)惠。據(jù)悉,開發(fā)貸款利率優(yōu)惠最大可達(dá)10%。

  據(jù)江蘇省建設(shè)廳通報(bào)的數(shù)字,今年江蘇全省新增廉租住房約1.2萬套,到2010年年底全省廉租住房數(shù)量將達(dá)4萬套以上。南京市此前通過財(cái)政支出從現(xiàn)有住房市場(chǎng)收購4000套房源用作廉租房,江蘇省認(rèn)為這將成為全省推廣的范本。

  值得注意的是,江蘇省同時(shí)放開了高檔房以及二套房方面對(duì)于公積金的限制,并出招改善開發(fā)商融資環(huán)境,降低企業(yè)成本。

  “保障房歷來是政府應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任,但是這幾年一直推行不力,主要原因在于地方政府的積極性不高。此前商品房市場(chǎng)發(fā)展過熱,政府沒有心情在保障房上投入更多的精力!备咻x清說。

  與此同時(shí),上海市也已出臺(tái)《上海市經(jīng)濟(jì)適用住房管理試行辦法》的征求意見稿,這意味著上海重新啟動(dòng)的經(jīng)濟(jì)適用房將正式進(jìn)入實(shí)操階段。按照此辦法,開發(fā)商建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)率被鎖定為3%。

  那么,3%的利潤(rùn)率究竟對(duì)開發(fā)商具有怎樣的吸引力?上海某大型國(guó)有房企總經(jīng)理在接受記者采訪時(shí)表示,政策本身就是政府推動(dòng)的,應(yīng)該從政策層面而非市場(chǎng)層面來理解。“政府收購商品房用作廉租房可以實(shí)現(xiàn)保障與市場(chǎng)同步發(fā)展,但經(jīng)濟(jì)適用房是否可以提振樓市值得商榷!

  他甚至認(rèn)為,封死利潤(rùn)上限,可能會(huì)讓經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格超過商品房。“因?yàn)樯唐贩靠梢噪S行就市調(diào)整價(jià)格,在當(dāng)前市場(chǎng)低迷期很有可能低于經(jīng)濟(jì)適用房的‘定制’價(jià)格!

    艱難平衡

  “每一次政策出臺(tái)后都不可避免地要面對(duì)一場(chǎng)博弈,保障性住房的建設(shè)在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下就是一個(gè)左右為難的問題。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰對(duì)記者說。他指出,自廣州第一個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目——金沙洲保利西子灣遇冷后,限價(jià)房等保障房建設(shè)就成為各地方政府最“頭疼”的問題。

  一位住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員對(duì)記者透露,當(dāng)前該部委正在對(duì)限價(jià)房問題進(jìn)行商討,預(yù)計(jì)最早要到明年上半年才有定論。

  李文杰認(rèn)為,保障房一旦啟動(dòng),參與建設(shè)的開發(fā)商不可能避免市場(chǎng)因素。“即便是國(guó)企甚至銀行都是自負(fù)盈虧的企業(yè),其中的風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)壓力誰來承擔(dān)?政府又將在其中如何斡旋?”

  廣州中地行董事長(zhǎng)徐建平表示:“廣州目前還沒有出臺(tái)任何保障性措施,這是歷來的習(xí)慣。但是市場(chǎng)和行業(yè)層面的反應(yīng)是最敏銳的!

  他表示,目前廣州出現(xiàn)兩個(gè)新現(xiàn)象:成交量開始逐步回升,簽約率比較滯后。由于銀行在落實(shí)房貸政策上還沒有相應(yīng)細(xì)則出臺(tái),大多數(shù)成交的購房者并沒有馬上簽約,導(dǎo)致成交量的回升沒有立即反映在簽約率上。而目前廣州本地房企開始年關(guān)降價(jià),12月17日之后的普遍降價(jià)幅度約為5%,大大刺激了成交量。

  “雖然二套房貸是推動(dòng)市場(chǎng)的最好武器,但目前市場(chǎng)的回暖跡象和政府措施并沒有直接的關(guān)聯(lián)。”李文杰表示,除保障房措施之外,此次“國(guó)三條”新政最有“空子”可鉆的就是二套房貸政策。

  一個(gè)頗為有趣的現(xiàn)象是,為了擴(kuò)大二套房貸受益范圍,包括北京在內(nèi)的各地方政府都紛紛刷新自己城市的人均居住面積,以應(yīng)對(duì)“低于城市平均居住面積”的二套房貸優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)。

  “一方面要保當(dāng)?shù)厣唐贩渴袌?chǎng)發(fā)展,另一方面又要推動(dòng)保障房,地方政府的博弈在所難免!鄙鲜錾虾D硣(guó)有房企總經(jīng)理表示,目前政府救市的思路大多是通過“窮人”出錢救經(jīng)濟(jì),而忽略了高收入群體的拉動(dòng)作用!皯(yīng)當(dāng)正視房地產(chǎn)的投資價(jià)值,把高端投資的交易成本真正降下來,通過恢復(fù)房地產(chǎn)投資通道來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)!(張媛媛)

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